笔者颜宇丹代理购房者一方的一个商品房买卖合同纠纷今天于不动产所在地深圳市宝安区法院开庭。涉案房屋从购买到现在已近十年，工程在2004年10月停工，直到2011年9月21日方竣工验收。买方三次起诉卖方，这次已是双方的第三场官司了，可谓是一波三折！

2003年12月18日，买方与卖方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买方向卖方购买涉案房屋，合同约定采取银行按揭付款，买方于2004年1月18日前付清全部价款。买方依约向卖方交纳了首期款，并与中国银行签订了《抵押借款合同》，但是由于黄金大厦楼盘存在完工风险，该行向买方停止发放贷款，中止抵押借款合同履行。2004年11月19日，买方以逾期交房为由向卖方发过书面通知要求解除合同，但卖方未将买方已付购房款退还，也未要求买方协助办理注销预售合同的备案登记手续。

2006年3月，就卖方的迟延交付行为，买方向宝安法院提起诉讼，要求卖方支付迟延交房违约金。宝安法院认为，卖方未按合同约定交付房产，且涉案房产至今未竣工验收，已构成违约，应当承担违约责任。根据买卖合同约定，卖方应按购房款每日万分之五的标准，从合同约定的交房日期的次日起向买方支付延期交房违约金。违约责任的承担方式是买卖双方的真实意思表示，该合意并不违反公平的法律原则，故双方均应予遵守。卖方辩称双方约定的违约金过高，应予以调低的意见，依据不足，不予采纳。另卖方称买方至今未付清购房款，已构成违约，请求予以抵扣，由于该意见与卖方延期交楼违约事实不构成对等抗辩，卖方可另循法律途径解决。卖方不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳中院经审理认为，根据双方合同的约定，业主付清房款的时间在卖方交付房产时间之前，而涉案工程自2004年10月全面停工至今，在此情况下，根据合同法的规定，业主可行使不安抗辩权而中止履行并通知对方，在对方于合理期限内未恢复履行能力并且提供适当担保的，业主可选择解除合同。在本案中，业主没有选择解除合同而是要求卖方支付延期交房违约金，即意味着业主选择了继续履行；这里的继续履行，应是双方同时的继续履行，而不是一方自己不履行而要求对方继续履行。业主在未按合同的约定支付房款，亦未办妥抵押借款登记手续，应认定业主未积极履行其应尽的付款义务；在业主大部分房款未支付的情况下，卖方以此作为延期交房的抗辩事由。本院对此予以采纳，业主无权向卖方主张延期交房违约金。因此，深圳中院撤销了宝安法院的一审判决，驳回原审原告即买方的全部诉讼请求。

2011年9月21日，涉案楼盘竣工验收后，买方再次向宝安法院起诉，请求判令：1、卖方支付延期交付房产违约金；2、卖方立即为买方办理入伙手续。卖方反诉称，因卖方没有按时交房，买方于2004年11月19日向卖方发出了通知书，提出解除合同。卖方未按购房合同约定的2004年3月18日前交付房产，且已超过合同约定时间90天，故双方的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经于2004年11月19日解除。故反诉请求：1、确认卖方与买方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经于2004年11月19日解除；2、买方应协助卖方办理解除房屋买卖合同（预售）备案登记手续。宝安法院认为，买方与卖方合同中约定卖方逾期交房超过90天，买方有权选择单方解除合同。至2004年11月19日，卖方逾期交房已超过90天，买方有权解除合同，买方要求解除合同的书面通知已于2004年11月19日解除。合同解除后，卖方不再负有向买方交房的义务，故买方要求卖方支付延期交房违约金交付房屋的诉讼请求，本院不予支持，合同解除后，卖方应当退还买方支付的房款，但卖方至今未退还，买方在本案中未主张，本院不作处理，买方可另循法律途径解决。因此，判决确认买方与卖方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经解除。买方不服一审判决向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳中院认为，由于买方于2006年起诉卖方支付延期交房违约金的案件中，卖方在只是辩称买方要求的违约金过高以及没有付清楼款，其有权行使抗辩权拒绝交楼，而没有主张双方签订的房屋买卖合同已解除，双方当事人在该案中的诉辩行为表明双方当事人形成了继续履行双方签订的房屋买卖合同的合意。故原审判决认定涉案合同已经解除不当。由于合同约定买方付款时间先于卖方交房时间，卖方依法享有先履行抗辩权，在买方付清购房款之前有权拒绝交付涉案房屋。故买方请求卖方支付延期交房违约金并为其办理入伙手续的理由不成立，依法不应支持。故撤销原判，驳回卖方的反诉请求。

2013年2月，卖方向宝安法院起诉，以买方迟延付款为由，请求判令解除双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，买方赔偿延期付款的违约金。在未收到卖方诉讼材料前，买方也委托笔者颜宇丹律师向宝安法院起诉，要求判令卖方继续履行双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，卖方立即向买方交付涉案房屋并协助买方办理房产权属证书。宝安法院将两个互为原告被告的案件合并审理。

笔者颜宇丹律师认为，关于双方争议的焦点涉案买卖合同是否于2004年11月19日解除的问题，买方付款义务在先，卖方交房义务在后，卖方在没有履行付款义务之前，无权单方解除合同，因此，买方于2004年11月19日向卖方发出的要求解除合同的通知由于没有得到卖方的同意不具备合同解除的法律效力，因此，涉案合同并未于2004年11月19日解除。而且，根据2012年深圳中院的生效终审判决也认定双方签订的买卖合同没有解除。关于双方争议的焦点卖方现在是否有权以买方迟延付款为由要求解除合同的问题，双方签订的合同约定买方应于2004年1月18日前付清房款，买方超过合同约定时间90日仍不付清应付价款的，卖方有权单方解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，从2004年4月18日卖方解除权发生之日起一年也即2005年4月18日是卖方解除权行使期限。解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。卖方在此期间未行使解除权，则已丧失了解除权，因此卖方现在无权要求解除合同。