随着商业经济发展，房屋租赁合同纠纷日益频繁，有住宅、商铺、厂房、写字楼、商业用房租赁纠纷等等。房屋租赁纠纷所涉及的法律关系呈现多样化特征，对相关程序的运用、实体的认定等问题存在一定争议。当前租赁法律上立法不够完善，一些环节未予规范，如何预防法律纠纷发生，纠纷出现后如何正确适用法律是出租方和承租方都关心的话题。以下是笔者颜宇丹律师在给一个股份合作公司培训关于租赁法律的讲座提纲，以供参考。

一、房屋租赁合同纠纷案件如何确定管辖法院　　

二、对房屋租赁合同效力认定问题

（一）审查合同的主体是否适格

（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租

（三）审查房屋承租人的转租是否经过了出租人的同意

（四）审查房屋租赁合同的内容是否合法

 (五)未办理施工许可证、竣工验收合格证以及消防验收合格证等房屋租赁合同的效力如何？

   1、违法建筑租赁合同无效：可补正

   2、违法临时建筑租赁合同无效：可补正

   3、房租使用费：有效对待

   4、违反《建筑法》、《消防法》导致合同目的不能实现：可解除

三、租赁合同解除的时间

（一）实践中的做法：解除权行使之时为合同解除之日；法院判决生效之时；判决认定起诉之日为合同解除之时。

（二）应当区分解除类型判断合同解除时间：

  1、合意解除

  2、约定解除权和法定解除权

  3、如果当事人并未向对方发出解除合同的通知，而是直接向法院要求解除合同，并且恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的，解除合同的时间如何判断？

四、租赁合同解除后的法律后果

（一）合同解除与违约金责任

  1、合同解除后，违约金责任是否适用？

  2、解除前的迟延履行违约金的计算从何时起到何时止？

（二）合同解除与赔偿损失

（三）合同解除与构成附和的装饰、装修物的处理

五、承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

（一）经同意的装饰装修

  1、合同无效时装饰装修的处理：适用不当得利规则吗？

  2、合同解除时装饰装修的处理

  3、合同履行期间届满构成附合的装饰装修物的处理

（二）未经同意的装饰装修、扩建费用的处理

（三）对承租人装修物价值的认定

（四）对承租人装修物的处理及补偿

（五）如何理解和区分《解释》中所指的“现值损失”和“残值损失”？

六、房屋租赁合同双方的权利与义务

（一）出租方义务

　　给付义务、修缮义务、瑕疵担保义务、增值返还义务

（二）承租方义务

　　租金支付义务、妥善保管租赁物义务、按照合同约定使用租赁物义务、通知义务等。　

（三）涉及第三方的权利义务

　七、承租人的优先购买权问题

 （一）未办理备案登记手续的房屋承租人能否主张房屋优先购买权？

 （二）共有权人与承租人同时主张优先购买权的情况下，谁的权利更优先？

 （三）承租人经出租人许可将房屋转租，次承租人能否主张优先购买权？

 （四）局部房屋的承租人，在房屋整体转让时，能否就承租房屋主张优先购买权？

 （五）法院对房屋拍卖时，承租人能否行使优先购买权？

 （六）租赁抵押物的承租人在抵押权人依法行使抵押权时能否主张优先购买权？