深圳房地产律师/颜宇丹

【案情简介】

原告（买房人）向法院起诉称：2011年3月10日，原告与被告（卖房人）签订了《二手房买卖合同》，被告将位于深圳市XX区XX花园X栋X座X房产出售给原告，转让成交价1720000元，在合同生效之日向被告支付定金20000元，在合同生效之日起7日内再向被告支付定金30000元。同时被告应当于2011年4月10日前将该物业交付予原告，并履行相关手续。合同签订后，原告依约支付了定金，并向按揭银行提交相关的申请材料。但是，被告却拖延履行合同义务，致使合同无法继续履行。原告两次书面致函被告，要求被告配合原告及按揭银行履行合同义务，并交付物业，但是被告不予理会。被告的行为已经构成根本违约，并给原告造成了巨大的损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告支付违约金344000元人民币；3、被告退还已收取的定金50000元人民币。

被告答辩称：一、本案中房地产买卖合同最终被解除的原因是原告违约而不是被告违约。2011年3月10日XX地产代理（深圳）有限公司的工作人员与原告一起找到被告，协商转让涉案房产的转让事宜，并当场签订了《二手房买卖合同》，约定如下：1、转让成交价172万元；2、买方同意在本合同生效之日支付定金2万元，并于合同生效后7日内再向卖方支付定金3万元；3、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起六日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；4、卖方应当于2011年4月10日将该物业交付予买方，买卖双方共同对该物业进行验收并办理交接手续等；5、合同第四条虽然规定了买方向银行按揭贷款支付楼款的条款，但是第十四条的备注条款用手写体注明：买卖双方协商一致同意买方在一次性付款的情况下买方同意在交楼前支付人民币50万元给卖方。因此买方应当于2011年4月10日前支付首期款50万元。合同签订后被告确实收到了原告支付的5万元定金，而且也按照合同约定及中介的要求于2011年3月14日办理了公证委托手续，委托深圳XX担保有限公司办理涉案房地产的赎楼、资金监管及转让房地产的一切相关事宜，同时将公证《委托书》以及被告本人的身份证和房地产证交给了原告。2011年4月9日、10日被告因没有原告的联系电话，便多次联系中介询问买方首期款及交楼事宜，中介回复已打过多次电话给原告，原告未接听电话。2011年4月10日被告在涉案房产现场等了一天，但原告未来办理交楼事宜，亦未支付首期款。原告提起诉讼后被告查询得知，原告在签订《二手房买卖合同》时不符合深府办（2010）82号文件《关于进一步贯彻落实国务院文件坚持遏制房价过快上涨的补充通知》中非深圳户籍居民在深圳购房的条件，即提供 “在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。因此原告根本没有资格在深圳购房。原告称自己“向按揭银行提交相关的申请材料”，但至今也没有提交相关证据，应当承担举证不能的责任。综上，被告认为原告存在以下根本违约行为：1、原告签订合同时没有在深圳购房的资格，导致本次房地产交易根本不可能完成；2、原告没有向银行提交申请贷款的相关资料，也没有在合同约定的2011年4月10日前支付首期款50万元；3、原告在2011年4月10日没有达到涉案房产现场办理交楼事宜。被告依约履行了以下合同义务；1、办理了公证委托书；2、将公证委托书及自己的身份证、房地产证复印件交给原告；3、2011年4月10日在交楼现场等待原告交楼。本次房地产买卖交易未能完成的原因是原告的根本违约，而不是被告违约。二、由于原告存在根本违约行为，依据双方签订的《二手房买卖合同》第十条的约定，被告有权没收原告已支付的定金不予退还。被告没有违约，不应当支付任何违约金。

【颜宇丹律师点评】

一、买房人不具备深圳市购房资格，也未另寻到其他具备购房资格且为卖房人接受的人来购买涉案讼争房屋，买房人存在根本违约行为。

深府办（2010）82号文件《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚持遏制房价过快上涨的补充通知》规定了非深圳户籍居民在深圳购房的条件，必须提供“在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。但原告并未能提供有关纳税证明或社会保险缴纳证明，其根本不具备在深圳买房的资格。在中介机构的操控下，虽然合同中约定了“若因买房人个人原因导致无法履行该合约，卖方同意买方指定他人作为产权人并办理相关产权转移登记手续”，但是原告在起诉状及信函中一直称是以自己名义买房并申请办理按揭手续，可见他并没有打算更没有去找过其他具有合适资格的人来买房，这更说明原告存在根本违约行为。原告根本就未遵循诚实信用原则，在明知或应当知道其不具备购房资格的情况下及时履行通知义务，并向被告提出具备购房资格的“房产买受人”供被告选择。这里的“选择”并不意味着被告就必须同意，只能说是该“房产买受人”的一项要约，而非合同主体的简单变更。

二、双方当事人所签《二手房买卖合同》中有关双方权利义务的约定存在约定不明和矛盾之处，导致合同权利义务严重失衡和双方理解上产生分歧。

关于买方付款方式、付款金额和付款时间的约定上，合同一方面约定由买方于2011年5月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准），支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。据此约定，首期款数额的确定应以买方取得银行贷款承诺函为前提，可事实上，买方自始至终未能提供证据证明其已取得贷款承诺函。另一方面，合同中又约定买方须于2011年5月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。该种约定明显有违日常生活经验判断和银行审批并出具贷款承诺函的惯例。也即必须预留出足够的时间供按揭贷款银行进行审核，将交付首期款的时间与向银行提交按揭贷款申请资料的时间作同一约定，就为原告的预期违约埋下了伏笔。另外，双方在合同的备注栏中以手写体（双方约定如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注准）约定，双方协商一致同意“于2011年4月10日由卖方提前交楼给买方使用，否则属于卖方违约”、“若买方在一次性付款的情况下，买方同意在卖方交楼前支付人民币伍拾万元整给卖方。”关于该部分备注内容，合同双方理解不一，卖方认为，双方在备注中作出的特别约定已变更了合同前面印刷体部分关于付款方式、付款时间的约定，该约定是否表明在买方不能取得银行贷款的情况下而由其选择一次性付款，或是买方仅取得部分按揭贷款，差额部分由买方选择一次性付款补足。这也是卖方认为买方未按约定于2011年4月10日前向卖方付款50万元，买方先行违约的原因之一。试想，如果卖方在买方未向其支付购房首期款或一次性付清全款的情况下，就将合同项下的房产先行交付给买方，既有悖深圳市二手房产的交易惯例，也于情理不合。

三、涉案房产未能实际交付的责任在买房人，应当由买房人承担违约责任。

签订合同后，被告积极履行合同义务，于2011年3月14日办理了公证委托书，委托担保公司办理涉案房地产的赎楼、资金监管、及转让房地产的一切相关事宜，同时将公证《委托书》以及被告本人的身份证和房地产证交给了原告，并于2011年4月10日准备交楼给买方。但原告拒不接听中介的电话，且被告在2011年4月10日在涉案房产现场全天等候，也未等到原告前来办理交楼和付款手续。众所周知，2011年房地产市场价格一直在下滑，被告为了避免更大的损失，才于2011年5月1日以166万元（比双方所签订的合同价少了6万元）低价转让给其他人。原告的行为已给被告造成了损失，因此应当由原告承担违约责任。