深圳房地产律师/颜宇丹

 我国物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但是，登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是该不动产物权的最终认定。如果利害关系人具有足够的证据可以证明不动产登记簿记载的事项错误的，可以向法院提起所有权确认诉讼，法院根据反证认定争议财产的物权归属，即确权之诉。

【案情简介】

男方与女方原均为XX公司职工，双方于1992年3月10日结婚，婚后共同向所在工作单位XX公司申请住房，并于婚内取得位于深圳市福田区XX住宅区X栋X号涉案房屋的使用权。双方婚姻存续期间居住于男方父母住房，并未实际共同居住使用涉案房屋。双方于1993年5月8日于深圳XX区民政局办理离婚登记，女方嗣后从XX公司离职。

双方离婚且女方从XX公司离职后，XX公司对其单位所有的住房进行房改出售给单位职工。1993年6月30日，男方与XX公司签订《XX公司职工住房买卖合同》，双方约定XX公司将涉案房屋出售给男方，男方以分期付款方式购买涉案房屋，首期付款20%，分10年120期偿还。双方在该合同第五条“买卖双方的权利与义务”第1款中约定：“买方购买上述福利商品房付清房款，并在机场公司工作满十五年后，即可取得产权（占有、使用、收益、处分的权利），如进入市场，须按政府有关福利商品房售后管理规定执行。”在第五条第3款中约定：“买方在特区内调动时，买方接收单位（或买方）需一次性向原补贴差价单位补偿差价。”合同签订后，男方依约于合同签署当日向卖方XX公司交纳首期购房款人民币6897.10元，并从1993年7月开始每个月由XX公司从男方工资中扣缴分期购房款323.10元。深圳市住房制度改革办公室于1994年8月11日批号为NO0000267的批复中向XX公司批复：同意XX公司报来的包括涉案房屋在内的267套全成本商品房房改，并于批复之日起十五日内按《申请房改住房分户表》范围办理购租手续。2001年12月10日男方从XX公司离职，2002年3月25日男方一次性向XX公司补偿差价及交纳剩余房款共人民币75000元。而经男方于2011年10月12日向深圳市住房和建设局政策性住房信息查询，涉案房屋已登记在他与前妻双方名下。

【律师点评】

笔者颜宇丹律师接案后，经仔细研究案情后认为，涉案房屋系男方与所在工作单位于1993年6月30日建立买卖关系，双方离婚后以男方个人名义所购置。虽然双方离婚前曾共同申请住房并分得该房，但当时并未进行房改，双方仅取得涉案房屋使用权，而非与所在单位的共同所有权，男方系离婚后才参加房改并获得批准购买涉案房屋，房屋买卖手续及购房资金均由男方与女方离婚后男方个人办理及提供，无共有人，该房屋一直由男方居住管理。男方与所在单位签订的住房买卖合同中约定男方取得涉案房屋完全产权的条件系为男方单方设定，并未涉及到女方。男方个人付清房款并入住房屋，单独履行完购房义务，具备获得该房产的实质要件。双方于1993年5月7日签署的《离婚双方财产协议》 “无共同财产，自己的财产归自己所有。”的约定，是对双方财产的确认和相应处理。

如果仅因双方离婚前取得涉案房屋的使用权，就认定该房为夫妻婚内共同财产，这不利于保护当事人的合法权益，也与我国民法通则的公平原则、权利义务相一致的原则相悖。即使涉案房屋登记男女双方名下，男方提交的证据足以证明涉案房屋的真正权利状况与不动产登记状况不一致，涉案房屋的实际所有权人为男方个人。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，男方为维护自身的合法权益，可以提起所有权确认之诉，请求法院判决确认涉案房屋所有权归男方所有。