房地产新政下法律纠纷类型、处理及法律风险控制

      ——2011深圳房地产秋交会首届地产名家讲坛发言摘编

 

演讲时间：2011年10月4日下午14：00—15：30

演讲嘉宾：颜宇丹律师

主持人：深圳电台《陪你去看楼》节目主持人邱小生。

讲座提要：

    一、解读当下全国及莞惠深地区房地产新政；

    二、由房产新政引发的常见法律纠纷类型和法院相关判例分析；

    三、房产新政下避免纠纷的合同签订技巧；

    四、未来新政法律风险防范办法；

    五、婚姻法司法解释（三）对夫妻房产的影响与评价。

 

演讲摘编：

 

    一、回顾去年以来国家及深圳出台的主要房产新政

 

   （一）“新国十条”

    2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

 

   （二）“深十三条”

    2010年5月6日,深圳市规划国土委《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》：暂停发放购买第三套房以上住房贷款。对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房,严格按照有关政策执行。

 

   （三）限外令

    2010年5月6日，深圳规划和国土资源委员会《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》：“对境外机构及个人购房，要严格按照有关政策执行。”2010年5月11日起，深圳正式重启限外令，境外人士购房严格按有关政策执行，只能购买一套住宅物业。

 

   （四）限购令

    2010年9月30日晚，深圳市政府办公厅《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办【２０１０】８２号文）：对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

 

   （五） “新国八条”

    2011年1月26日，国务院常务会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”： 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。

    2011年1月27日《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

    2011年2月14日深圳个人住房转让营业税有关细则：房屋交易双方在2011年1月28日之前签定房屋买卖合同并且购买方已经通过银行转账方式支付定金或部分（全部）购房款的，认定为在2011年1月28日之前已实际发生房屋交易行为，这部分纳税人仍按原国家政策执行。

 

   （六）深圳限购令社保政策

    2011年3月2日，深圳市规划国土委细则：对于非本市户籍居民家庭购房时提供社保和纳税证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。

 

 

   二、由房产新政引发的常见法律纠纷类型和法院相关判例分析

 

  （一）买方不具备购房资格，不能履行合同产生的纠纷

    1、签订合同后颁布了限购令，买方因而不符合购房资格。

因签订合同后出现了不可归责于双方的原因，可以解除合同互不承担违约责任，卖方返还买方所交款项。买方支付卖方的定金卖方需返还买方，如有预交的购房款卖方也需返还给买方。

    2、2010年9月30日“深圳限购令”到2011年3月2日深圳市规划国土委公布限购令实施细则之间，因补缴社保未成引发的房屋买卖合同纠纷。（详见《不能补缴社保购房的退房纠纷由谁承担责任？》

 

   （二）“双限令”颁布后，双方约定过户到第三方名下产生的纠纷（俗称“借名购房”）

    1、如果双方在合同中约定了具体明确的第三方名称并且第三方签字同意，卖方不配合过户到第三方名下，则卖方承担违约责任。如果第三方不继续履行合同，则第三方承担违约责任。

    2、如果在合同中约定可以过户给买方指定的第三方，但没有约定第三方的具体名称，买方在合同约定的履行期限内要求将房产转移过户至具体确定的第三方，而卖方以合同中未具体约定第三方为由，拒不配合签订国土房产部门备案的房地产买卖合同并转移过户的，原则上应由卖方承担违约责任。理由是买卖双方在所订立的房屋买卖合同中已明确约定在合同履行中可将合同项下房产转移过户至买方指定的第三方，在合同约定期限内因买方自身不符合购房资格或受限贷令影响等原因转由不受相关限购限贷政策影响的第三方作为买受人，卖方如无正当理由应予同意，这不影响其出卖房产取得房款的合同目的，否则则可视为违反诚实信用原则和合同约定应向买方承担相应的违约责任。

    例外情形是卖方有正当理由可以不将合同项下房产出售给买方指定的第三方，如买方名为自己买房，也不受有关限购令影响，实为替与卖方有利害关系的第三方买房，而如果卖方知道系该第三方买房，则不会同意出售。在此情况下，如买方不能另行提供其他购房人，则不应视为卖方违约。这里所指的“有利害的第三方”可能是与卖方关系不睦的人，也可能是与卖方有债权债务关系想以房抵债的人等。

    3、卖方明知买方按现有条件不符合购房资格，如在合同中约定可以过户到买方指定的第三方名下，但没有约定第三方的具体名称，买方在合同约定的履行期限内没有找到可以借名购房的第三方，双方均可以解除合同互不承担违约责任。因为这种约定是买方的权利，这种权利并非其义务，可以行使，但不得强迫其必须找到符合条件的第三方。

    4、如果合同明确约定了买方指定可以过户的第三方，并附第三方身份信息以使其具体确定，但第三方在签订合同时未签字，事后第三方同意合同主体变更到自己名下，这种情况是合同的权利义务概括转移至第三方，但卖方不予过户的，由卖方承担合同不能继续履行的违约责任。

 

   （三）因首付提高产生的纠纷

    1、如果合同中明确约定首付和贷款的具体金额，并约定抵押贷款金额以银行承诺为准，多退少补的。

    新政后如果不补足首付，银行就不会出具贷款承诺函，则可以合同签订后出现了不可归责于双方当事人的事由，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。合同法司法解释（二）规定适用情势变更原则，需层报到高院，因此法院回避适用情势变更原则，一手房直接适用《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第23条，二手房参照该条款。

    2、如果合同中未明确约定首付比例和金额，约定抵押贷款金额以银行承诺为准，多退少补的。

    付款方式应当是合同的主要条款之一，合同各方应予明确约定，如未做约定或约定不明，各方应及时予以填补或明确，如不能达成合意，则可能导致合同的不成立或由人民法院或仲裁机构遵循合同条款的文义解释、体系解释进行合理的裁决。当然，应尊重当事人的意思自治为原则，以强制缔约为例外，目的是既维护合同各方的合法权益，又维护交易的安全，促进资源的合理配置，并保障法律的正确实施。

 

　 （四）卖方以限购令为借口解除合同产生的纠纷

    有些卖方遇房价上涨，以限购令为借口毁约，伺机寻找出价更高的买方。但这不是合法理由，因为卖方完全可以继续履行合同出售房屋，至于今后是否能够符合限购令的购房资格购买他房，与买方无关。

 

   （五）买方与中介产生的合同纠纷

    不是由于中介机构的过错，而是受国家调控政策的影响，房屋买卖合同无法继续履行，中介机构不承担相应责任。居间方只要尽到自身服务就能依法取得一定数量的必要费用。 如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

 

　　（六）误读限购令（商业公寓）产生的纠纷

  　买方购买商业公寓误以为不受限购令约束，但实际上商业公寓的使用年限是70年按住宅在限购令范围内，因此无法过户。

    此类纠纷属于签订合同后出现了不可归责于双方的原因，可以解除合同互不承担违约责任，卖方返还买方所交款项。

 

   （以下略）

    关于婚姻法司法解释（三）对夫妻房产的影响与评价的有关内容请参见颜宇丹著《婚房保卫战》一书。