深圳房地产律师/颜宇丹

《婚姻法解释（三）》的出台一石激起千层浪，成为街头巷议的焦点。因为其中关于夫妻共同财产还是个人财产的认定关涉到千家万户，部分内容完全颠覆了过去的规定。新解释第七条和第十条强调和保护夫妻间的个人财产，其中第七条规定婚后一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，认定为夫妻一方的个人财产；第十条规定夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，为产权登记一方的个人财产。

新解释甫一出台，当已婚人士认识到以上两条规定的婚后一方父母出资以及一方婚前支付首付并登记在一方名下的情况将被认定为这一方个人财产的时候，婚姻好象没有了保障，如果哪一天无房方被扫地出门将面临着一无所有的境地。以上两种被新解释认定为个人财产的“准夫妻”或家庭，为了给在房产证上没有出现名字的另一方一个定心丸以保障婚姻的稳定性，到房产登记部门申请在房产证上加上另一方的名字。

正当掀起“加名热”时，一些地方的“加名税”随着《婚姻法解释三》的出台暗潮涌动。南京等城市相继出台政策，要求对进行房屋产权证加名的房产所有人征收契税，而此前有些城市在夫妻甚至近亲属之间赠与房产的变更登记是免税的。

 物权的公示效力并不是绝对的，这好比公司的隐名股东是实际出资人，但并未出现在公司营业执照上。同样，房地产上出现的名字不一定是拥有100%份额的产权人，由于种种原因，还有其他出资人未出现在房产证上。真正权利状况与不动产登记状况不一致，这种所有权属于事实上的所有权，不以登记和交付为取得要件。我国物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是该不动产物权的最终认定。如果有足够证据证明其实际出资，在法律上可以认定其为产权人。当然，房产登记部门不认可这种隐名的房屋共有人，只有到法院提起确权之诉，提供出资情况的证明，启动司法程序确认不动产的产权。

如果是隐名的实际出资人，通过司法程序确了权，根据税务机关的答复，共同财产的所有权人没有登记在产权簿上，要求加名则无需征税。而且，对于婚前一方按揭购买的房产和婚后一方父母出资购买的房产，如果双方约定婚后各自名下的财产夫妻共有制，则作为夫妻共同财产在房产证上“加名”时无需交税。那么，在房产证上“加名”并免税的方法很简单，双方签份财产协议，约定双方各自名下的财产共有制就行了。如果房产登记部门不能凭财产协议“加名”，则大量的案件将涌向法院。根据现代契约精神，法院也不能认定这样的财产协议无效吧，只不过是走走过场，浪费司法资源而已！

 所以说穿了，地方政府只不过是在夫妻或即将步入家庭的男女在房产证上“加名”这个业务上想方设法地多增加创收。如果老百姓回过神来想明白了，其实不必通过房产证上“加名”的方式，一样可以使一方个人财产成为夫妻共同财产。

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颜宇丹：广东圣方律师事务所执业律师、中国政法大学在职法学博士、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳广播电台《地产先锋?律师在线》栏目特邀嘉宾、深圳关注购房者律师团成员、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者、深圳军人社区法律顾问。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱yanyudan2007@163.com QQ:1422054976