深圳房地产律师/颜宇丹

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

【颜宇丹律师解析】

 夫妻在婚姻关系存续期间购买了房屋，即使该房屋产权登记在一方名下，根据法律规定，该房屋应认定为夫妻共有财产。如果一方擅自将房屋出售给他人，属无权处分。夫妻共有房屋，一方不能单方处分出售，恶意转移共有房屋的行为理应无效。但是如果第三人是善意有偿的取得，应当保护第三人的利益，不能认定转让行为无效。如果第三人明知涉案房屋是夫妻共同财产，未支付相应合理对价而取得系争房屋的产权，有悖于正常的交易习惯。无偿取得和恶意串通取得的，不适用善意取得制度，该产权转移的行为无效，作为财产共有人的另一方有权追回已转让的财产。

 夫妻共有财产，任何一方不得单独处分。但根据《物权法》第一百零六条和《婚姻法解释（三）》第十一条规定，不动产的产权转让适用善意取得制度。如果买受人在不知情的情况下完成产权登记，那么夫妻双方的共有财产就很难恢复到原来的登记状况，另一方在买方已取得房屋产权的情况下无法主张买卖无效，可在离婚诉讼中要求分割出售房屋的价款。根据《婚姻法解释（三）》第十一条第二款：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”这里的赔偿损失可以要求分割售房款，并且由于是转移夫妻共同财产的行为，故在分割售房款时，擅自处分房屋这一方应少分或不分。

【颜宇丹律师温馨提示】

 一旦发现对方在夫妻因感情不合分居期间及人民法院判决不准离婚后，有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的，一方可以在向法院起诉请求分割夫妻共同财产的同时，对夫妻共同财产进行财产保全，这样可防止对方继续转移和损害夫妻共同财产。

 如果发现对方已经完成恶意隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的不当行为时，受害方应注意搜集相关证据，这样法院在离婚诉讼中对家庭财产进行分割时，可判令对方少分和不分。

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颜宇丹：广东圣方律师事务所执业律师、中国政法大学在职法学博士、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳广播电台《地产先锋律师在线》栏目特邀嘉宾、深圳关注购房者律师团成员、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者、深圳军人社区法律顾问。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱yanyudan2007@163.com QQ:1422054976