深圳房地产律师/颜宇丹

    近日，住房和城乡建设部出台了《商品房屋租赁管理办法》，这是在1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》后首次出台新政，将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。昨晚九点，笔者颜宇丹律师应邀在深圳广播电台《先锋地产•律师在线》栏目就新出台的《商品房屋租赁管理办法》做了一期专题节目，讲解了该办法中的一些容易引起争议的条款。

    该办法第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”很多人以为以上不得出租的禁止性规定，因此属于以上情形所签订的租赁合同无效，其实不然。这四条不得出租的情形下所签订的租赁合同并非一律无效，需要结合其它法律法规来判断其合同效力。

    不得出租的第一种情形：属于违法建筑的。自2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。违法建筑作为租赁合同的标的的合同无效，因为违法建筑存在着大量安全隐患，随时面临着拆除，所以承租人在租赁商品房屋时一定要仔细审查出租房的报建手续是否合法。笔者颜宇丹律师前不久办理的一起租赁合同纠纷因承租人从业主手上租下门面时没有审查报建手续，后来发生纠纷因该商铺为违法建筑所签订的租赁合同无效，所以很多损失得不到赔偿。

    不得出租的第二种情形：不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。在这种情形下签订的租赁合同的交界应根据不同情况分别对待：根据《消防法》等有关规定，第一，出租必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

    不得出租的第三种情形：违反规定改变房屋使用性质的。根据有关法律法规规定，出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同，或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，是无效合同。如《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条规定“改变土地、房屋用途未经有关部门批准的”不予登记。深圳市规划国土局深规【1995】355号文件《关于加强房屋租赁管理的规定》第三条规定：“对未经市规划国土部门审批而改变用途的房屋，不予发放《房屋租赁许可证》，已出租的按非法出租处理。”

    不得出租的第四种情形：法律、法规规定禁止出租的其他情形。但违反一般的管理性规定所禁止出租的情形下签订的租赁合同一般认定为有效合同。

    该办法第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”这一条目前争议最大，因为分隔出租、群租房屋被限制，地下储藏室也被列入禁租范围，并且对违规租房行为最高罚款3万元。在深圳这座移民城市，以及北京北漂聚焦的城市里，合租和群租现象比较普遍，因为一般的打工族没有经济能力承租一整套出租房。有的出租房原来的客厅和较大的卧室又被房东隔出一间用于出租，一套房屋里按房间分别出租给租客，根据该法这种情况属于非法出租，那么将给这些低收入人群增加住房成本。还有例如工厂为员工租住的房间一般都人上下铺，如果因没有达到当地人均租住建筑面积要扩大住房面积，也将增加工厂经营者的成本。

    该办法第十一条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”这条规定也并非这么绝对，因为根据去年的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，为了保护次承租人的利益，规定了出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，转租合同按有效处理。

 

 

附：

商品房屋租赁管理办法

    第一条　为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。

    第二条　城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。

    第三条　房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

    第四条　国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

    县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

    第五条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

    第六条　有下列情形之一的房屋不得出租：

    （一）属于违法建筑的；

    （二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

    （三）违反规定改变房屋使用性质的；

    （四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    第七条　房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

    （一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

    （二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

    （三）租金和押金数额、支付方式；

    （四）租赁用途和房屋使用要求；

    （五）房屋和室内设施的安全性能；

    （六）租赁期限；

    （七）房屋维修责任；

    （八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

    （九）争议解决办法和违约责任；

    （十）其他约定。

    房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

    建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

    第八条　出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

    厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

    第九条　出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

    房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

    第十条　承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

    承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

    第十一条　承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

    承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

    第十二条　房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

    承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

    第十三条　房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

    第十四条　房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

    房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。

    第十五条　办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

    （一）房屋租赁合同；

    （二）房屋租赁当事人身份证明；

    （三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

    （四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

    房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

    第十六条　对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

    （一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；

    （二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；

    （三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

    申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

    第十七条　房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

    第十八条　房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

    第十九条　房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

    第二十条　直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

    房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：

    （一）出租人的姓名（名称）、住所；

    （二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；

    （三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；

    （四）其他需要记载的内容。

    第二十一条　违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

    第二十二条　违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

    第二十三条　违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

    第二十四条　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第二十五条　保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

    第二十六条　城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。

    第二十七条　省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

    第二十八条　本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。 

                                           

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  颜宇丹：广东圣方律师事务所执业律师、中国政法大学在职法学博士、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电台《地产先锋?律师在线》栏目特邀嘉宾、深圳关注购房者律师团成员、深圳军人社区法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主、“谈房论市”论坛法律顾问。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱yanyudan2007@163.com QQ:1422054976