文/深圳房地产律师颜宇丹

    这一周，笔者颜宇丹律师连续在深圳的三个基层法院立了三个房屋买卖合同纠纷的案子，忙于准备立案材料，每天只能睡几个钟。今天是周末，总算能睡个懒觉了，一大早八点钟就从睡梦中被电话吵醒，是一位北京居民，他说他是北漂，虽然到北京工作多年，但户口还没未迁至北京。他向我咨询昨天出的新通知上规定外地户口没有缴足一年社保的也可以按二套房贷政策贷到五成款，之前4月份的房贷新政规定这种情况贷不到款，现在这种情况怎样处理。我也看到了这个通知，我答复他那得咨询北京当地的银行，因为各地银行的执行力度是不同的。刚放下手机迷糊了一会，我刚立案的当事人又打来电话，他在开发商那里买了双拼房，也是因为外地户口没缴足一年社保贷不到款的问题退房，而开发商拒绝退房。他很急切地问我现在这种情况又可以贷到了，他因为贷不到款要求解除合同而诉至法院，在诉讼期间又可以贷到了这种情况会怎样处理？说实话这种情况我以前也没遇到过，我只能答复他周一多向几家银行咨询这种情况到底给不给贷，因为我深知银行也很为难。4月份出新贷政策的时候，很多银行还未接到正式通知只能含糊其辞，因为房贷是每家银行争取的一块稳定业务，最后深圳细则出来各家银行只得忍痛割爱跟着国家政策走。

    现在国家住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会又联合出了这样一个通知，通知的具体内容是这样的：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。”这条内容说明我国异地购房贷款禁令取消，按二套房政执行。但这段话后半句又出现了一个转折，范围是价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，条件是根据风险状况和地方政府有关政策规定，结论是暂停发放住房贷款。那么比如深圳就属于房价过高、上涨过快的一线城市，是不是还继续执行异地购房贷款禁令？

    从暂停发放贷款到按照二套房政策执行，是否意味着4月份的国家楼市调控政策有所“松动”？银行业人士给出的答案是否定的，这位人士说政策的微调更多的是考虑到异地人真实的自住购房需要，因为按照二套房首付50%以及利率1.1倍的标准，对于投机客而言已是较高的成本。笔者颜宇丹律师也曾撰文房贷新政误伤部分刚需的观点，但无法否定的是来找我打官司的都是手上持有几套房的炒房客，其中有一位当事人借老家亲戚朋友的身份证一次性购买了七套房，现在调控新政打压了房价，他们借机外地户口贷不到款而退房，而现在的政策又可以贷到五成款了。虽然利率提高到1.1倍，炒房者对买进的房产并不会持有太长时间，会很快出手赚取差价，所以供房的利息多支出不了多少，这个炒房的成本并不高。而且从贷不到款必须付全款到可以贷五成，只要能从银行贷到款，炒房者会通过把房子评估价做高的方式贷到更多的款，实际可以贷到调控前的八成甚至房子的总价款，炒房者可以用极少的自有资金交付定金利用银行贷款炒房。

    这条规定貌似照顾了异地人真实的自住购房需要，但从调控政策出台前这部分人可以贷到八成减少到可以贷五成少了三成，一套一百万的房子就少贷到三十万，真正的刚需也是很难承担的，仍然解决不了这部分人的购房需求。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ:1422054976