文/深圳房地产律师 颜宇丹

    5月6日上午，让深圳市民期待和猜测已久的深圳版“新国十条”实施细则终于揭开了神秘面纱！深圳市规划和国土资源网站上公布了《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》(即房地产调控细则)，简称“深十三条”。

    “深十三条”比国务院的“新国十条”仅仅多了三条，被业界戏称为“许三多”，虽然多了三条，但其严厉程序却不及“国十条”，更比北京的调控细则温柔许多。其中“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”是翻版“国十条”内容，但却缩水了“国十条”中“购买90平方米以上的首套房，首付款比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%；”的内容。

     大多数人对“深十三条”普遍失望，认为过于温柔，是政府在打太极拳。深圳市房地产研究中心主任王峰于5月6日召开的政策解读会时回应,“深十三条”是完全结合深圳本市的实际情况制定。中央政策出台后,深圳成交易量已大幅下跌,国家的调控政策已经取得很好的效果,投机行为得到遏制。

    之前尽管有新“国十条”的威力，可深圳银行的态度还是很暧昧，说没有接到通知这样执行，中介也承诺可以通过关系提高利率贷到款。反正炒房客一般买进后马上出手，二三十年的利率对他形同虚设。“深十三条”再次重申没有在深圳缴足一年社保的和购买第三套房以上的购房者彻底不能贷到款了，多家深圳银行立即参照执行，对这部分人影响最大。

    笔者颜宇丹律师的职业更容易第一时间接触到调控政策影响的市场反应。深圳细则出台后，从接待的咨询和来访看出，各家银行的执行力度还是很大的。之前的一些银行在“国十条”颁布后虽然暂停了一些已提交了贷款申请但还没有审批的单子，但并没有明确答复购房者是按新政执行还是按新政出台前的政策执行，只是说还没有接到通知怎么执行，要等五月份才能见分晓。深圳细则出台后当天下午，一位购房者来到我办公室，他在一家中介同时购买了三套二手房，分别用了三个身份证，但都是外地户口且未缴过深圳社保，之前虽然部分银行已不批这种情况的贷款了，但中介答应他可以走走关系批到贷款，6号上午出台了深圳细则后，他在我办公室打了很多银行的电话，每家银行的答复都是不再接这种单子了。而中介又答应他每套房再多交一万五仟元，他负责给每个身份证上的人弄到一年的深圳社保单。这绝对是做不到的！因为社保局每个人的社保纪录是联网的，根本无法篡改，况且每个月社保的缴纳纪录是从所在单位帐号里划扣，怎能补到前推一年的划款纪录。就算能够伪造社保清单，那也构成诈骗。北京就有一个案例，一个外地人在北京炒房，利用银行的征信系统不完善，分别到9家银行按首套房申请贷款，其中8家都按首套房的贷款额度和优惠利率给他批下了贷款，后来事发，这个人被判了诈骗罪。所以千万不能轻信中介的承诺！

    深圳细则出台后，很多外地户籍未缴足一年社保和购买第三套房的购房者纷纷收到了银行的退件，把之前提交的贷款申请退了回来，有些甚至是之前已经出了贷款承诺函的。

    关于“国十条”中购买90平米以上的首套房多出一成首付和二套房多出一成首付的规定虽然没有出现在这次的深圳细则中，但银行已经是这样执行的了。有些中介想到应对的方法，就是从原来提交了贷款申请的银行换到另外一家银行，把评估报告的房价做高，通过这种方式把贷款额度做高。向我咨询的一位购房者购买的第二套房已交了四十多万首期款在银行监管，现在这家银行比原来少批了一成贷款，中介承诺帮他换家银行，但卖方不同意解除资金监管，因为如果解除了首付的监管把这四十多万退给了买方，万一买方违约不买，卖方就被动了。针对这种通过做高评估价来变相为客户降低首付的现象，最能有效遏制房产虚假评估现象的杀手锏是消灭“阴阳合同”。如果国土部门强令按房产抵押价格过户,通过税收手段提高购房成本,将大大遏制虚假评估和炒房现象。

   深圳作为一个流动人口占比较大的城市(深圳市目前总人口数约2000万，常住人口约886万，其中户籍人口为246万)，深圳对非本籍居民买房做出的限制其影响将大于其他城市。

    今后银行审批贷款申请时根据本市房屋权属交易系统中的个人住房记录，实施差别化的信贷政策，这就意味着新政中“认房不认贷”将在近期进入实际操作阶段。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ:1422054976