文/深圳房地产律师  颜宇丹

    昨天，我从网上和电话里接到十多个咨询，其中大部分都是关于受这次房贷新政影响正在办理的房贷不能按原计划的额度贷出或根本批不下来贷款的，咨询如果退房是否构成违约、责任如何承担的问题。这其中有购买一手房的，也有购买二手房的；有购买第一套房的，也有购买第二套房的；有确实是超过原定资金计划无力支付的，也有炒房客恐慌跌价不想再继续投资的。无论哪种情况，从之前还沉浸在拥有新房或购房升值的喜悦中突然掉进冰窖里，心情都无比焦急。

   国务院自4月15日起，为抑制高房价，连发四道调控“令箭”，比以往任何一次调控政策都来得紧密和严厉，其中房贷新政对房价的打击力度尤为激烈，全面停止原先执行的首次置业首付最低两成，二套房贷首付最低四成的规定。而且在执行起来也是突破历史性的，不象以往的房贷政策是“上有政策，下有对策”，银行在具体执行时往往明紧暗松。这次政策刚下人民银行就要求各省银行要自查，必要时候可能还会下去查，各家银行立即开始严格执行起来。而且这次对“二套房”的界定更是史上最苛刻的，无论首套贷款已经还清或是将房产卖出再购，只要是银行联网的征信系统中查出过往有购房记录，就属于二次置业，受调控新政约束。

    这次房贷新政的具体规定是： 4月14日，国务院常务会议要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。购买90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”

    在4月14日出台房贷新政前签订了买卖合同正在办理贷款过程中的买方，如果是在调控范围的几种情况之列的，只要是贷款还没正式批下来的，贷款皆受到贷款额度和利率的影响甚至是不予放贷。购房者顿时傻了眼，这可怎么办？就是砸锅卖铁也凑不齐预计之外的首付甚至是全款啊，没办法，只有退房一条路可走了，可是这种情况退房是否构成违约需要赔偿多少，又让许多人睡不着觉了。

    这种情况下退房首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。如果有，就只能按照合同约定是补足还是解除合同，还有如果解除合同是否需要承担违约责任。

    如果买卖合同中对贷款最终审批额度不足的情况没有约定如何处理，一手房可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“ 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由于国家信贷政策变动，不能按买卖合同约定的首期款以外的余款向银行贷款并订立贷款合同，导致一手房买卖合同不能继续履行的，属于不可归责于双方的事由，买方可以请求解除合同并且不承担违约责任。

   如果是二手房的话，国家目前还没有这方面的法律规定，只能依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释：（二）“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

   这一条规定的是情势变更的情况，“情势变更”是一个法律术语，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。

    情势变更主要表现为影响合同履行的社会经济形势的剧变事件，如国家经济政策的重大调整、价格的非正常涨落、市场的异常变化等等，但是关于“情势变更”的认定是比较有争议的。而且，当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构请求依法适用，而最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁量。如何说明自己购房前后出现了不能预见的和防止的“情势变更”，并且在主观上无过错，事实上无法继续履行合同，还需进一步举证。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ:1422054976