文/深圳房地产律师  颜宇丹

      有些当事人来找我委托案件时，自认为很占理。当他们提供书面材料时，问我是否能够胜诉时，我无法承诺。这不仅是我们律师法职业道德的要求，而且看完当事人提供的证据材料，我觉得不能支持其自认为“占理”的事实。

去年初，一位开发商的副总把他们公司正在面临的一个诉讼的所有材料复印送给我，这场诉讼一审中该公司已经败诉，他们提起了上诉正在二审过程中。该公司的条件是如果我有把握帮他们在二审中胜诉，则付给我高额的律师费。

我仔细看了案卷，该公司（被告）向买方（原告）出售了一个商铺，价值360多万，对方付了全款。一审中原告以被告违反了双方签订的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》中的关于逾期交付的违约责任：“逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。”，一审中，原告的诉讼请求是：解除原被告之间的《深圳市房地产买卖合同》；被告向原告退还已经支付的购房款360多万；被告向原告支付房地产总价款10％的违约金36万多元；被告支付原告已付购房款的同期贷款利息20多万元。

被告在一审中提供的两份《入伙通知书》均是已经超过了双方签订的买卖合同约定的交付期限90天以后发出的，被告办理过户的前期手续没有得到原告的认可，也未构成房产所有权和使用权的转移。一审法院判决支持了原告的所有诉讼请求，案件的受理费4万多元和财产保全费5000元也由被告承担。

我问这位副总他们提交的两份入伙通知书为什么是交付日期逾期90天后补发的，为何没有在合同约定的交付期限内向买方及时发出《入伙通知书》，这是本案的关键即是卖方是否逾期交付。这位副总解释说他们的这个商铺并没有逾期交付，工作人员在交付期限内曾多次电话通知买方来签收《入伙通知书》，当时正值房价下跌之际，买方以质量不合格为由拒绝收楼，并拒绝签收《入伙通知书》，后来就以该公司逾期交付为由要求退房。补发的两份《入伙通知书》是买方以逾期交付为由向卖方提出退房申请后，开发商才意识到买方钻了空子以没有在交付期限内收到《入伙通知书》为由退房后才发出的，可是仅凭开发商的说法并不能证明该公司按期交付。

双方签订的《房地产买卖合同》上约定“卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。”

该案中，没有证据可以证明卖方在交付期限内向买方发出过书面通知入伙。虽然卖方多次电话通知买方并已出具了书面的《入伙通知书》，但并没有送达买方。如果遇到这种情况，卖方可以直接向买方寄送邮政快件，并在信封上注明内容，如果买方签收邮件就证明已收到卖方的书面通知；如果买方拒签，可由邮政公司出具已经送达但买方拒收的证明，同样能证明卖方在交付期限内向买方发出过书面通知。即使由于买方没有提供详细地址不能寄送书面通知，卖方也可以在报纸上以刊登公告的形式视为送达。如果这样，买方就无法以卖方逾期交付来要求解除房地产合同了。就是这么一个细节，导致卖方除了要退还买方已购房款，还要额外支出60多万元。

我最终没有接这个案子的二审诉讼，因为以一审的关键证据是否在交付期限内发出过书面《入伙通知书》上，开发商不能提供有效证据说明，二审中开发商败诉的可能性是明显的，当然开发商如果想通过二审拖延退房时间那又另当别论。

这样的情况还有很多，虽然我也对“占理”的当事人深表痛情，可是打官司就是打证据，没有证据来证明“占理”的事实，法律最终还是不能判决“占理”的当事人胜诉。

深圳房地产律师委托咨询热线：

１３３２２９９２９５９　

颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ:1422054976