发展商“自制版本”面积误差不退房，

                 买方是否可依法律规定要求退房？ 

 文/深圳房地产律师  颜宇丹

    案情简介：

    位于广州市白云区大金钟路楼盘尚山佳境的不少业主都接到了发展商要求补差价的电话。据了解，当初楼盘以“一口价”形式售房，但到头来却不是真的“一口价”，还要按照房产证上的实测面积补差价，楼盘所有单位面积差都超过了3%，业主感觉“掉进了发展商所设的陷阱”。

     同时，楼盘并没有采用广州市国土房管局提供的购房合同规范文本，而是采用了一个更加符合发展商利益的“自制版本”。尚山佳境使用的购房合同中以及补充协议中，约定实测套内面积超3%时，业主不能退房，而且实测套内面积大于预测套内面积的部分，无论3%以内还是3％以外部分都要由业主负责补齐房款和相应的契税。这些约定都是与广州市房管局示范合同文本相悖的。

    颜宇丹律师点评：

    本案例是关于预售商品房的面积差异的处理方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

   （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

   （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    但我国合同法的原则是合同约定优先，如果合同有约定从约定，无约定的才按照法律规定解决。本案例中，买卖双方签订了开发商的“自制版本”，属于自由约定，是具有法律效力的有效合同。上述案例中双方签订的预售买卖合同中约定合同误差时买方不能退房，买方已接受这个条件自愿签订合同，便不能再依有关法律规定要求退房了。

    本案例中，在广州市房管局可以开发商“自制版本”签订的预售买卖合同进行登记，这就造成了处于强势地位的卖方事先制定更符合发展商利益的格式合同，不利于保护处于弱势地位的买方的权益。笔者颜宇丹律师所在的深圳市的国土房管局只接受以深圳市国土资源和房产管理局、深圳市工商行政管理局共同颁布的买卖合同（预售、现售）示范文本签订的买卖合同进行登记，示范文本经过几次修改，对双方都比较公平。

    比如本案例中关于预售商品房的面积差异的处理方式，深圳市现在正在使用的最新版2006版《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定套内建筑面积在300平方米以下（含本数）的，

   （一）差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补。

   （二）差异值在±0.6%以上（不含本数）至±３%以下（含本数）的：面积超出的，超出的面积视为卖方无偿赠与；面积不足的，卖方应当双倍返还该不足部分的价金予买方（扣除0.6%的误差后）。

   （三）差异值在±３%以上（不含本数）的，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应在10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金。买方不解除本合同的，依照本款第（二）项方式执行。

    虽然我国有些城市的房管局不要求使用示范文本签订的买卖合同进行登记，但买方在签订合同时可以修改开发商提供的格式合同，如果开发商不同意修改合同，那么买方就要擦亮眼睛考虑签订后不利于自己的后果而决定是否购买了。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋•律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ:961018536