文/深圳房地产律师  颜宇丹

    受中央政府出台的系列宏观调控政策的影响，全国各地不同程度地出现了退房现象。

    在2009年12月，杭州房地产市场，退房潮已经再起，网上解除了1000多套房的销售合同，占到当月成交套数的两成多。据《新华日报》1月19日报道，“江浙出现集中退房”、“江浙退房潮隐现蔓延之势”、“上海最贵豪宅疑被退房”……在笔者颜宇丹律师所在的深圳市，最近本律师就接到很多关于退房的咨询。

    但是，不是因为房价回落购房者就可任意的退房，退房是需要一定法律理由的。

    退房的法律术语是解除房地产买卖合同，当出现了约定解除条件或法定解除条件，买方便具有了解除权，解除合同分为约定解除和法定解除两种。约定解除就是达到合同中双方约定的解除条件，比如笔者颜宇丹律师正在办理的一个退房的案子，开发商和购房者签订的买卖合同中约定：卖方应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由买方被提供的资料报产权登记机关备案，并在产权登记备案后180天内办出房产证。如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买方可以退房，但卖方在约定的办证期限内未能办出房产证，这种情况就是约定解除条件出现，可以进行退房。法定解除指即使合同未约定，出现了法定的解除条件，买受人仍然可以行使解除权。

    根据《合同法》、《最高院关于商品房买卖的司法解释》、《城市房地产开发经营管理条例》以及相关法律法规的规定，一手商品房交易中具有法定解除权的情形有以下几种：

   （一）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格

   （二）因房屋质量问题严重影响正常居住使用

   （三）面积误差比绝对值超出３％

   （四）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行

   （五）办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记

   （六）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复

   （七）商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因开发商方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的

   （八）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

   （九）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人

   （十）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明

   （十一）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

   （十二）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实

    二手房交易中出现以下情况可以解除合同即退房：

   （一）非房屋产权人出卖他人房屋的 
   （二）出卖共有房屋未经其他共有人同意的

   （三）已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋

   （四）被依法查封、限制的房屋不能转让 
   （五）未取得国土房管部门的房产证，依法不能上市交易的房屋，如小产权房、军产房、经济适用房、央产房、房改房等

    还有一个需要注意的问题是，退房是有时效的，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为3个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。如果双方在合同中约定了解除权的最长期限，则合同优先，必须在合同中约定的时间内退房。

    法律赋予了买卖双方合同解除权，但解除权是有条件下的解除。当然，如果逢房价下跌，你买了房以后后悔了，刚好达到退房条件，法律还是保护你的解除权的。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋•律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ:961018536