文/深圳房地产律师 颜宇丹

    1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“国十一条”)，包括二套房以家庭为单位贷款首付比例不得低于40%等一系列土地、金融、税收差别化政策落地。

   “国十一条”剑指高房价，但这十一条中除了提高二套房首付比例这一条政策较明确外，其他政策多是对以往政策的重申和强调，仅为原则性口号。制定这样的“温和”政策，应该是考虑到经过2007年政策打压房价，08年楼市反应强烈持续低迷，又恰逢全球性金融海啸的冲击，中央政府为了扶持与宏观经济密切相关的房地产支柱产业，及时出手救市，才造成09年一年房地产市场迅速价量齐升。但由于价格释放过猛，不同渠道的资金大量涌入房地产市场，房子已失去了原有的居住功能，成为炒家们赌博的筹码，政府再不调整将会偏离轨道，所以中央顺民心保民生，新年伊始表决心，但在宏观经济没有完全转好的前提下，国家对房地产政策还是有压也有保。

   “国十一条”中的第三条表示，将加大差别化信贷政策执行力度。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。这一条明显在抑制投资投机性购房，明确对二套房标准的认定和其首付比例的提高。

    国务院一年多以前曾明确表示：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。而“改善型普通自住房”的定义比较模糊，操作变通空间较大，商业银行在具体操作中大打“擦边球”，把“改善型普通自住房”变成实质上的二套住房，甚至可以享受首套房才可给予的七折利率优惠。

    这回的“国十一条”与“国四条”中对二套房的界定不一致的是取消了容易钻空子的“改善型普通自住房”的信贷优惠，对“二套房”进行一刀切，所有二套及以上贷款都将严格化，且以家庭为界定标准，消除了政策执行过程中的“灰色”空间。在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。

    何谓“二套房”，从法律上如何理解这个定义？

   “二套房”不是一个法律概念，它是政府为控制炒房客利用银行资金进行炒楼，在房地产信贷政策中随时调整范围的一个不能确定的称法。2007年开始收紧二套房政策，这次的“国十一条”中的“二套房”政策其实走的是老路子，只不过这次把这个定义明确化，更加不留余地。要正确理解“二套房”定义，还要加上些法律的内容。

    首先，“国十一条”中的第三条的“对已利用贷款购买住房”，这里明确“二套房”的概念并不是指只要购买过第一套房，所购第二套房都是“二套房”，如果第一套房是自有资金购买没有在银行贷款，则再购买第二套房则不在这里所称的“二套房”之列，只有前后两套房都是用贷款购买的，才算是这里所指称的“二套房”。

    其次，“国十一条”从法律层面堵住了炒房客规避法律，曲线操作用贷款炒“二套房”的可能。这里以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位，界定了“二套房”的概念，严格了“二套房”的范围。法律规定，夫妻在婚内产生的财产属于夫妻共有财产，夫妻婚内存续期间购买的房产不论产权登记在男女任一方名下，都属于夫妻共有财产。“国十一条”的这条规定也是从法律角度明确了婚内购买的两套房无论房产证上写的是男女任一方的名字，都是共有财产，是“二套房”。另外，为了防止父母转移财产，把房产证上写上孩子的名字，不属于夫妻共有财产，从而规避“二套房”的认定，这里特别把未成年子女也限定进来，提前堵住了法律漏洞，不可以说不是管理层的高明之举。笔者颜宇丹律师有一次在广播电台做节目，有一位听众也咨询过一个问题，如果男女其中一方婚前购买一套房，婚后又以另外一方名义购买一套房，是否属于“二套房”？我答复属于，因为婚后即使房产证上只有另一方的名字还是属于共有财产，婚前购买过一套婚后再购买第二套就是“二套房”。

   那么办理银行按揭时银行如何审定是否“二套房”呢？很多人以为是从房管部门的交易中心产调里可以查到，不是这样的，因为内地许多城市同一座城市里各区的房管部门的房产信息并未联网，全国的房产信息更没有联网，无从查到是否“二套房”。但如果购房者购买的第一套房抵押给银行进行贷款，不论是从全国各地哪家银行贷的款，都会显示在中国人民银行的个人信用纪录里。购房者申请贷款按揭的银行从中国人民银行打印的个人信用报告里就可以看到购房者以往的银行贷款纪录。而且，申请贷款按揭时银行要求提供购房者婚姻状况证明，未婚提供未婚证，已婚提供结婚证，如果已婚还要提供双方户口簿，即使婚后夫妻双方的户口没有迁到一本上，婚生子女的户口也必在其中一本户口簿上，从而审查所有家庭成员的银行贷款纪录，判断是否属于“二套房”。

    但是，各银行之间为了竞争优质客户，在操作上是否能够严把“二套房”贷政策关，就不得而知了。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋•律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ:961018536