“小产权房”并非法律上的概念， “小产权房”，亦称“乡产权房”，只是一种俗称，“小产权”不构成真正法律意义上的产权或物权。“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的自建房，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，由乡镇政府发证书。

    根据我国相关法律法规，土地分国有和集体两类：国有土地属国家所有，通过拍卖后出让土地使用权，开发商交纳土地出让金后获得土地使用权，所建的商品房可以进行上市交易。而农村集体土地属于农村集体所有，不能进入土地市场，农村集体所有的土地上建立的房屋不能进行上市交易。

    在深圳，由于“小产权”房的非法性，深圳律师协会禁止律师接受小产权房买卖的见证业务。

    由于“小产权房”没有交纳土地出让金和国家的各种税费，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

    至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米.相当于2007年地产销售高峰期时的十年销售量。

    2007年6月18日，建设部发出了关于购买 “小产权” 的风险提示：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”

    2007年12月，国务院常务会议决定，严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

    本来在中央的三令五申下，“小产权房”的非法身份已经无可争议。但今年十七届三中全会提出了“农村集体建设用地有条件入市、经营性用地不再由政府征用”的精神，突破了只有城镇建设用地使用权可以交易流转的既有政策框架。这似乎与《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的规定有所冲突。有些专家认为，参照国有土地使用权的分类，集体土地与国有土地一样，在所有权不变的前提下，可以进入建设用地市场。这样就有望实现城乡土地同地同价，同地同权。

    这些政策上的讯号和专家们的说法，使得“小产权房”再次扑朔迷离起来，小产权房的问题又重新提到议事日程上来，徐祥林、李国祥、汪三贵等专家都提出小产权房是对重商轻农政策的一种市场化批判，国家应该允许农民开发小产权房。

    10月22日，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受记者采访时表示，绝对不允许再建小产权房，但是对已购买者的合法利益，政府将给予保护，“很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府要给予保护”。于是许多由于商品房的高价位迟迟没有购房的消费者心思开始活动起来，政府还是保护处于弱势群体的老百姓的，能否打个擦边球，买个实惠的“小产权”房，再获得个合法的“身份证”。

    参与了近十年所有中央涉农政策制定的陈锡文表示：“即使城镇规划区范围外的经营性项目用地，也必须遵守用途管制，纳入当地的用地规划。”目前国土资源部的思路是，将农村集体建设用地分成三类，一是划拨类集体建设用地；二是出让类集体建设用地；三是出租类集体建设用地。所谓划拨类即是指农村集体经济组织无偿分配给成员的土地，例如宅基地；至于“出让类”，主要是指经营性的农村集体建设用地，例如乡镇企业用地等。

    在一片雾里看花的迷雾中，11月13日，国土资源部副部长鹿心社表示，国土资源部将为拉动内需提供用地保障。他同时表示，“小产权房”不受法律保护，国家将严禁“小产权房”进一步发展，并采取行之有效的措施化解“小产权房”问题。

    由此看来，中央的态度还是明确和坚决的，“小产权”房到目前为止还是非法的。但是由于“小产权房”历史成因复杂，规划审批不严，监管部门监管不力，之前已售出的“小产权房”就像个私生子，已经出生了，总不能一下子掐死。合理的办法是补交罚款，给予落户。至于今后呢，“小产权房”毒瘤不除,房地产市场就无法规范，“小产权房”依旧是被严禁建设的。

   从法律角度上，购买“小产权房”存在以下法律风险：

    1、没有产权证，一旦国家要征用土地，或集体要求收回房产，或因为政府规划要拆除小产权房，购房人的权益得不到法律支持 。
    2、由于没有产权，无法进行抵押贷款购房，只能一次性付款或分期付款。
    3、小产权房不能进行上市交易，不能办理房屋产权过户手续，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。
    4、如果是占用耕地建设，属于违章建筑，有拆除的可能。

    5、双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，属无效买卖合同，如果出现纠纷，无法得到法律保护。