在当前的房地产市场里，产品设计和营销策划的关系已越来越紧密，两者具有不可分割性和对项目成功运作的重要作用。在产品同质化日益明显的今天，一个楼盘项目若想在竞争中取得优势，除了地段、环境、实力等因素外，重要的是要有特色，也即是产品创新，由此形成自身楼盘的个性，从而提高竞争力优势。产品设计与营销策划是项目成功开发的两个重要环节，两者的优势互动是实现项目销售目标的前提保证。

规划设计已出炉并颇具新意，接下来便是局部细节的设计创意。本人根据目前房地产市场动态参考网上有关信息，对即将开展的本工程项目单体设计谈点想法。

1.以住宅部品标准化为前提。根据1999年12月建设部下发的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》，如禁止使用实心粘土砖等，对直接影响到生态、住宅建设质量的产品予以淘汰。我国即将进入WTO，在住宅领域，中国与国际之间的融合速度加快，住宅部品技术评价体系也在尽快与国际接轨，应提升住宅部品品质。

2． 屋顶绿化  屋顶绿化有许多好处，夏天可以吸热防晒，对改善建筑屋顶的隔热性能有显著作用；冬天屋顶上种植层又起到了保温作用。首先要对绿化的植物品种进行筛选，选出本地耐旱型植物。为使植物种植后能形成有活力的生态系统，植物品种要进行合理搭配，一般要多于9个种类。屋顶的种植层由小卵石、矿渣等组成，一般7到9厘米厚。屋顶绿化后，由于种植层有大量孔隙，下雨后可吸收50％的雨水，供屋顶植物使用，因此一般可不需对屋顶植被进行专门管理。将顶层阳台设计成与标准层不同的大型露天式阳台，可供业主装饰空中花园引发购买兴趣。某楼盘就因该创意顶层住宅销售一空。

 3.水资源的循环利用  为了节约用水雨水可收集利用。所有住宅的屋檐下都安装半圆形的檐沟和雨落管收集屋面的雨水。收集起来的雨水可用作冲厕和淋花。

 4.临街靠马路和东西向的窗户采用双层玻璃窗。可有效减少噪音和光辐射，还可增强保温效果节省空调能量。目前，在上海和广东广泛推广一种节能安全玻璃贴膜，将它贴到普通浮法玻璃上，便能改变浮法玻璃的物理性能，使之成为具有隔热节能、防爆、防紫外线、美化外观等特点的高性能窗用玻璃。对其他住宅可考虑使用该种产品。

5．建筑外墙采用耐用不易褪色的装修材料，可长期保持新鲜，有助于销售。因有人评价某楼盘：“这房子刚出来的时候看着还可以，没想到才过了一两年就不行了，从外观看显得较旧，可能是外墙颜色的原因，再加上两边机动车的轰鸣，很多人都认为不值那个价钱。”

6. 朝北的户型最不受购房者欢迎，因为它存在着采光不好等方面的问题。如何让朝向相对不好的户型同样能吸引购房者的眼球呢？应该尽量突出其他方面个性化的东西来弥补和淡化不足之处，比如，搞个采光浴室，留出一定空间来做景观餐厅，采用大面积的弧型玻璃等。在结构设计上打破传统的方形，使居住者在视觉上感觉到比实际的面积更为宽广和奢华。另外，在房间的四面都开有玻璃外窗，增强室内的采光效果。屋内的阳台面积扩大到９平方米以上，既可闲坐观景又可与客会晤。这些就是其个性化的地方，扬其长而避其短，只有这样，才能打动购房者，被个性化的设计吸引而淡化了某些方面的关注和苛求。朝向欠佳的户型面积不能做的过大，超过１５０平方米以上，其进深过长会影响到采光。同时，要充分提高它的内部使用率，不要浪费功能面积如楼道过长等。 

7. 有资料表明我国将在近几年内淘汰推拉窗。推拉窗的主要缺点有以下三点：一是最大开启度只能达到整个窗户面积的1/2；二是在风雨天，窗户只能关闭而无法换气，经受过非典灾难后人们尤其注重通风；三是擦玻璃比较困难，要擦到玻璃朝外的一面很困难。采用性能优越的内平开窗尤其是内平开上悬窗（即内平开翻转窗）正好能够很好解决.

9. 让绿色私有化。现在许多绿地动不动就立一个牌子：不要践踏。这表明，现在大多数的小区还只是停留在满足人的观赏性上，对于绿地的生态效益、功能性、实用性并没有做太多的研究。让拥有别墅的业主可以自由栽种果树或菜蔬，别墅建成之后在房屋周围还有一些空地，别墅的主人可用来种上一些果树,到收获时可以尽情享用。也可以利用土地种上一些自己喜爱的紧俏蔬菜，因此对有别墅的业主允许其在自己的别墅周围种上蔬菜自产自用,给业主一个地主的感觉.若对此加以宣传，相信许多人会对此感兴趣的。

     （1）卫生间  便器：用蹲式便器极易使老人脑颅压升高造成脑溢血。因此，应将蹲式便器改为老人专用的坐式便器，旁边的墙上设置扶手，便器高度不宜太低，离地高度建议采用43～46厘米，以减少腿膝压力。

   浴缸：通常浴缸离地面较高，进出浴缸时身体很容易失去平衡，发生事故较多，建议降低浴缸安装高度，使老人能方便地跨进和跨出；浴缸边上设置扶手，以便抓扶；有困难的老人可选购带有宽边的浴缸，或放一条凳子，以方便老人进入浴缸和进行休息；浴缸底面进行防滑处理。

  淋浴器：通常淋浴器的冷热水管是分开的，但对于年老体衰触觉减弱的老年人来说，很容易被热水烫伤，这也是养老院里经常引起护理纠纷的一个问题。建议把冷热水混合在一个水管内，或安装防烫伤装置，便于老人使用；墙上安装扶手，以便淋浴时保持身体平衡。

  （2）厨房   厨房也是老年人活动较频繁、发生事故较多的地方。

    地面：为防摔防滑，可考虑铺橡皮砖。

    器具：降低或升高器具设备的安装高度，以便于拿取，尽可能使老人不需踮脚或弯腰操作。

    水龙头：老人体弱，应考虑将旋转型水龙头换成水平关启的龙头。

    （3）起居室   照明：为了防止夜间发生事故，起居室与卫生间的通道晚上设置脚灯。

    色彩：由于老年人视力减退，辨色力差，为了便于识别，墙面和地面选用反差较鲜明的颜色，室内易碰撞部位明显地作出色彩标志。

    床：部分老人起床会有困难，考虑在床边设置扶手；并设呼救系统。

（4）室外  无障碍坡道：在入口处设置取代台阶的坡道，坡度不大于45度。

    踏步：踏步沿口不应突出，以防勾绊；每层的最后一阶踏步，安装一条色彩鲜艳的防滑带或地面材料纹理变化，强调楼层变化。

  门：不应有门槛，老人握力下降，不宜采用球形把手，宜选用较省力的旋转臂较长的水平把手。

以上措施也可成为一个不错的卖点。

11. 家居智能化是21世纪的发展趋势。吊灯、吸顶灯、台灯……各种不同的灯光照明设备，只需按下手中的无线遥控板，便可控制其开关或对灯光亮度进行渐变调整。一个电话大小的设备，竟是无所不能的智能中控器。主人可以通过它浏览所在小区的信息以及时事新闻、天气预报，查询家中水、电、煤等的用量和费用。一旦家里发生紧急情况，按下紧急呼叫按钮，它就会自动拨打预先设定的求救电话。

　　与上述近距离控制技术相比，远程控制更能让人领教智能家居的神奇之处。在办公室里就能打开家里的热水器，为自己放上一缸适宜温度的洗澡水。通过互联网或者电话，便能指挥定时喷灌系统，给家中的花草自动浇灌。肇庆地区目前尚未推广，若能在本项目别墅里率先使用家居智能化必将受到欢迎。

12.  不少楼盘因垃圾站设置问题引发业主投诉，垃圾处理也颇让物业管理部门头疼。建立垃圾压缩处理站可有效解决这个矛盾。 垃圾压缩收集处理已在国外广泛使用。目前垃圾压缩机在我国使用最多的是上海，其新建小区一律采用压缩式垃圾收集处理方式，收到了较好的效果。

    不少楼盘创意非凡开发非常成功，但业主入住后却出现诸多投诉， 连人才济济专业分工细致的著名大型房地产公司也不例外。究其原因主要是因施工质量问题引起，而根本问题在于施工管理方法。通常为了抢进度边施工边修改而疏于计划程序控制，其结果却欲速不达惟有降低质量。 市场专家预言，随着买家对房地产市场认识的深入，房地产专业知识的提高，以及受市场供大于求的影响，提供更高设计质量与建筑质量的房子来争夺买家，将是一个不可逆转的市场趋势。因此工程质量的控制应从源头---施工图设计开始， 有效运用PMI项目管理知识进行该项目工程的管理，将会起到事半功倍的作用。