国内第一个“互联网+”房地产行业后市场发展高峰论坛，不仅学术味道浓郁，而且话题很接地气，对房地产行业和密切相关行业，以及由此派生出来的新生产业，都有一定的借鉴意义。

这是4月27日，由青岛市生产力学会主办、卡考销冠青岛分公司承办、颐诺国际协办，在海尔洲际酒店隆重举办的大型论坛。

在此次论坛上，有一个重要环节为主题沙龙，主题为《房地产后市场及相关产业链探讨》。该环节，由中国生产力学会常务理事、青岛市生产力学会常务副秘书长韩乃波先生主持。

参与讨论的嘉宾有：青岛市生产力学会副秘书长，易客拓创始人吴云海；戴德梁行山东区总经理张春雨；金日集团副总经理刘兆华；卡考销冠青岛公司总经理、青岛市生产力学会互联网专业委员会副主任杨滨。

【中国生产力学会常务理事韩乃波】谢谢，虽然现在人不是特别多，但是往往收获都在最后的环节。有请各位！

确实感触特别多，因为话题是从去年8月份，我们做“互联网+”新生产力引擎论坛的时候当时提到这个话题。作为房地产，当时第一时间提出来后市场的定义，当时第一时间查了一下百度的搜索，居然没有一个词条，没有房地产后市场这个词条，所以我们当时就跟冯秘书长感觉很兴奋，想把房地产后市场这个事提出来，一块来做一个研讨，就有了今天我们“互联网+”房地产后市场的活动。当然也非常感谢杨总，能够承办这个活动。

刚才其实我在听的时候，马总可能是针对后房地产市场，可能跟房地产后市场概念上有些差异，这个我先说说。今天没有任何的定论，只是说我们针对房地产后市场做一些探讨性的研讨，希望能让各位朋友不虚此行。

简单先说说我们今天的问题，针对房地产后市场，产业链里面的价值今天做一些研讨，我们就不做定论性的东西。刚才说到整个房地产后市场，其实它对应的是前市场，这个就跟汽车进入后市场是一样的，所以我觉得刚才很多朋友们，包括今天参加这个会议，大部分是我们整个房地产多一些。从前面市场可能刚才说拿地，包括规划设计到建设，一直到销售。到销售的环节就出现销冠，包括房多多，很多非常火的销售。到了后面的市场，其实房子销售完就进入家庭的入口，家庭消费里面从家庭的服务、家庭的消费，包括家庭的休闲、健康管理，其实这里面文章过大。前市场我个人感觉它的利润相对单一，它的不可重复性，一个环节流转完就进入下一个环节。但是进入到后市场，家庭消费这个入口之后，发现很多是可以重复消费的，比如说餐饮，吴总做餐饮这块，从地产转到这里，其它的我也想听一下今天几位朋友，针对整个后市场里面的产业链，从自己的角度是如何进行判断的。

【青岛市生产力学会副秘书长吴云海】我们一个20几年的地产老人，现在依然从事地产行业，不过可能从另一个角度诠释房地产。大家都知道我做代理，转去做餐饮。这一两年我去了很多城市，看了很多变化，同时思考我自己的定位和转型。因为我知道可能传统的这种代理模式，对我们来讲生存空间越来越小。

最近我在做一个事情大家都知道，我在做创城汇，我们帮他来做一些项目的众筹，实际上开发商是拿着商铺作为投资人出现的，不是作为一个业主出现，我们希望他是以一个合伙人的角色出现，通过一些形式导入一些项目，能够盘活一部分，再通过其它金融的手段获取很多资金。这是我们最近正在做的一些事情。这也是众筹能够介入房地产的一个模式之一。

众筹在深圳，我们知道首付贷已经被叫停了，这种众筹是一种很浅的理解，而真正的众筹是能够用一种社会的力量，真正站在经营的角度帮开发商盘活，因为很多项目需要副业，或者叫需要店铺，但是他付不出很多资金，甚至在早期成长的时候他甚至都没有钱去付租金。如果这个时候开发商的心态或者定位进行一个调整，他把自己要当成一个合伙人出现的时候，这个时候我们就会发现，实际上整个的商铺部分就会被我们盘活，所以这个就是我们对房地产后市场的理解。

我觉得房地产后市场最重要的不是再像以前一样，开发商盖好了卖多少钱，成本多少钱，挣多少钱的差价，而现在更要考虑到的是怎么样能够提供服务，提供体验和提供共享来为自己的商铺增值，而不是去靠销售，这是现在要改变的一个思路。

刚才说我们青岛商铺的数据非常漂亮，包括写字楼，包括公寓，包括商铺，积压的量非常大。在这个角度来讲，好像在社会上来讲，对商铺包括商业物业的关注度并不高，但实际上空置率是非常高的，高得吓人。最近我们不断在跟很多开发商交流沟通，很多开发商我们去交流的时候他愿意去拿出很多，比如说拿出他的写字楼，拿出很多他的公寓，甚至拿出很多商铺。我们再跟他进行对接，把他变成一个小型的孵化器，不是很大型的，小型的孵化器，能够他作为一个合伙人，或者作为一个天使投资人的角度出现，这样从另一个层面来讲也可以盘活他的物业。所以在房地产后市场，尤其在商业物业方面，因为供应量不断增加，到明年2017年，交付的商业物业比例更大，比如说我们都知道崂山区，CBD，供需双方的博弈就发生变化了，这时候开发商要转变他的思路，有些开发商是我宁可持有也不会想别的办法把他盘活。现在很多开发商持有商业物业，他说我不卖了，我转为自营，但是发现自营的时候实际上最终面临的还是你怎么经营的问题，不是说我去自营就能自营得了，这个时候需要有一个新的模式导入。新的模式有很多，这里面我们正在实践的就是一种众筹模式，众筹不是帮你卖铺，众筹一定不是帮你卖商铺，而是帮你导入一些项目，利用社会的资源来帮你盘活，这是后市场我们的理解。

而且商业物业将来大量市场的积压或者过度饱和，已经成为不可逆转的趋势了，而且我还有一点理解，我们结合现在当下来讲的大众创业、万众创新，我们李总理已经说了有一两年了，站在现在的角度来看，当时提出这个考虑我们并不理解，但是现在真的是足见他当时说这句话的远见。为什么呢？因为大众创业、万众创新是要有知识和基础的，不是我有了想法就可以去创业，你创业的资金在哪里，创业的场地在哪里？没有人帮你，银行不可能去帮你，这是绝对不可能的。所以我们如何通过合法、合理、有序的渠道进入到一些项目上来，这就是我们下来来讲大众创业、万众创新的基础，开放民间的一种金融自由。但是开放民间的金融自由，又必须有一条非常重要的线，怎么样和非法集资和非法吸收公众资产划清界线，这就是为什么我们成立了这个俱乐部，我们现在有很多的律师、税务师、会计师，甚至有很多知识产权，包括有很多样的专家，我们天天在一起研究，你的项目想做众筹，但是又不能变成一个非法集资，这里面就需要有一些东西去操控，这是第一个。所以我认为众筹是可以实现大众创业，万众创新的基础。

第二个，现在来讲众筹，是一个能够充分满足我们每一个人个性化的需求，包括投资的需求，包括经营的需求，它一个最重要的途径之一。

第三个，我觉得它能够改变未来。现在我们社会经济最重要的一环，就比如说刚才我讲到的那个例子，如何用众筹的模式来化解开发商手里持有的商业物业，这是可以探索的道路。

【中国生产力学会常务理事韩乃波】吴总众筹这段时间做得风生水起，其实资源的匹配是非常重要的一点，吴总抛了非常大的一个玉，看春雨总怎么继续抛下去。

【戴德梁行山东区总经理张春雨】为什么说存量，刚才锐理的数据也知道，现在青岛整个核心城区新房销售速度五到六个月就没有了，有需求的人其实二手房系很大的空间，这也是很多风投会投向卡考平台的原因。未来包括一些成熟的市场，无论是北京上海或者是国外的城市，增量的生意很少，大部分都在存量市场上找生意，住宅市场会转向存量。

第二个，以青岛市场来讲，商业物业存量市场很大，而且很多都是空置的，我们如何解决存量的生意？这是我们面临的问题。我同意刚才刘总讲的，我们现在可能面临的是产业+互联网的趋势，互联网在中国已经发展二十几年，只是在近几年感觉很热，因为智能手机的发展，现在所有的产业都是在跟移动互联网相结合，其实互联网已经发展二十几年了，但是移动互联网和每个行业结合，这是我们需要研究的。

很多公司都在投一些平台化的产品，比方说我们也在做一些，我们不是针对住宅产品，我们是针对写字楼的市场。刚才吴总提到商铺也好，写字楼也好，这个市场的存量更大。很多开发商在增量生意没有的情况下，很多人会发现物业，后期的管理服务提升对我小区，或者说我房产的品质会有一个提升，很多开发商从上市开始注意到这一点。我们看到比如像龙湖、万科、保利，他的物业从过去单纯服务自己的项目和公司，现在转向市场去拿生意，也变成物业驱动的生意在做，这一块未来在后房地产时代其实是很好的增量生意，可以去关注的一个点。

还有一个，随着整个大社区的概念，或者一个社区配套的概念，其实围绕社区周边的生意，也就是一小时生活圈所能够聚合的生意其实是可以考虑的方向，而且这些方向相对来说比较容易跟互联网相结合。淘宝卖的全国的生意，但是这个是我生活圈的生意，这个和物业和社区好结合起来，又可以和互联网相结合，这是未来发展比较好的方向。

【中国生产力学会常务理事韩乃波】物业这边是后市场里面所有资源的，很多基于房子交付之后家庭用于消费，进行社会化营销的开始，但是如果物业作为他的特殊身份跟角色，应该起到很多的想象，一栋房子销售的收益是既定的，利润率是多少基本差不多，但是到了后面，物业公司的收益因为是一个持续性的，可循环的，按照目前整个价值链的角度，如果能产生一些链接的话，我相信有很多的作为。

【金日投资集团副总经理刘兆华】刚才听吴总讲了很多商业也好，地产也好，目前一个现状和变化。每次看到后市场的时候，可能作为地产行业的从业者就会或多或少有一些想法。在这个阶段我相信不光是大的企业在行动，像我们也在思考这些问题。在这个时代，房地产基本上在到达顶峰的情况下，后续的利润作为开发企业来说怎么去拓展我们未来企业的发展方向，这块我们也做了很多的一些学习、研究。刚才乃波也说了，物业这块是比较容易接手和介入的行当，这个也正好赶上“互联网+”的时代。其实在刚才吴总说的大众创业，万众创新的时代，这个时代给我们“互联网+”提供了非常好的土壤，因为有了“互联网+”，他有不同的链接渠道，我们很多的产品也好，服务也好，都会有了一个不同的渠道，整个的服务行业或者产品行业都会有一个在本质上的区别。它整个的通路，包括链接方式都会发生改变，这也是为什么最近很多行业都被颠覆掉了。我觉得这是一个进入互联网时代之后非常明显的变化。对于我们开发企业，不可避免你必须迎接这个时代，不可逃避的。所以我觉得开发企业对于物业服务这一块，包括通过物业服务来增加一些后续的增值服务上必须要这么做，这也是我们正在做的一些事情，物业可能会重新作为公司后期的重点推动这个事情。争取在我们现有的物业服务的基础上，更多增值的服务能够纳进来，能够让整个行业持续往下发展，利润能够持续获得一个很好的回报。这个是我们一直也非常关心，特别是看到房地产后市场，确实是值得我们去讨论的事情。

【中国生产力学会常务理事韩乃波】其实刚刚说了一个非常核心的价值，后市场里面这段时间一直在讨论，跟朋友讨论后市场的价值链。

【金日投资集团副总经理刘兆华】我觉得这是一个互联网时代人们之间消费信任度的改变。之前大家对信任感是很缺失的，互联网时代这种社区的O2O，人与人之间的距离可能会非常近，这种消费者和提供者之间的信任感非常容易建立。

【中国生产力学会常务理事韩乃波】我们再听听杨总，其实你是属于前市场还是后市场？

【卡考销冠青岛公司总经理杨滨】刚才你一直在讲后市场，我就在想我怎么从前身跳出来，因为我的服务都很单一，我就放开讲一讲，我觉得这是你们给我额外做广告的机会。

在近期的发展或者以后的发展中，我们卡考销冠要做的几个核心的事，我们本身要做的终极概念里，我们在管理会上，在我们公司高层的研讨会上曾经有这么一个概念，通过我们的努力，我们希望让经纪人这个行业更受尊敬。

近期，包括今年，马上我们可能会展开几个后市场衍生的产品，第一个我们会成立专门的销冠学院，来培训我们所有的经纪人，让他更专业，更职业，让他的专业素养能够达到更优秀的水平。第二个，作为一个移动互联网公司，我们希望在和经纪公司的联动上更充分的合作，所以我们启动了经纪公司的扶持计划。刘总已经在区域市场有非常大市场地位的人，他希望走出开发区，走向青岛，走向全国，实际上链家也是从大连走出来的公司，我们希望帮助这些有梦想的企业家，中介公司的老板去完成他企业家的梦想，我们可能会在5月上旬启动经纪公司的支持计划，可能一个经纪公司给他提供贷款基金都会不低于几十万。

可能和后市场主体不太搭，毕竟我的专业水平比前几位差一点。

【中国生产力学会常务理事韩乃波】杨总比较谦虚。其实我想问杨总一个问题，我们说到产业链的话，服务经纪人，一定会拿到非常精准的销售资料。

【卡考销冠青岛公司总经理杨滨】这个不会。因为我做的工作您可能没听太清楚，我们核心的目的就是帮开发商把房子卖出去，我们不会切入到，他的信息只会存在于开发商，我们不会形成大数据库。因为本身这种信息实际上是侵犯到经纪人的利益和开发商信息的通讯。

【中国生产力学会常务理事韩乃波】假使没有考虑到安全性的话，可能销冠两年之后的模式就不是现在的模式了。

【卡考销冠青岛公司总经理杨滨】前提是不伤害经纪人的利益。

【中国生产力学会常务理事韩乃波】其实我觉得今天探讨的房地产后市场，我们更多是希望把后市场的概念定义作为一种抛砖引玉，让很多的朋友们去思考这个问题，发现后市场的富矿，后市场典型的特点我再重复一遍，它是典型的消费重复，将来收益可以进行重复，可以研究一下这些方面。从各自角度，我们最后对后市场，通过今天的探讨，结合自己的业务也好，结合我们房地产行业，或者我们做一些跨界，有没有好的建议，抛出来更干的东西给大家说一下。一会我也说一下我的想法，吴总你先说说。

【青岛市生产力学会副秘书长吴云海】房地产后市场不一定代表房地产的后市场，因为“后”相对“前”而言，“前”可能代表更重要一些，利润更丰厚一点，好像感觉“后”就没有利润。实际上我们开发商换个角度去看问题，你是想赚今天的20%的利润，你还是想赚十年的200%的利润？如果你能够把自己的资产放到一个资本运作的角度看问题，我觉得它可能给你带来的收益比今天20%的利润更重要。作为一个市场来讲，后市场进入的就是一个红海市场，一定是靠大众的智慧才能解决问题。大众的需求是多元化的，如果你的商铺仅仅定义在经营，那它的出路是很狭窄的。当你把它商铺的定位放在合作，这个时候思路就打开了。因为很多人对商业的需求是多元化的，这个时候如果开发商能够调整他的思路方式，我相信可能带来更大的资产升值。

【戴德梁行山东区总经理张春雨】我从我个人的角度来讲，房地产的后市场其实面临的机会，或者说创业的机会会更多一点，因为过去很多的产业都是在传统的垄断行业里面，给个人的机会很少。后市场里面，更多的都是围绕给人的服务产生的，相对来说进入的门槛会低，所以我建议大家可以关注一下刚刚提到的，比如说物业的服务或者配套的服务。也许过去时间是房地产发展的黄金时间，也许未来的时间就是房地产后市场的社区配套也好，服务行业发展的黄金时间，希望大家在这个黄金时间里面有所收获。

【金日投资集团副总经理刘兆华】刚才春雨说的我非常赞同，因为最近也跟很多同行，包括朋友聊起来，很多人都在转行做一些社区O2O的工作，可能人与人之间的信任度会更高，黏合度会更高，提供个性化的服务。所以可能在房地产后市场，这种服务类的机会越来越多，单纯产品类的也会有，但是它有可能会只是作为一个生产者来出现，很多的都会被整合掉，很多的生产者其实都是在幕后的工作，更多的是一些资源的整合者，或者说是调配者走在前排。

【卡考销冠青岛公司总经理杨滨】我觉得我还是一个伪业内人士，还是以互联网的思维说一下后市场。我觉得不管你进入哪个环节，特别是进入后市场这个环节，用户体验这个概念一定是最重要的。因为即使进入后市场，它也是下一个产品的延伸，就像我们现在这种交通工具，交通类的APP和互联网的结合，我们这种现在销售的产品和后续销售产品的结合，一旦用户体验没有了，下一次的衔接是衔接不上的。我作为一个可能从互联网的思维上给大家的建议，是要能够提升用户体验。

【中国生产力学会常务理事韩乃波】其实我有一个最想说的，整个后市场当时触动我有这个想法的时候，我想这个房子建设完之后想说，销售是后市场前后衔接最最核心的桥梁，因为我现在从事互联网装修，刚才为什么引导着杨总，你是不是可以往下想，装修是家庭消费的入口，当然我不是广告，我是讲如何切入家庭消费的入口。最近我正在跟途牛做，你把房子交给我，你去旅游。

说说我的一些想法，大家在考虑做整个产业链的时候，第一，一定要注意价值的流动。先解析你的上游是什么，下游是什么，你可以做成另外一个更成功的交易。实际我们后市场里面还有很重要的，房地产后市场的创新和设计，这个不延伸了。数据可能马总这边最有权威，各种宏观微观的都会有。我觉得将来我们大家会有更多的时间去探讨。

之前跟冯秘书长也探讨过，可能就这两天我们会继续研讨这个话题，把它做成一个在整个业内里面，因为生产力学会有引领性在这里面，后面整个业界同仁在一块探讨这个问题，共同努力做这件事，相信我们下次再探讨的时候，很多今天在做的又不一样了。

我们暂时沟通到这，如果大家未来有什么话题可以单独再沟通，暂时告一段落，谢谢。（此为速录，未经本人审阅）