刚才王总已经从中国的宏观政策、经济以及城市规划、产品等各个层面的高度给大家分析了一下，大青岛新李沧的楼市行情。非常有幸，在这里给大家青岛的楼市数据这个层面分析一下李沧的楼市。

在这里我抛出一个问题，蓝海李沧还是红海李沧？

我们先看一个青岛房地产发展前景，整个青岛在中国北部城市当中，可以说是它的经济综合实力和人均可支配收入排在第三位。所有的品牌开发商把青岛作为新的战略中心之一。从青岛的市场容量上来看，青岛2012年全国商品房成交是1043万平方米，相比其他城市来看，重庆是有4千万平方米，未来要步入大都市的行列其实是有非常巨大的成长空间。

另外从各个区域来看，主城区成交量近一年来是有所萎缩的，整个李沧区是成交168.68万平方米，占了整个主城区的近五成，未来主城区也就是将逐渐饱和，辅城区将会迅速发展。

从价格水平来看，这是近几年青岛市 房地产市场价格的一个走势，近几年基本上维持在八千元左右，青岛的房价正式进入了八千元的时代，但是主流刚需成长要相对缓慢，一旦超过八千万，成交量可能迅速降低。八千元是一个坎。

我们再看一下去化以及存量水平。2007、2008年整个青岛市是存量小，去化中等。2009、2010年是市场的兴奋年，这个时候成交量迅速上升，存量降低。2012年达到市场的极点，库存增加 ，市场更加成熟稳定，好的产品还是在激增。

青岛房地产各个区域各个板块的数据，这里面列举了各个区域的成交量、存量以及供销比、存销比以及价格。我们这里做了一个地图，颜色的深浅代表着各个板块的价格。我们来看一下，青岛的市场特征非常明显，沿海一线的，颜色是暖色的，价格高；逐渐往北价格就逐渐变了，2012年一个是新都心、中央商务区以及浮山后还有李沧区，李沧的供、销、存都是表现相当高的水平，李沧区是未来青岛市主城区最后一站。

这里就是把各类数据非常形象地在一张地图上迅速表达出来的，对整个房地产各个板块成交价、供应量、存销比可以非常直观地看出来。李沧市场我们认为逐渐的进入了一个红海区域。李沧区的区位是中心概念，有交通支持，另外它的地域非常广阔，住宅容量有可持续发展的能力。第三它虽然资源非常丰富，而且有世园会的打造，位置利好，整个李沧区作为青岛主城区的最后一站。

我们看一下李沧区近几年的供销存量的一个走势，用一个飞机启航做一个比喻。2010年，李沧区的供应量成交量还没有完全激活，这个时候作为一个飞机的助跑区。到2011年供应量激增，成交量还是略微有些低，这个时候作为一升空期。到了2012年，可以说到了一个航行期，这个时候供应量、成交量都达到一个高度。

航行期可能会在天空当中飞行的非常久，但是在航行过程当中可能会遇到气流的影响。我们看一下，有哪些气流？一块气流供应，目前市场供应量非常强大，超过百万的项目有时代城、万科生态城等，我们预计未来三年半会有850万方的供应量，未来 的竞争将会非常剧烈。第二个气流就是价格，2010年以来李沧区的价格走势和成交量走势，一旦超过了8500元这个平台，成交量降低非常明显，一旦价格低于8500元这个平台，成交量迅速上来了 。因此，我们认为，李沧区8500元这个平台也是个目前的坎，未来价格空间将会有所收缩，整体还会上涨的。价格的涨幅，李沧中央居住区还有板桥新城，近两年价格都在25%以上，出现了一个红色警报。三号气流就是客户，整个李沧区2010年是个助推期，尤其绿城一期、万科生态城一些项目。到了2013年，我们认为一个是发展期，刚需为主，升级李沧居住的品质。到2016年可能到一个成熟期，在这个过程当中，其实市场容量是出现了一个壁垒，刚需这个时候就会遇到一个尴尬，这个阶段的价格肯定持续上涨，一旦涨到8500以上，刚需客户就可能有些犹豫。另外一 个尴尬，改善型需求容量基础是有限的，未来三年改善型需求可能选择的范围比较广，不止是李沧，可能是新市北、浮山后等等。因此，整体来说，李沧区供应量大幅加剧，价格空间未来会有所收紧，容量出现一个壁垒，因此我们判断李沧区整体市场进入一个红海。

我们看一下李沧区有没有蓝海的机会，我们这里提出一个新产品，以正和，以奇胜。

我们知道2006—2007年是一个信息时代，所有的信息逐渐的公开透明，你在家就可以收到一些开盘短信情况等等。随着信息时代的到来，大数据时代也正式到来。大家可能听过一个非常有意思的例子，经过数据研究美国的尿不湿和啤酒的销量是呈一定的正向关系的，通过各大卖场，各大超市的啤酒和尿不湿的数据进行细致的分析，发现美国一般都是老爷们买尿不湿都捎带买两瓶啤酒。经过这个研究结果，好多超市大卖场可以把尿不湿和啤酒放在一起，发现啤酒的销量增长三倍。

从2012年开始，大数据的时代已经到来了。因此我们认为每个房地产开发企业，都需要玩转市场数据，创造房地产产品价值的可量化的纬度。如何可量化的纬度？我们在这里做了几个案例，比如李沧区的主流产品是哪些？从最2011—2013年市场数据的成交，80—90平米成交了8800多套，非常直观，80—90平米是李沧区的热销区域，仅仅是从一个纬度。还可以从其他纬度，比如说从价格率面积的交叉，价格与供应量、成交量的价差，8000到9000元这个价格段80—90平卖得是最火的，供应量也是最大的。成交量7000到8000，成交量是2400多套，供应量是1000多套。这个价格段，这个面积区间供应量是明显少于成交量的。这就是我所说的数据的深度的交叉分析。

再举一个例子，这里是李沧区的一些成交排行比较靠前的项目，当然把项目名称给去掉了。这是项目名称，这是套型、面积、总套数、销售套数、首次开盘的套数、存量套数等。哪类产品哪个项目卖的好，非常直观。这两个项目是非常热销的项目，非常成功的项目。再从价格，从开盘的初期价格以及项目的累计价格来看，如果考虑产品层面，考虑议价层面，整体利润层面，哪些产品更具有优势？显然是要通过多层次的交叉分析。另外其他的事例，比如这里是锐理的占区地图，纵向是单价，横向是面积，整个主城区这是2012年1月份到2013年5月29日，全青岛市一共33911套房间样板做成的图。这个非常明显，整个李沧区从去年以来成交的集中度非常明显，主要集中在10000左右，产品基本是110平内的刚需以及120平米的首改，这是一个面积跟价格的三点交叉分析。

另外其他的事例，如果我们做刚需产品，我们可以从地图上完全地展示出来数据，哪个板块是刚需的热销板块，哪个板块是次热销板块。从这张图上用颜色表示出它的热度，还有用数据表示出它的成交量、供销比、存销比。

蓝海的机会，我们认为以其奇，安全创新。整个李沧区竞争将会非常激烈，我们必须有奇招，对产品不断创新。创新有风险，但是不创新会被淘汰。安全创新才是奇胜之招。比如有一个新的产品的创新构想，可以通过问卷的设计，设计出产品来，通过市场的客户访谈进行市场验证再进行产品优化，这样才能减少落地的风险。户型的产品设计，功能使用空间的设计，户型改建地意见的措施等等，还有价格区间的测试等等，这是对整个李沧区从市场数据上做的简要分析。

青岛市正在步入大都市行列，青岛是各大品牌开发商战略中心之一。另外李沧区是主城区的七居区最后一站，发展完李沧区整个主城区就不再有了。李沧区区域大，规划大，市场大，未来市场发展潜力无限。另外我们也看到，未来李沧区的竞争将会非常激烈，品牌开发商密集，价格上涨空间越来越大，客群发展遇到一定的壁垒，价格上涨，刚需就会萎缩，改善又暂时不可能快速地导入，改善性需求状况对产品要求层次可能会高。因此，我们认为整个李沧区整体是步入一个红海。但是存在众多的局部的蓝海。谢谢大家！