北京高院再审案例——商品房消费者，购买了设定抵押权的房屋，可以起诉开发商撤销与第三人的抵押，并将该房屋过户至自己名下吗？

前言：在之前分享的案外人执行异议案件中，购房人都是被动参与到房地产开发商与其债权人或抵押权人的执行案中，且这类案件的最终判决结果都是在支持购房人排除执行的诉求的同时，驳回了其确认案涉房屋所有权的诉求。

但，今天这个案例（2021）京民再25号）与此不同，虽然案由是房屋买卖合同纠纷，但购房人先于抵押权人，主动起诉房地产开发商，要求法院判令撤销案涉抵押权，将房屋过户至购房人名下。购房人希望通过法院判决获得清洁的案涉房屋的产权。而且，一审、二审法院都支持了购房人的诉讼请求。购房人差一点就成功了。

但，案涉房屋抵押权人提起再审，高院最终撤销了一审、二审的判决结果。

最终结果与案外人执行异议案件一样，购房人未能将案涉房屋过户至自己名下。

一、基本案情

购房人柴某某与A公司于2017年5月9日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：柴某某购买北京市顺义区棕榈滩花园24号楼-2至3层全部房屋，该房屋已抵押（抵押登记日期为2016年11月11日），价格为人民币28500000元。A公司于2017年6月9日前向买受人交付房屋。

关于房屋抵押事宜，双方补充协议（附件三）约定：1．该商品房所分摊的土地使用权、在建工程已设定抵押，抵押权人为：甲公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2016年11月11日。…3．出卖人承诺，于2017年12月30日之前解除该商品房因上述事项设定的抵押。

上述合同签订后，柴某某支付了全部购房款和公共维修基金，并于2017年5月26日办理了入住手续，但A公司未能依约解除涉案房屋的抵押，未能协助柴某某办理不动产权证书。

于是，柴某某向法院起诉，要求法院判令A公司继续履行合同，A公司和甲公司解除涉诉房屋的抵押，将涉案房屋过户至柴某某名下。

即本案。

二、法院审理

鉴于甲公司的抵押权存在，一审法院追加甲公司为第三人参加诉讼。另查明，柴某某名下没有其他房产。

一审判决： A公司与甲公司将案涉全部房屋以及对应的土地使用权抵押解除；柴某某于上述抵押解除后办理该案涉全部房屋的不动产产权证，A公司予以协助；

甲公司和A公司均不服一审判决，上诉至市中级人民法院。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

甲公司不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审

最后，再审判决：撤销一审、二审的上述判决内容。

三、一审、二审法院审理意见

一审认为，柴某某已经全额支付了购房款，而涉案房屋的抵押权存在，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，支付全部或者大部分价款的消费者的权利优先于建筑工程的承包人的优先受偿权。特定的消费者的权利应当优先于抵押权。故柴某某第一项诉讼请求，法院予以支持。

二审认为，根据本案已经查明的事实，柴某某与A公司就涉案房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》后，支付了全部购房款和公共维修基金，并于2017年5月26日办理了入住手续。关于甲公司在上诉意见中称柴某某与A公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，明确侵害了甲公司作为抵押权人的合法权益一节，法院经审查认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条之规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。甲公司的相应上诉意见缺乏事实及法律依据，法院不予采信。

四、再审法院审理意见

按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《九民会纪要》的精神，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。

其解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，谁应当优先保护的问题，是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规定，但并不意味着在先权利可以将在后的权利予以消灭。一、二审判决直接将涉案房屋的抵押权予以解除系对该批复及司法解释等规定的理解错误，应当予以纠正。

其次，根据查明的事实，在《商品房现房买卖合同》及其附件等多份购房文件中，明确提及甲公司对涉案房屋享有抵押权。在《附件三》中，柴某某还特别签字确认。也就是说，柴某某因涉案房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记的风险是事先明知的，并愿意承担其上的风险，故对于该交易形成的风险应该由其自行承担。

最后，合同约束的是买卖合同双方当事人，对合同外第三人即甲公司并无约束力，A公司在合同中承诺于一定日期前解除涉案房屋的抵押，如果没有按约定解除抵押，也应当由合同的义务方即A公司承担违约责任，而不能让合同外第三人承担责任。

五、启发：

商品房购买者所享有的民事权益，可排除执行，但不意味着可以消灭案涉房屋的抵押权。

但，按照2023年4月施行的《关于商品房消费者保护利益问题的批复》第2条：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”之规定，以后与本案类似的案件，其法律依据将会更有利于购房者。

来源：周敏华律师

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