裁判要旨

合同双方当事人放弃调整违约金的约定属于当事人意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定。从主观上看，双方当事人均是为了自身商业利益而从事本次交易活动，是在自愿平等的情形下签订《预租赁协议》和《租赁合同》。从客观上看，双方当事人签订的合同在内容上没有违反法律法规的强制性规定，人民法院应尊重双方当事人在本案中预先放弃调整违约金的约定。

争议焦点

当事人在合同中预先放弃调整违约金的约定是否违反法律、行政法规的强制性规定？是否合法有效？

案例来源

乐平**置业有限公司、**百货投资（景德镇）有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

最高人民法院

（2019）最高法民申3344号

再审申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：乐平**置业有限公司

被申请人（一审被告、一审反诉原告、二审上诉人）：洪**百货投资（景德镇）有限公司

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乐平**申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，应予再审。请求：1．再审本案，依法撤销二审判决，改判驳回洪客隆的上诉请求，维持一审判决；2．本案一、二审诉讼费用由洪**承担。理由：1．原审判决违背双方当事人在合同中明确约定适用惩罚性违约金的本意。2．原审判决认定当事人已约定放弃请求按实际损失增加违约金的权利缺乏合同依据，且乐平**有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金。3．原审判决认定洪**无法预见乐平**25994115元的损失背离基本事实，原审判决认定的25994115元租金损失本质上属于乐平**的直接损失。综上，原审判决适用法律错误，裁判结果导致双方当事人利益失衡，请求依法支持再审申请人的再审请求。

本院经审查认为，原审判决认定双方当事人放弃调整违约金的约定并不违反法律规定，具体分析如下：

首先，合同双方当事人放弃违约金调整的约定不违反法律的规定。从主观上看，双方当事人均是为了自身商业利益而从事本次交易活动，是在自愿平等的情形下签订《预租赁协议》和《租赁合同》。从客观上看，双方当事人签订的合同在内容上没有违反法律法规的强制性规定。

其次，合同双方当事人放弃调整违约金的约定属于当事人意思自治。双方当事人签订的《房屋预租协议》第三条第三款、第三条第四款以及《租赁合同》第十条第五款的约定已经明确放弃调整违约金。即无论损失是多少，违约金均按人民币500万元金额计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”人民法院应尊重双方当事人在本案中预先放弃调整违约金的约定。

最后，原审未以租金价差确定违约金未违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。本案双方当事人签订合同时的真实意思表示为，500万元违约金数额的确定是在保障双方当事人利益的前提下，违约方承担的最大范围且具有惩罚意义的赔偿数额，这是双方当事人基于商业利益角度的决定，应自行承担相应风险。同时，关于违约金的确定是否以“违约造成实际损害”为条件，可以由当事人约定。本案中，在双方对违约金已经有了明确约定的情况下，法院不变动违约金数额，并无不当。

综上所述，乐平**申请再审的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回乐平**置业有限公司的再审申请。

审判长　　何君

 审判员   张爱珍

审判员　　杨春

二〇一九年八月三十日

    法官助理 钟丽丹

  书记员　于露

来源：房地产法律研究

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李启来律师，中国政法大学法学博士，北京市盈科律师事务所合伙人，中华全国律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，第九届北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会副主任，获2015、2017两届美国《工程新闻纪录（ENR）》/《建筑时报》最值得推荐的中国工程法律60位专业律师。

主办：民商事诉讼，两高再审案。

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