加载中…12月地产界发生的六大事件！！！不亚于9级地政！！！
(2014-12-12 15:33:39)
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房产售罄地产中介培训 |
分类： 地产门店管理 |
（一）我爱我家推出全员持股 经纪人当家作主时代来临
我爱我家引领房地产经纪行业的中国梦！伟业我爱我家集团总裁杜勇在我爱我家北京公司店经理大会上宣布：我爱我家推出“全员持股”的“金钥匙计划”，经纪人当家作主的时代来临了！一下子有点儿不适应啊！我爱我家从经纪人到职能员工都有机会成为公司股东，经纪人个人资产千万不是梦！房产中介终身从业，干到退休不是梦！我爱我家业务已经遍及全球，卖全世界的房子不是梦！我爱我家3O模式（Online + Offline + Owner）（线上 + 线下 +全员持股）超越O2O概念，彻底激活房产经纪行业核心生产力——经纪人！我爱我家打造入口级的房地产综合服务平台，打造尖叫级的客户超级体验平台，打造类苹果IOS的高品质交易平台！中国房产经纪的“星巴克+苹果”模式横空出世！ 我爱我家不是某一个人的公司，是所有我爱我家人共同的事业，我们将聚集行业精英，点燃梦想激情，共赢大变革时代的美好未来！http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/cUNriayAmwZR6ibicib4ObpVAUGlFGgmUiaZ6uDaJaN8siaMV9XVXT4uGZiajgkP07ZicwIvcSxa4YjwomhYA5OR2KhMTA/0
（二）德佑地产挑战中原地产，争上海霸主！
上海传统房地产中介行业暗流涌动。11月30日，上海中原地产总经理谭百强正式离职。此前11月28日，沪上中介代理业绩排名第二的德佑地产宣布成立一手营销代理公司，德佑地产董事长邵非称德佑中介门店规模在未来3年会有大幅增长，3年内有信心争取全市第一。但是中原目前单月业绩在2亿左右是德佑地产双倍，我们拭目以待。
业内视德佑地产此举为正式叫板中原地产，后者长久以来雄踞上海一二手代理市场老大地位。上海中介格局正在重构。
在上海，一手新房的价格与二手房的价格差距太大，很多购房者只能选择二手房。以静安区为例，新建楼盘如嘉天汇单价在10万元左右，静安豪景苑单价在7.5万元左右，而二手房门槛普遍在单价4.5万元左右。据德佑地产昌平路店工作人员介绍，受央行降息，上海调整普通住房标准的影响，400万到700万元标的的房源开始活跃，出手客户明显增加。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，临近年关，部分购房者想买房赶在年前搬进去，二手房市场预计还将维持热度甚至冲击一波高峰。安居客平台近期的二手挂牌房源数量也显著提升。
德佑显然认为上海二手房的增长，绝不止于短期，所以才会计划在3年内，将其门店数量从现在的200多家增至500家。邵非称，德佑地产的一手代理业务独立出来后，二手门店的市场占有率仍将会是未来3年的核心竞争力。
然而，要撼动中原的老大地位并没有那么容易。据不完全统计，上海中原凭借强大的线下销售资源，10月份一二手房成交环比增幅都超过50%，11月份一二手市场总共成交超过4000单，仍然稳居全市第一。
中原集团创始人、董事施永青在12月2日接受媒体采访时坦承，目前中原地产的确面临发展瓶颈，并透露明年将通过三大举措进行突围。
施永青眼中的发展瓶颈，与邵非一样—互联网思维对中介代理模式的冲击。但他们同时表示，目前房地产电商尚未发展成型，作为传统中介，更有机会抢占先机，这既是电商倒逼传统中介反思和变革的原因，也是目前多家中介重点研究的方向。11月25日，安居客在上海云峰剧院举办“2014移动连接时代营销大会”，现场超过1000名来自各大经纪公司的核心经纪人，安居客针对中介服务推出的移动经纪人APP当天线下成交超过1000万元。利用移动经纪人APP，深圳经纪人祁虎在17天内创下了成交6单的业绩。
邵非认为，中介行业竞争激烈，很多线下企业想往线上走，而德佑地产要实现2017年计划的30%市场占有率，前提也是要开拓线上业务，在技术研发上有突破，完成O2O对接。
施永青称，中原集团目前面临的发展瓶颈主要也是线下销售的传统模式正被电商蚕食。互联网的消费理念是未来市场的大趋势，但其长久模式还不清晰。房地产电商在客户体验方面做得比较成功，但成本高昂，目前还处于烧钱阶段。
“市场竞争激烈的时候会倒逼我们去改革创新。”施永青透露，中原将进行二次革命，祭出三大法宝包括薪酬制度改革、内部管理的加强以及资讯科技的提升。施永青认为，过去的薪酬制度对一线员工存在不合理的方面，急需改革；公司内部管理还不够细化，例如楼盘盘口共享不够开放等，有同行例如链家地产做得比较好；未来将加强数据科技方面的投入，考虑线上线下的结合方式，给消费者提供成本更低更有价值的服务。“中原的优势，就是对全国30多个城市的一二手市场都有深入认识。”施永青强调，中原要调整以前在资讯科技方面投入不足的情况，相信在2-3年内会成为线上交易的领导者。
（三）因为有你，所以任性——大陆区销售金额冲破4000亿！
（四）平安好房收购汉宇地产？汉宇地产微信辟谣称“纯属谣传”
昨日（2014年12月4日）汉宇地产通过微信公众号发表声明称“平安好房”收购汉宇地产纯属谣传，同时公开前任董事董经理施宏叡已离职。
据网上报道：一个多月前，在上海房产中介行业耕耘多年的汉宇地产董事总经理施宏睿跳槽到了同样具有互联网基因的“平安好房”（来源新华网）
尽管目前两大巨头没有合作，但是有多少新型电商如雨后春笋般层出不穷，不知道传统的二手房运营模式会不会一步步被新型的电商模式消灭！替代！？平安好房，房真真，爱屋吉屋们来势汹汹！留给我们所有的中介从业群体的巨大的悬念需要我们去研判！
（五）链家改革：O2O和大数据将是经纪行业转型的两大利器
房地产中介行业正在经历大变局。
进入11月，二手房行业两大巨头链家与我爱我家均与搜房网分手：搜房网欲往线下转型，房产中介试图向线上发展。在这场O2O大战中，谁会是最后的赢家？深耕线下的房产中介如何拥抱互联网？对此，链家副总裁林倩认为，O2O和大数据将是房地产中介拥抱互联网的两大利器。
在林倩看来，房产中介简单地在网上买流量不叫O2O，唯有反过来让经纪人把客户往链家网上送，实现利益捆绑，才能形成用户黏性。在海量信息的互联网时代，房地产经纪人从过去的“提供信息”，到未来帮助客户“过滤信息”，才能更精准地为客户提供核心价值。在大数据的支持下，经纪人能够根据购房者的看房轨迹，为其匹配更多的房源。
企业观察报：在互联网时代，房地产中介行业正在发生怎样的变化？
林倩：整个房地产中介市场的变化具体体现在买卖双方市场的逐渐平衡和成交周期的拉长。
房地产市场的“黄金十年”得益于我国的人口红利。2013年生产力人口占总人口的比重第一次出现拐点，生产力人口占比从最高峰开始回落，人口红利逐渐消失。除此之外，影响房地产经纪行业发展的核心因素还有 GDP的增长。当城市人均GDP达到一万美元后，二手房市场就会进入一个相对成熟期。北京去年的人均GDP已经达到一万美元，这意味着北京二手房市场即将迈入成熟期，也将改变长期以来的卖方市场，买卖双方市场会趋于均衡。
成交周期拉长又意味着什么？在成交周期短的时候，房产经纪人处在强势的卖方市场，少量的房源对应着大量的客户，房产经纪人仅仅是用客户来配房，非常不善于经营客户；而当成交周期拉长以后，处在买方市场的房产经纪人必须非常了解个体客户的深度需求，这对经纪人以及整个房产经纪行业而言是一个重大的转变，这就必须依赖互联网。
企业观察报：房产中介和房产电商O2O该怎么玩？各有何优劣势？
林倩：大家都在争夺O2O，谁先打通O2O壁垒，谁就是赢家。
就链家和搜房网来说，链家目前拥有流量还不错的官网，在线下拥有1000家店面、15000名经纪人；搜房网确实有着庞大的网站流量，但缺乏线下资源，它若想打通线下，要么利用客户(房地产经纪公司)，要么建立自有线下渠道，目前看来搜房是想双轨并进，一方面利用客户资源，一方面想打通自有线下渠道，但毕竟搜房线下渠道是从零开始，就像五年前的链家在线也从零开始一样，经过五年的发展，链家线上布局已经小有基础，如果说大家从同一条起跑线出发，显然链家已经跑了一半。
至于具体的玩法，我认为如果仅仅单向地在网上买流量，然后把流量扔给经纪人就不管的话，那不叫O2O，唯有反过来让经纪人把客户往链家网上送，实现利益捆绑，才能形成用户黏性。在大数据的支持下，经纪人能够根据购房者的看房轨迹为其提供更精准的服务，客户的看房轨迹在平台上实现数据共享，经纪人可以为其匹配更多的房源。我们想做的不只是一个渠道，而是真正对客户、对经纪人有利的O2O工具。
企业观察报：与此同时，互联网也正在改变着用户的消费行为。一项调查显示，有54%以上的网友选择“通过网络进行房屋租赁和买卖”。对此，您怎么看？
林倩：互联网不只对客户有贡献，也对经纪人有贡献，过去经纪人在只靠手机的情况下，服务的客户大约为50个，而在互联网上，维护的客户可能有三五百个。
有人说，当房地产信息实现了完全的对称，就不需要经纪人了，我完全不同意这种看法。
对于大多数标准化生产的商品而言，网上交付和实体交付没有太大的差别，但房地产不一样，房地产服务、成交的程序比较长。这主要是因为房地产信息存在差异化，哪怕都是两居室，装修状况、小区环境、是否带学区名额，都有所不同；业主自住的与业主不自住的出租屋，价值也不一样。
正是由于成交周期拉长、个体化信息多，才需要房地产经纪人帮助客户做减法，从过去的“提供信息”，到未来帮助客户“过滤信息”，面对互联网上的海量信息，经纪人要迅速判断出对客户最有价值的内容。因此，房地产经纪人是不容易被取代的。
企业观察报：具体而言，互联网对链家地产将带来怎样的影响？
林倩：互联网与房地产行业是一种融合的趋势，链家网希望打造一套标准化的服务流程，将线上的交易实体化，打通线下与线上，实现O2O。
首先，链家网对链家地产的贡献体现在实现了渠道自由。成立五年来，在链家网完成交易的客户已经占整个链家交易客户的24%。
其次，链家网对房产经纪人行为的影响更为深远。过去，经纪人接手房源后就直接放到网上，很可能他自己都没看过这套房，当客户打电话进行咨询才发现经纪人对房源的情况一无所知。但在链家自有的渠道上，经纪人的行为发生了可喜的改变。在链家网上，经纪人若想在房源信息上留下自己的联系方式，必须是看过房源的，且他必须跟业主联系，了解这套房。同时，我们会要求经纪人在链家网上评价房源，如此，既使得房源信息的丰富度和真实性得到保障，也打破了信息壁垒，改善了客户体验。
（六）真假难辨：所有房产不再设定产权年限，规定为永久产权，中央停止房产税扩围！
1.中央停止房产税扩围，转为推进房地产税立法 。
2.所有房产不再设定40/50/70年大限，规定为永久性产权。
广东省日前出台的深化财税体制改革总体方案称，将使房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种。
记者从深圳市地税局有关负责人处获悉，因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。届时，包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市，将全部按照新法实施。
上述深圳市地税局负责人还透露，未来除了房地产税纳入地方税种外，土地出让金仍属地方收入，因此地方的财政实力会增强。
房产税停止扩容背后
去年3月的“国五条”提出要扩大房产税试点范围。去年下半年，媒体报道杭州、广州、深圳等地制订的试点方案已经成形，第二批试点即将推出，但最后扩围计划却杳无音信。
“房产税不会再扩大试点了，因为新的房地产税会在几年后出来，现在再扩大试点已经没有必要。”上述深圳市地税局负责人称。
现行的房产税暂行条例是1986年由国务院发布的，该条例对个人所有非营业用的房产免纳房产税。但2011年，上海和重庆出于调控楼市等原因，开始对个人住房征收房产税。
在深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉看来，各界对房产税的争议主要在于法理上不正当。重庆和上海出台房产税是因调控倒逼，而现在房地产税是属于税制改革的一环。今年从放弃房产税的试点，到启动房地产税立法工作，也说明了此前两地的试点失败了。
“上海和重庆在试点房产税过程中有很多问题，在抑制房价及增加地方税收方面的作用不大，因此无法在全国推广。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。
根据上海公布的2014年预算草案，今年上海预计征收房产税27.6亿元，同比增长2.6%。而2014年上海土地出让金收入预计超过1700亿元，相比之下，房产税对财政的贡献仅是九牛一毛。
事实上，房产税和房地产税只差一个字，外界对此却多有混淆。
顾云昌告诉记者，有关房地产的税收都算房地产税，包括开发、流通、保有环节，前两个环节的税费包括房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等，而房产税仅仅指向保有环节。目前，房地产开发和流通环节均征税，且税负过高，但保有环节则缺失。
顾云昌认为，要推进房地产税立法，须理顺整个税收环节，该调整的调整，该取消的取消，做到不重复征税。
上述深圳市地税局负责人表示，房地产税是要把土地使用的税收合并进来，主要是针对存量房。有了房地产税后，包括住宅、写字楼、商铺等都要缴税。
在房地产税尚未立法之前，广东省近日提出将使房地产税成为县(市)级主体税种，引发广泛关注。
“这不矛盾，因为现在基本可以明确的是，房地产税属于地方税种，而广东省只是先将其纳入到地方税种体系。”上述深圳地税局负责人告诉记者，房地产税的具体立法过程、时间，均需要通过全国人大才能实行。由于房地产税涉及到整个税制改革，取决于中央推动改革的决心和力度。
房地产税加快立法
财政部财政科学研究所原所长贾康(微博)日前公开表示，房地产税的基调是加快立法。从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。
“当时我与贾康在一起开会，他说的2017年只是个目标，房地产税的立法需要征求各方意见，还有个过程，但两三年时间也差不多了。”顾云昌对记者说。
湖南省住建厅负责人称，今年房地产市场调整的力度较大，在楼市企稳之前，政府应该不会急于推进房地产税。
“现在已经明确房地产税由中央统一部署，我们一切都需听中央的，因此地方不存在做什么准备工作。”上述深圳地税局负责人表示，房地产税作为今后地方财政收入的重要来源，与调控房价并没有直接的关系。
上述湖南省住建厅负责人告诉记者，目前房地产税尚未摆上议事议程，该省地方政府也从来没有研究过，开不开征按照中央的要求来。
李宇嘉告诉记者，从政府职能转变和整个财税体制改革的角度看，房地产税制的设计是一项系统工程，既包括制度性框架的搭建，也包括现有房地产行业税收制度的完善，要比简单的房产税试点复杂得多，时间上更长。
李宇嘉称，在制度上，包括现有房地产税制(如土地融资模式、房地产相关税费)的作用绩效和风险评价，过渡期的财政风险(如财政收入空窗)评估，以及向以房产税为主的财产税制转变的预案设计，如缩短出让年期、完全的产权出让探索，即不再规定70年或40、50年的产权，而是拥有永久性产权。
现行土地使用权期限的划定，实行的是1990年拟定的暂行条例，并没有形成土地管理法案，当前，年限的设定已然形成推行房地产税的阻力，新法案取代《暂行条例》的时机已成熟。
此外，对现行税制，李宇嘉认为，包括房地产行业综合税负评价，各环节税种的梳理和减并，降低交易环节税负，持有环节税收种类的合并和综合税率制定，土地增值税的改革和完善等都需要重新考量。
此话题为中国最热话题，连续三天刊登头条，中央继续保持中立态势。
总结：面对各大地产界改革，包括Q房网在沪异军突起，薪资战，人才战尤为突出；2015年注定又是厮杀的一年；变，还有希望！不变，却难以应万变啊！互联网大势所趋！向地产界每一位英雄战士致敬！抗税走大头，工作最艰辛！
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