救市风持续蔓延，继佛山之后，东莞迅速成为广东第二个出手救市的城市，也是省内首个未限购而放宽房地产政策的城市。昨日（8月10日），东莞出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》（以下简称“促市政策”），从优化服务、加强监管、合理引导房地产开发与消费等方面促进房地产市场健康平稳有序发展。
此次促市的措施，主要政策包括了取消新建商品住房销售价格备案制、适时调整普通住房价格标准、解除积分入户家庭人均住房面积限制、延长契税缴税期限、减少建设单位修改方案次数以及优化住房公积金贷款政策等。
南都记者此时还未拿到促市政策的完全版本，业内人士已经揣测，政府暂未公开细则或为避免外界过度解读。当然，业内对此也揣（pei）摩（he）得相当到位。
“总体要表扬政府积极态度与开放”，南都记者第一时间连线金地集团东莞公司副总经理陈君斌总结，“促市政策”背景两方面，一是国家对经济大环境表现出担忧，对过去两三年特别是去年底以来流动性收紧等抑制性政策进行修护，避免经济硬转向；二是进一步促进房地产市场化，强化市场导向意义。严格来说是对房地产的松绑，并不能简单理解为救市。
“东莞此次出台‘促市’政策，优化行政服务的目的，都是让市场经济回归到市场调节和配置来，让市场决定自行决定供需，不是用行政性手段来控制市场，这是积极的政策和措施，这会让目前市场的悲观情绪和预期回归到‘不悲观’的层面，增强市场信心与促使健康发展。这一方向与过去增投资促增长的意义完全不同，更体现长效性与合理性。”陈君斌分析。
瑞峰置业副总经理姚丽军就认为“谈救市应该是过了。”他解构东莞历来的政策背景，“东莞一直来对楼市的干预不是太多，一直来也没有限购等更严厉的地方性措施，所谓的政策几乎都是国家和省内调控政策的执行，地方很少有单独的调控。”
分析市场环境，姚丽军认为，实际上东莞受到大市的影响也比较大，除了宏观经济的影响，今年来多重因素影响，房地产成交下跌的幅度较深。“就是在这种环境下，促市政策出台，也是对市场进行合理化的配置，增加市场化的措施，也是对市场的刺激和增加信心，对市场底部已经建立的信号是有刺激和好处的。”



东莞楼市松绑政策的官方通稿

【主要政策解读】

1、取消房价备案制度

旧政：商品房销售价格备案制度（下称“房价备案制度”）是办理预售的前提条件之一，东莞于2011开始实施，规定楼盘实际成交价格既不得高于备案价格。而不少开发商因而在房价备案时有意提高备案价，而实际成交价低于备案价20%-50%，存在明显的虚高备案报价现象，给后市涨价预留空间，所以在实施三个月后，又出台了补充规定，设置15%下浮限幅。

新政解读
房价下降不再受控制
金地集团东莞公司副总经理陈君斌：取消商品房销售价格备案制度对我们是非常大的利好。首先，过往增设了价格备案的环节，是增加开发商的工作周期和时间，增加企业的工作的繁冗度。而制度本身对销售信息的公开起到一定的作用，但是对抑制房价却无明显体现，开发商只要对市场状态的把握精准，制定相应的房价，就可以获得备案，接下来卖房子那是市场的事情。而另一个层面，房价备案制度一直限制不了房价升高，但是却“控制”了房价的下降，对于开发商在当前市场环境下要及时调整销售策略，下降房价却受到下浮的限制，必须重新去报备一次。

瑞峰置业副总经理姚丽军：备案制度应该两面看，首先房地产的信息的不对称性是存在的，备案制度使得市场信息更加透明。但是在如今市场观望情绪浓厚的氛围下，不少房企想要做出房价调整举措的时候，总是受限很多，不能够及时调整价格来销售。所以取消房价备案制度后，会使得开发商更贴进市场，而不会更受价格备案的限制，对及时调整销售策略，促进销售有帮助。




2、适时调整普通住房价格标准
旧政：根据“普通住房价格标准”政策规定，购买非普通住房则需缴交总价3%的契税，普通住房可享受1 .5%的契税优惠，如果面积在90平方米以下的家庭首套房，契税优惠更低至1%。
在2007年调整普通住房价格标准以后，东莞跨越了5年时间，于2012年9月进行新一次调整，此后，在2013年也进行了一次调整。虽然近几年调整后已广泛扩大惠及面，但是尤其是一类地区，仍追赶不上房价上涨幅度，商品房多数仍皆为“豪宅”。


新政解读
使普通住房价格标准与房价变化趋势相适应
瑞峰置业副总经理姚丽军：长达5年未变的普通住宅价格标准2012年才进行更新，并且在2013年也进行了一次重调。目前来看，时效性是有了，但是对于惠及面还不够大。
比如去年调整以后，东莞一类的镇街的标准是在8654元/平方米的界限，但是放眼城区望去，好的地段的房价所有都超过了这个价格。我认为，必须考虑一个阶段时期内的房价增长幅度在内，真正使普通住房价格标准与房价变化趋势相适应，更为合理，而不是简单对于当前房价水平的划定。



3、减少建设单位修改方案次数，规范镇街规划部门审批权限
旧政：不少开发商以及相关流程的办事机构都曾对南都记者吐槽，流程繁琐、重复审批以及相关部门效率不高是开发商在东莞报批项目时，遇到最头疼的问题。比如，从拿地到办“五证”，东莞比深圳慢半年。比如，因为屡屡被退件，有的本地房企大老板亲自去相关部门“坐等”排队再递件，再比如，某位全国“最帅的地产大佬”突然空降东莞，就专为烦不其烦的报规报建问题向东莞一把手吐槽来。
甚至有资深人士透露，也有深圳、广州等多家全国性知名房企意欲来东莞投资，提前到本土进行考察，在充分了解了东莞的报批流程和状态后，却打了退堂鼓。


新政解读
可减少建设单位对方案修改的次数
东莞市城乡规划局解读：规范镇街规划部门审批权限，镇街规划部门对项目初审时如发现问题，应加具意见后直接报送市规划局，不须作退件处理。待市规划局对项目的设计方案作出全面审查后，统一出具修改意见，项目的建设单位再根据意见修改方案，这样可减少建设单位对方案修改的次数。

全国性知名地产公司东莞区域负责人：简化报规报建流程，缩短时间，这对开发商，对房地产市场是非常重要的事情。开发周期越长，也意味着开发商资金成本越高，在市场好的时候或将该部分成本转嫁消费者，这一定程度推涨房价。而在市场不好的时候，则可能增加市场风险。
目前来看，新政“规范镇街规划部门审批权限”，调整后会压缩一定时间。但是对于整个开发报批报建而言，这只是其中的一个环节。从更多的冗长环节和流程，以及分段分碎的备案报批环节而言，整体周期依然很长，相对广深一线城市，仍有较大的提速空间。


4、优化住房公积金贷款政策
旧政：目前东莞公积金贷款政策执行的是2013年2月的政策版本，其中职工缴公积金满12个月才可申请公积金贷款；申请的金额不得高于账户余额的8倍；公积金贷款首付最低比例上升为三成；“双拼房”被认定为二套房等。该政策也被解读为东莞“史上最严”公积金贷款政策。

新政解读
住房公积金应普及到更多人
瑞峰置业副总经理姚丽军：目前还未知公积金新政更多的具体细则，但从放宽住房公积金贷款申请人缴存满12个月的认定条件来看，公积金贷款政策的惠及面会有一定的扩大。去年初东莞出台紧缩公积金贷款政策，给了购房者非常多的限制条件。我认为公积金政策本身应该回归到他最初的意义，应该普惠到更多人，比如放开住房公积金贷款额度不高于申请人住房公积金账户余额的8倍等的限制。



背景：
东莞楼市上半年成交量下滑三成
信贷、新增供应持紧，成为制约上半年东莞商品住宅成交上升的重要因素。根据东莞房产管理局公众信息网的统计数据，上半年东莞住宅楼市供需同比2013年全线飘绿，2014年上半年东莞商品房成交253.58万平方米，同比2013年同期下降32.93%，同比2012年同期下降1.40%。其中，商品住宅成交210.32万平方米，同比2013年同期下降38.70%，同比2012年同期下降7.53%。商品住宅成交18872套，成交均价9134元，同比涨幅5%。
经历多月低迷行情后，在6月底，东莞楼市迎来了一波供应小高潮，多个项目纷纷以低于市场预期价格入市并取得很好的成绩。因此，网签量在7月份逐渐释放，沉寂了半年之久的市场终于在7月份的数据有了新的“色彩”。
据官网数据统计，过去的7月份，东莞商品住宅成交3953套、成交面积46.3万平方米，成交量环比上涨近30%。随着住宅成交面积明显上行，成交均价也突破盘整了7个月之久的“9100元”位置，达到9277元/平方米，成交量价全线飘红。虽然单月成交有小幅上升，但是与去年同期相比，仍呈现了不同程度的下滑，东莞商品住宅成交量仍处于低位状态。