核心提示：几十年的积蓄买那上百米的空间，任谁都会心怀忐忑。跟大开发商一年动则卖掉上千万平方米的房子相比，老百姓可能要花掉几代人的积蓄才能买一套房，因此，买房人大多数慎之又慎。于是乎，江湖上有了众多楼市潜规则的传说。南都记者为你一一整理核实上述传说。看完此文，也许这些流传甚广的潜规则可以淡出你的视野，在买房时，可以将精力集中在其他更重要的考察项上。

1开盘绝对没好房

潜规则1：开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。

鉴证结果：预留好房容易造成群体事件，开发商才不会这么做

鉴证人：官海京（珠海市横琴汇基投资有限公司副总裁）

我觉得开盘没有好房子这个说法挺瞎扯的，除非市场真的非常好，比如只有100套房源，四五千个人来排，这个有可能说内部有关系的人就能拿到比较好的房子。但是现在派筹、选楼这些环节都比较公开公正，如果购房者选到比较前面的号，却发现开发商已经把比较好的房子预留了，他们意见就会很大，后续排队的人一起哄的话，就会群体性地闹事。所以在开盘的过程当中，开发商应该都是非常谨慎的。

对于售楼小姐而言，房子卖给谁佣金都照拿，她们才没有动力去保留好房子，倒是盼着更快把房子卖出去。

2自买保险可打8.5折

潜规则2：大家购房所付的保险费其实是可以打8.5折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以打折。

鉴证结果：保险费都可以不交了，管它是不是可以打折。

“购房所付的保险费”也叫“个人住房抵押综合保险”或“个人抵押贷款房屋综合保险”，简称“房贷保险”。是购房者向银行申请贷款时，银行为防范房贷风险要求贷款人必须购买的保险。换句话说，就是购房者掏钱去买保险，受益人则是银行。看到这里，很多人可能会觉得这是“霸王条款”———哪有购房者掏钱买保险却让银行受益。是的，所以如今在珠海买房，购房者已经不需要再购买此类保险。

鉴证人：高元亮（交通银行珠海分行个贷经理）

很久之前是有这个保险，但现在已经没了，我们银行也没有强制要求市民一定要购买，市民可以暂时先不用理会。

3代理公司花样多

潜规则3：注意，代理公司销售楼盘通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头了，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

鉴证结果：代理公司一般不会投钱做活动

鉴证者：黄韬(中原地产项目部总经理)

这个说法不完全正确。首先，找人排队买号造成热销假象一般是在市场比较差的时候才会出现，比如说2003年、2004年或者2008年这些年份。但是在市场比较好的年份，比如说去年，是不需要这样的做法的，因为排队的现象不用组织就出现了。第二点，找人来排队对于中介费代理费是没有影响的，因为排队只是一种现象，不代表成交，中介公司要真正成交才有盈利收入，所以这个没有直接关系的。

开发商请代理公司是为了楼盘的成交量和成交价格都能够提升。但提升不一定意味着炒高楼价，市场好的时候量价提升，市场不好的时候就量升价跌。2003年和2008年楼市不景气的时候，房子价格最低的，也是销量最高的。中原地产曾经说过一句话：“市场最高价我们做，市场最低价也是我们做。”这句话的意思是，代理公司的市场价值在于让市场流动起来，让楼盘销售得更快速，而且在销售过程当中能制造出除了经济效益以外的社会效益或者品牌效益。这样才是最成功的代理。

4、9-11楼是扬灰层

潜规则4：别以为高层中的9-11楼不错，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。

鉴证结果：PM 2.5在离地200米的空间里分布都是均匀的

鉴证人：谢绍光（北大环境与工程学院教授）

细颗粒物PM 2.5在近地面对流层混合比较均匀，一般越往高空走，颗粒物浓度会降低。但高度会很高，至少离地面200-300米的空间里，浓度不会有大的差距。PM 2.5由于颗粒很小，在空气里经过气流的流动，混合得均匀，随高度的变化差别不大。就好像把盐放进水里，搅拌一下，形成的盐水中每个地方的盐的浓度都一样。即对于一般高楼而言，没有所谓“扬灰层”一说。

5外国设计纯忽悠

潜规则5：不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们崇洋媚外的心理。

鉴证结果：与其说是崇洋媚外，不如说是通力合作

鉴证人：刘一玮(广州德空建筑设计有限公司董事合伙人)

在中国，国家的确规定所有建筑施工图设计都必须由在中国有设计资质的公司完成。住宅也好，公建也好，概莫能外。比如说我们熟悉的广州歌剧院是扎哈·哈迪德设计事务所的方案，初步设计和施工图是广州珠江外资建筑设计院负责完成的。

所以严格说起来，整个设计应该是由国内外设计师们共同合作完成的。像这样由中外设计师合作的作品非常多，不能简单说是为了弄个外国名字崇洋媚外。

现在有的境外设计公司收购了国内设计公司的股份，也有国内设计公司收购了境外设计公司的股份。相当多的设计公司在走国际化的道路，目的是为了提供更好的设计服务。

6园林绿树临时种

潜规则6：别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插进土去的，所以能存活就不错了。

鉴证结果：园林要是不存活，施工方是要负责任的

鉴证人：广州普邦园林股份有限公司

这种观点肯定是不对的，一个月前才赶出来的园林肯定是不符合正常流程的，也不是正规房企会去做的事情。一般来说，我们做园林会提前好几个月，把植物分批分量运进去。比如大树肯定是最早期，第二批进去的是乔木。

帖子里说的不能存活的观点也是不对的，对于负责任的房企来说，园林是交给保养公司去保养的。我们施工后会有一年到半年的时间去保养，如果是不存活，我们也是要负责任的。

另外，跨地域、运程远的树运费比较贵，、存活率比较低。我们在做设计施工的时候一定会选用当地的树种作为基准，如果是从其他地方引进树种，一般价格都比较昂贵，成本这么高，我们更要保证它的存活。

7通风窗小就为省钱

潜规则7：为何所有飘窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是开发商为了省钱而内部统一那么做的。

鉴证结果：窗户不能开太大是国家规定

鉴证人：盛宇宏（国家一级注册建筑师；高级室内建筑师）

通风的窗国家是有比例要求的，不是说所有的窗都要打开才好。因为开窗开得多，还有安全问题，小孩可能会爬出去，高空坠物事件会增加等。房间窗户的通风面积规定具体多少我现在背不出来(备注，国家2006年实施的《建筑采光设计标准》里规定，卧室、起居室(厅)、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20)，但国家规定并不是要求所有的窗都是打开的。在高层建筑里面，可能4米乘以2.5米这样的玻璃窗立面只开两个窗是很正常的。

8外墙贴砖最易漏水

潜规则8：别以为面砖(注：贴在建筑物表面的瓷砖统称面砖)的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用高级涂料，没人用面砖当外墙。

鉴证结果：贴砖还是刷涂料跟漏水没有太大的关联

鉴证人：王青宏（深度验房集团有限公司总经理）

外墙贴墙砖好还是刷涂料好，这个不是绝对的，它们之间的漏水情况没有可比性，各有各的优点。面砖的好处是耐久性比较好，易清洁。缺点是很难有独特的风格，如果施工质量和工序不好容易脱落，存在不安全的因素；维修起来难度较大———因为同色的墙面砖不好配。而外墙涂料颜色丰富，日后进行翻新容易，色彩也好搭配，增加美观度。

9房屋漏水因沉降

潜规则9：漏水和外立面的材料根本就没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

鉴证结果：桩基下沉只是房屋漏水的原因之一

鉴证人：王青宏（深度验房集团有限公司总经理）

房屋漏水的原因是复杂的，不能说一定是桩基沉降引起漏水。我们发现主要有几个方面引起房屋漏水：

一是混凝土外墙裂缝引起的渗漏：比如外墙上出现贯通的裂缝，由地基不均匀沉降、温度变形引起的开裂。砼表面的蜂窝、麻面、孔洞如处理不当也易引起渗漏；二是砖混结构外墙裂缝引起的渗漏；三是砌体外墙缝隙引起的渗漏；四是混水墙外粉刷分格缝破损引起的渗漏；五是门窗洞口周边封堵不严引起的渗漏；六是细部构造处理不当引起的渗漏;七是外墙装饰面施工质量不良引起的渗漏。

10老总会到售楼部当“托”

潜规则10：开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。

鉴证结果：老总们都很忙的，况且购房者都这么精，被拆穿就不好了。

鉴证人：官海京（珠海市横琴汇基投资有限公司副总裁）

请“托儿”去排队购房这件事，在我从业十几年来，不要说我自己公司没有这么做过，包括我身边认识的房地产商，都没有出现过。当然，有些比较热门的楼盘开盘时可能要彻夜排队，市民可能会花钱雇人帮自己排，但开发商自己花钱去雇人来排队这种现象我是没有遇到过的。

鉴证人：庞良志（珠海鸿泰投资集团有限公司常务副总裁）

这些应该是个案吧，一般现在比较成熟的开发商都不会用这种手段的。因为请“托儿”起到的效果并不明显。你见过咱们珠海有什么特别热销的楼盘吗？就是那种一个月热销几百套的？没有。既然如此“请托”就没有太多实际的意义。

说到底，楼盘销售关键还是要靠前期的推广力度，包括产品对市场的适应性以及客户群体定位精准。请托在三四年前可能会比较多见一点，但现在消费者眼睛都是雪亮的，是不是托一看就看出来的。