在《03 Rathman之《万科》投资分析笔记》中我对房地产泡沫破裂的担忧，有很多朋友有不同的意见。

我这里再完善我的观点。

1）我的结论主要是针对一线城市（北京、上海、深圳等）。二线城市是否有泡沫，因为我对具体的价格、租金和收入了解不深，这里不敢下太武断的结论。但是从我有限的了解来看，很多城市也有泡沫。

2）以上海为例，现在内环几乎没有3万以内的房子。超10万的楼盘在上海已超过10几个，最高价已到达19万每平米。以比较熟悉的巴黎为例，目前巴黎的市中心房子也就4万人民币每平米左右，并且是永久产权，房屋质量国内不能相比。租售比在10-15年。

3）在股市6000点的时候，很多专家找各种理由来支撑，并看到10000点。为什么这样的错误，在房地产上还要重演吗？还要找各种理由来支撑这个泡沫？

4）这次中央对房产和以往不一样，第一次动用行政撤职。杭州市委书记因为房价的言论和行为被撤职，这在中国意味着什么？我想不需要多说。房地产泡沫再继续吹大，对中国意味着什么，已经很清楚了。

5）现在中国的房地产70年产权、房屋质量粗制滥造等各种问题被掩盖，总有一天大家会认识到这些问题。

6）共享一点香港1985年-2003年的情况：1985年香港房地产市道复苏算起，到1997年房价则上升了近10倍，并且在1997年到达顶点后，泡沫开始破灭，楼价一路下跌，至2003年年中香港楼价已下跌70%左右，导致大量负资产——持有物业的市场价值已经跌至按揭金额以下——人士产生，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

7）我现有房子，房价下跌对我没好处，我只是尽量不让自己屁股决定脑袋的思考。

这是我的一些观点，仅作交流。

并且我也觉得，对于投资来讲，尽可能的分析最坏情况是有必要的。

对于招商银行，目前房价下跌带来的风险是我最担忧的一个方面。先只分析招商银行房地产相关贷款情况。至于泡沫破裂引起的其他问题给银行的风险我也说不准，这里不分析。

房地产行业贷款分两种。一种为个人按揭贷款，另一种为企业开发贷款。比较招商银行、工商银行、浦发银行2009年中报数据。

单位为：千亿。

从上表来看，招行主要集中在个人按揭贷款。

继续看招行09年中报，目前个人不良率在0.22%左右，企业开发贷款不良率较高，达到2.06%。

房地产泡沫一旦破灭，那么不良率会升高到什么程度呢？

Google了一遍，有专家预计房地产企业开发贷款会达到18%。

那么我简单的假设不良率会升高10倍，那么对招行的减值影响为140亿。占招行08年税前利润的55%。

但是，如果不良率继续升高呢？

所以，银行对企业开发贷款、个人房产投资贷款、第二套房按揭贷款等各方面的冷静是非常必要的。