淘金热风云涌动

世博地王的花样年华

 

策划   《东地产财经周刊》编辑部

执行    汪露    谢敏敏    毛剑飞

 

创造世界多项奇迹的上海世博会落幕四年之后，衔金钥匙问世的世博地块进入青春期。

两天、六块土地连拍、揽金54.5亿元、40079元的最高单价，这一组数据放在一起，在5月上旬的上海土地市场上上演了一幕火热的抢地大戏。

前瞻的区域规划，绝佳的地理位置，政府的高效运作，市场的广泛关注，央企的纷纷进驻……带着这些光环，浦江两岸的世博板块似乎没有理由不成为上海土地市场的焦点。

大戏只开了个头。世博楼板价如何超越天花板？世博地王对区域房价影响几何？高起点、高地价下如何开发？带着这些疑问，《东地产财经周刊》探讨地价上涨的背后原因，挖掘下一轮的投资点；分析周边住宅价格情况，预测未来的房价走势；梳理世博土地的开发经验，提供世博投资冷思考。

 

稿一

下一个陆家嘴跃然纸上

世博楼板价明年或破5万

世博地块成交价步步走高，业内人士认为，明年可能会出现5万/平方米的成交价。

 

5月8日、9日，世博园区A片区土地六连拍，上海单价地王纪录被二度刷新。

从两年前的不超过两万元的成交均价，到此次出让的6幅地块的起始楼板价27075元/平方米，个别地块甚至突破了4万元的大关，世博园区地价的上涨速度堪称惊人。

在业内人士看来，地价的上涨主要受惠于世博园区的规划。世博地块的开发潜力也促使周边辐射区域的住宅价格大幅上涨。

“陆家嘴的成长时间比较长，而世博站在了比较高的起点上，因此会比陆家嘴要快很多。我预计未来五年这一区域会基本成型。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩对《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）表示。

 

地价翻番

 

两天之内，六块土地成交，世博地块的拍卖市场一片火热。

5月8日，华泰保险集团股份有限公司以9.49亿元的底价摘得上海世博会地区A02A-03商办地块；另一块世博用地A02A-04商办地块首次被一家民企拿下深圳（楼盘）市立业集团有限公司以6.36亿元底价摘得A02A-04商办地块，这也是入驻世博的首家民企。上述两幅地块成交楼板价皆为27075元/平方米。

同日，中国电力投资集团公司华东分公司以10.1亿元夺得世博会地区A09A-01商办地块，溢价率22.6%，折合成交楼板价33192元/平方，是原世博园内首次出现溢价成交的地块，同时3万元/平方米以上的楼板价也成为了目前世博园区地块的单价地王。

5月9日，台企Maxbase Holdings Limited在超200轮竞价后，以12.12亿竞得世博A09A-02商办地块，楼板价39931元/平，溢价率47.4%，成为上海2012年以来的单价最高地块。

   这一记录很快被刷新。当天下午，远东新世纪（中国）投资有限公司以9.78亿元夺得世博A09B-02地块，折合楼板价40079元/平方米，溢价率达48%，成为2012年以来上海土地市场的单价地王。

   陆家嘴最高地价是09年海航创下的3.65万的成交价。有人说，陆家嘴用了15年的时间，而世博地块，用了3年的时间就赶上了陆家嘴的地价水平。

此次推出的六幅地块均为A片区的商办地块。2010年世博会之后，被规划成央企总部基地的世博B片区首期已在2011年10月24日集中出让9块土地，之后又分别向国新控股、中国黄金、国家电网、锐邦投资等4家央企出让4块用地作企业总部，加上今年4月的宝钢和世博集团，已有15家大型央企和国企入驻世博园B区。

在邵明浩看来，之前B片区土地价格偏低，而A片区的土地价格回归到正常的水平。

“首先就是现在拍的A片区的地理位置比B片区更加优越，更靠近小陆家嘴。它的定位和陆家嘴更加接近，更容易形成一个商务带，因此从外部地理环境来说比B区更有吸引力。而且，这一区域经过前期的宣传和两年的运作，A区的起点更高。第三，A区相关政策比B区更加灵活，比如有民企开始进驻，因此更能吸引到有实力的企业竞拍。”他分析道。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为，地块本身具有独到的优势，再加上政府的高效运作，才形成了较高的土地成交价格。

 

下一个陆家嘴

 

按照规划，5.28平方公里的世博板块后续利用将形成“五区一带”的功能结构，其中A区定位为具有活力的知名企业总部和国际一流的商务街区，B区则是央企总部所在地。而C片区的开发预计要5-6年之后。

“C片区要到5、6年以后才开发，但是B片区未来的2到3年还是有土地会推出来，A片区的土地供应也不低于三年。”邵明浩表示，在C区未推地之前这个板块的土地供应是不会出现空白的。

“未来B片区推出的土地的价格肯定比该区域之前推出的地块的价格更高，形成良好的互动。”

整个世博板块以商办地为主，仅有白莲泾东侧的世博村附近规划了一个国际居住社区。随着新一轮推地潮的到来，周边住宅价格水涨船高。克而瑞数据显示，世博板块周边是三林部分楼盘价格已从年初3.2万-3.8万元/平方米的水平迅速上升到如今的3.7万-4.4万元/平方米。

世博地块的地价会一路走高吗？蔡为民给出了肯定的答案：“后续会逐步被推高，我觉得按照这个情况看，明年可能会出现5万的成交价。”

邵明浩则认为，政府不会盲目抬高该地区的土地价格：“至于土地价格是否会一直走高，还比较难说，因为政府在拍卖地块时，更加注重企业的聚集效应和带来的经济影响，并不是价高者得，进入门槛是很高的，会全方面考虑企业的资质、实力和各方面的条件，政府希望借助这个区域实现经济的转型。”

 

链接：

世博地价上涨之路

 

2013年5月8日，台湾远东新世纪股份有限公司以4.0079万元/平方米的楼板价夺得上海世博会地块A区A09B-02地块。该楼板价刷新了上海市土地单价纪录。隔日，台湾企业Maxbase Holdings limited同两家央企买家经过200轮竞拍，最终以3.9931万元/平方米的楼板价，47.4%的溢价率拍得A区A09A-02地块。高溢价，高楼板价的成交引来媒体的纷纷报道，这与过去两年世博地块B区土地拍卖的媒体曝光程度形成鲜明对比。形成鲜明对比的，还有从2011年到2013年世博园区的土地价格。

2011年10月26日，世博园区B片区9幅商办地块以底价成功出让，地块楼板价在1.7万-1.9万元/平方米。之后，国新控股、锐邦投资、中国黄金集团、国家电网先后以底价竞得B片区4幅商办地块，楼板价在1.8-1.9万元/平方米。今年4月18日，上海世博集团以2.33亿元底价拿到B02A-05号地块，楼板价为1.86万元/平方米。20天后，与B片区隔世博轴相望的A区地块拍卖底价升至2.7万元/平方米之上。竞拍企业更是在一次次叫价中催生楼板价达4万元/平方上海新地王。从1.8万元/平方米到4万元/平方米，世博地价一路飙升是政策和市场之手合力推动的结果。

 

稿二

 

地块连拍催热效应尚未显现

推地热利好周边楼市

世博效应放大，周边板块“沾光”。而目前，世博及周边板块房价并没有走得太远，未来跑赢大市难度不大。

 

从B片区十几幅央企地块仅2万元/平方米的楼板价，到A片区首轮土地出让创出4万元/平方米的楼板价，只用了两年不到的时间。

世博地价两年涨一倍已成既定事实。当然，也不能忽视前后的出让对象和定位存在巨大差异。

《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）走访调查了解到，近几年来，世博土地热对于板块及周边新房价格已经起到推动作用。不过此轮世博土地连拍并制造新“地王”，短期内对于市场还未带来实质性显现。

业内人士预言，只是时间问题，随着“地王”的诞生，世博效应进一步放大，从而提升周边板块的价值。

“就目前来看，世博及周边板块房价还没有走得太远，但是未来跑赢大市应该难度不大。”汉宇地产研究部经理付伟这样认为。

 

新房市场：

周边延伸板块“沾光”

 

从近两年的新盘供应数据来看，世博板块的新房供应量十分有限。

《东地产》了解到，黄浦江东岸，世博园3千米核心区几乎没有新盘供应。

不过，世博核心区周边5公里半径内辐射上南、三林、北蔡等延伸板块，先后有7个楼盘上市并销售。其中住宅楼盘5个，包括合生前滩一号、万科五玠坊、尚东鼎、大华珐朵公馆、凯德嘉博名邸等，单价3.2-4.2万元/平方米不等，尽数为高档住宅楼盘。

付伟告诉《东地产》，至5月份，除了已经售罄的凯德嘉博名邸，其余楼盘售价较年初平均涨幅达到12%，已达到或超过4万元/平方米，这意味这世博延伸板块新盘全面进入4万元时代。

据《东地产》了解，前滩一号、万科五玠坊等公寓项目，从去年至今，价格都有所上涨。前滩一号去年12月份开盘均价大概为3.6万元/平方米，而近期，该项目均价已上涨至4.2万元/平方米；万科五阶坊去年5月开盘均价为3.7万元/平方米，如今报价已达到4.1万元/平方米。

付伟分析，改善型自住需求加速入市，及世博土地热对于板块新房价格都起到推动作用。

《东地产》多方走访得知，此次世博“地王”的诞生，并未迅速抬高周边房价，但已经引起一大批购房者关注周边楼市。

《东地产》在别墅项目尚东鼎售楼处了解到，项目近期的看房来客量有所增加。

《东地产》在售楼处与部分看房者攀谈得知，多数看房者因世博土地价值的提升而看中板块及周边房产投资价值。“刚刚从五玠坊那边过来，这附近的盘都看一下，合适的就买一套”，正在沙盘处仔细看规划的李先生直言。

克而瑞上海机构提供数据显示，今年以来尚东鼎项目共成交40套千万级房源，仅4月份就成交了16套。

除上述楼盘以外，周边另外两个楼盘为商用性质酒店式公寓，分别为森宏旗臻、万富轩，售价在3.2-3.5万元/平方米左右。据了解，这两个房源去化速度表现一般。

 

二手房市场：

周边板块房东心态趋好

 

对于世博延伸板块而言，除了新房市场“沾光”，二手房市场也跟随“沾光”。

《东地产》了解到，世博板块内成熟度较高，次新房较少，老公房占据了二手房供需主体。

据汉宇地产上南分行业务员小徐介绍，板块内主要挂牌小区是上钢新村、昌里小区、上南新村、德州新村等。

小徐说，目前板块内老公房价格在2.5-2.6万元/平方米左右。从地理位置来看二手房性价比较高，以40-60平方米的小户型为主，总价在120-160万元之间。小徐坦言，这些老工房房龄普遍较老，大都是上世纪90年代以前建成。而占比较小的次新房小区房价在2.8-3.3万元/平方米左右。

“相比之下，世博区域延伸板块，比如三林、北蔡等板块次新房选择更多，交易也更加活跃，均价在2.9-3.5万元/平方米。”小徐说。

上海中原地产研究咨询部提供数据显示，4月份浦东世博、三林、北蔡、塘桥二手房均价分别为17957元/平方米、17927元/平方米、20281元/平方米、24067元/平方米，分别较2012年1月房价上涨6.32%、4.27%、25.18%、37.61%。

从二手房均价上看，塘桥、北蔡远远超过世博板块的上涨速度。

此外，21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下位于浦东世博，三林等板块的各家门店调查显示，相对于世博板块，此轮地块连拍对其周边板块房东看涨预期的影响更为明显。

不过，21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申告诉《东地产》，由于区域内整体市场成交的低迷，目前各板块所在的门店还没有出现房东挂牌涨价的行为。

 

未来：

板块及周边房价有望跑赢市场

 

根据规划，世博地块有望吸引多家央企及大型企业的总部驻足，当然也不乏各界的高端人群，及大批量的企业员工。

市场分析人士姚伯钧告诉《东地产》，且不说投资需求，这些人自住需求或也将带动周边楼市的发展。

不过，目前世博区域高地价连拍尚未影响到市场，楼市反应较为平淡，成交量及价格还是处于相对平稳的阶段。

据中原地产世博分行、三林分行等门店经理介绍，二手房价暂时没有受到此轮地块连拍影响，挂牌价保持原有水平，交易量相较4月保持稳定。

上海中原研究咨询部总监宋会雍分析，这种现象很可能是由于市场反应的滞后性造成的，待市场反应过来，成交量及价格上应该会有所提升。

宋会雍说，目前该板块及周边房价还不存在明显透支现象，区域的利好因素还未释放充分。衡量房价是否透支的一个重要因素是继续上行拉动力存在与否。只要向上拉动力未有明显枯竭，房价便不会透支。而世博板块作为新兴板块，还处于开发起步阶段，对该板块的价值空间是可以期待的。

德佑地产研究主任陆骑麟也认为，就目前而言，市场还未表现出一定的市场效应。世博板块的土地连拍，大多并不是开发商，而是企业公司。有人猜想，是想在世博板块建造企业总部等。未来，对在世博园区上班的白领而言，为了工作的方便，会选择周边板块的房源，高层管理者可能会选择陆家嘴等区域的高端住宅，这必然会拉动周边市场的价格。

 

稿三

 

首批土地大兴土木冷思考

世博开发不走寻常路

两年前已经出让的世博地块开发的热火朝天，世博开发欲走出与国际惯例不同的路。

 

自2011年10月出让首幅地块至今，世博区域已合计出让多达18幅商办类用地，累计出让面积15.6万平方米，出让总金额137.6亿元。

一边是热火朝天的新地拍卖场景，另外一方面，两年前已经出让的部分世博地块已经破土动工。世博区域的快速建设，也让后来者对这一区域快速成型充满期待，让他们掏钱买地时更有信心。

在《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）的采访中，多数业内人士认为，从长期发展的角度来看，世博板块作为陆家嘴金融圈的重要延伸分支和滨江金融商圈的唯一拓展空间，其长线价值仍然看好。只是相比发展现状，当下地价跑得过快。

 

部分土地全面施工

 

距世博区域出让首幅地块至今，已有接近两年的时间。

如今，原世博园区内一边是颜色鲜亮的“中华艺术宫”，一边是大型机械嘈杂运作的繁忙景象。

5月15日下午，《东地产》记者走访了原世博园区。

虽是阴雨天气，中华艺术宫不乏前来参观的游客。《东地产》沿着国展路一直走，便看到一块被铁栅栏围住的面积极小的土地。

与这块土地隔着一条马路的工地上，各种工程机械运转的嘈杂声打破了午后的宁静，因工地周边已被水泥围墙围住，《东地产》登上了旁边的一条高架走廊，才依稀可见里面的一些施工状况：大部分土地已做了平整，空地上散放着被拆除的水泥圆柱。另外，一台挖土机和一台吊机在该区域东南角运转。

随后，《东地产》至博成路看到大片区的白色简易工房，门口保安指着不远处的工地告诉《东地产》，这是工人们的居住区。

“居住区”门口就贴着施工铭牌。据施工铭牌内容显示，不远处施工的项目为A10-01-04地块地下空间基坑围护工程，整个区域为高科西路、谷亚路、白莲泾路、博成路四条街道的合围区域。开发商为上海世博发展（集团）有限公司。施工铭牌上标明的动工日期为2012年12月28日。

《东地产》步行至白莲泾路便看到这片工地。《东地产》在施工现场看到，装载水泥、石子的卡车频繁进出，数十台吊机运转，工人们忙碌的身影随处可见。

 

6月或再出高价

 

世博区域土地繁忙施工的同时，区域内土地价格也在不断攀升。

上述描述的平整完毕的地块正是此次连拍的6地块，而正在忙碌施工的A10-01-04地块则是连拍地块的“邻居”。

据《东地产 》统计，截至目前，该板块累计出让了21幅经营性用地，皆为商办类用地；累计出让面积为17.6万平方米，出让总金额达166.16亿元。未来，世博板块还会有多幅地块陆续推出。

一位机构分析师认为，，拍下世博板块土地的大部分并不是开发商，而且企业公司。很大程度上，这些企业公司并不是投资所用，很可能是想在世博板块建造企业总部，对于自用而言，并不能“头脑发热”，或说“物超所值”。

市场分析人士姚伯钧认为，短期看，B区土地价格是合理的，但因为B区全部出让给了央企，造成了短期世博土地供不应求，所以A区土地出现大幅溢价。

据上海市规土局网站显示，世博会A片区近日又新挂牌3幅商办地块，即A13-01、A13A-02、A13A-03地块，合计出让面积约为4.065万平方米，起始出让总金额为57.78亿元。按计划将在6月20日集中出让。

可以想见，围绕即将出让的A片区地块，又将是一场激烈的争夺。

值得一提的是，第一轮世博的淘金热中，火眼金睛的开发商不是主角。而开发商的目光，放在了周边的三林、周康、唐镇等住宅区域，这些区域已在世博会召开前后迎来投资开发潮。目前，世博板块目前出让的均是商办地块，央企和诸多知名企业将在这里盖起自己的总部大楼，

   不过，往后看，由于世博地块还有很多土地要出让，在央企和国企完成奠基性的开发后，第二轮的土地盛宴势必会看到更多开发商的身影，而如何不走寻常路的开发，考验相关参与方。

 

发展上海特色世博后续开发

 

《东地产》查阅其他国家世博后续开发利用资料显示，几乎没有直接将“商务商业”作为世博区域重点项目开发利用的案例。

一般世博场馆后续开发利用模式有3种类型：一是展馆基本保留，主要用于建造主题公园，例如1992年的塞维利亚世博会；二是部分保留功能性展馆，主要用于展馆、购物中心、博物馆、活动中心等经济和社会文化教育性用途，譬如2000年汉诺威世博会；三是零星保留标志性设施，以丰富城市旅游内容和主题，成为国家及城市的象征，例如1970年的大阪世博会的“太阳塔”。

而上海世博区域的定位是“国际级商务商业中心”。此外，但上海世博区域后续开发也并未将其他项目予以抛弃。它也涵盖了主题公园，艺术馆，博物馆等多数不同类型的项目。这一点，也为其定位营造了一个高优质高品味的环境。

对于这样的定位，世博区域优势明显：2010年世博会将世博区域推向了全世界，让全世界的目光集中在这里。因此从土地出让最初起，世博板块就已经被世界认知。这个情况无疑比陆家嘴金融贸易区开发之初的基础条件更好。

在世博区域内，“一轴四馆”更是成为上海的新地标，而此次连拍的高价地块正紧邻“一轴四馆”。遵循这一点，似乎也能找到一些地块单价屡创新高的理由。

正是将世博元素与商业地产相结合，让上海世博地块的开发备受外界看好。