徐汇滨江土地日益增值，恒盛却低价抛售项目。这一举动背后有着怎样的苦衷？

东地产   傅一辰   报道
西北风卷来了冷空气，徐汇滨江豪宅恒盛尚海湾豪庭的售楼处倒是难得热闹。
“侬阿是接到降价通知过来啊？网上写6万5一个平方，早上售楼员给我打电话，说现在只要4万多就好买了。”
“是额呀，价钿老格算额。旁边海珀旭晖要7万多一个平方，二手房都超过5万块唻！”接送客户的小车内，几位看房者欢快地交流着。
售楼员告诉《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者，10月推出的一批房源均在降价范围内。“就是12月1号开始降的。之前精装的均价超过5万5，现在公司决定毛坯交房，这个价格真的非常不错。不过今天只是通知大家先来看看，这两天不能卖，价格能否成交最终还需要老板签字确认。”
更为蹊跷的是，中国房地产信息集团数据显示，尚海湾豪庭在11月29日和30日分别成交了22和21套，均价仅为32369元/平方米。
“这不是卖给个人的，是折价抵押给别的公司融资的，一共大约80套。”对此，售楼员解释道。《东地产》记者调查发现，恒盛地产以尚海湾豪庭为抵押，于11月16日和22日发行了两笔信托，共融资16亿元。
就资金问题，《东地产》记者多次联系了恒盛地产相关负责人，但截止至发稿前未收到回应。
年关难过。这一年来，恒盛多次被爆债务缠身、融资受阻，董事会主席张志熔则受到“内幕交易”的负面新闻困扰并辞职，恒盛终于“狠下心”甩卖起了旗下最值钱的项目——尚海湾豪庭——自救。

滨江豪宅低价抛售

尚海湾豪庭最近一次加推为10月20日，共推出237套房源，户型为94平方米1房，110-130平方米2房，166、177平方米3房和211平方米4房，报价为65000元/平方米。从10月20日至11月21日共成交5套房源，成交价格为51263-69256元/平方米，均价约在56000元/平方米。
与此同时，项目所在的徐汇滨江板块正被炒得火热。
就在上个月，保利以27055元/平方米的楼板价、54亿的总价拿下了紧邻尚海湾豪庭的“地王”。而保利所拿地块并不临江，且有45米限高，与江景无缘，可以说地理位置不如尚海湾豪庭出色。
作为徐汇区十二五规划中重点打造的区域，徐汇滨江未来将建成以创意、艺术、数字等为主要业态，并有SMG、TVB等媒体入驻的“西岸传媒港”，与黄浦江对岸的“小陆家嘴”前滩及后滩相呼应。
除了尚海湾豪庭外，徐汇滨江可见江景的在售住宅项目仅有海珀旭晖和百汇园，其中海珀旭晖即将售罄。
据中国房地产信息集团数据，海珀旭晖11月份精装房源的成交均价70868元/平方米。而尚海湾豪庭的精装房源不过单价5万5，现在毛坯单价只要4万多，很显然，综合上述情形，尚海湾豪庭此前的定价并不算贵。
价格下调后，售楼员纷纷致电此前有购房意向的客户。《东地产》记者在售楼处遇到的几组看房者，均接到了电话通知。
社区门口，几位一手代理尚海湾豪庭的某沪上知名中介销售顾问站在寒风中，一边迎接新来的客户，一边拨打着电话通知老客户项目降价的信息。
一位销售顾问告诉《东地产》记者，他们也是周六接到的消息，然后开始致电客户。“单价基本都四万多，一房一价，最后可能还会有些浮动，需要和上级确认。真的很便宜，我们手里这个小区内的一些二手房价格都要5万5。这一批他们开盘时候卖6万5，但卖了不好，只卖掉3套。年底了，开发商都急着回款，而且听说他们资金有点问题，所以才会是这个价。”
此次降价的房源为凯滨路19弄的10号和11号，位于社区的西南角。《东地产》记者观察了一下该销售顾问手中印刷简易的“价格表”，上面的数字是每套房源的单价，也是他们所谓的“底价”，约为42000-48000元/平方米，从底层到顶层递增。

抵押部分房源发信托

在售楼员和销售顾问的带领下，《东地产》记者和其他看房者与用小车推着水泥的工人共同乘坐工程电梯，从大楼外侧升到了11号6楼。该楼尚未封顶，没有安装门窗，甚至连户型都未分割完毕。从朝西南的户型往外看，为宛平南路；从朝东南的户型往外则能看到部分江景。
“虽然不是“楼王”，但高区有些房间可以看到江景，低一点的也能看到社区里面的绿化景观。朝向都是西南或东南。11号整幢楼都有，10号的15层以上部分已经没有了。”售楼员表示。
此前，《东地产》记者便发现，有数据显示尚海湾豪庭在11月29日成交22套，均价30940元/平方米；30日成交21套，均价仅为32369元/平方米。
在《东地产》记者追问下，该售楼员表示，10号楼部分房源被公司用来抵押借款。“不是卖给个人的，是折价抵押给别的公司融资，债务还清了这些房子会还给我们，再拿出来卖。到时就不是这个价了。”
与之呼应的是，恒盛在11月以尚海湾豪庭为抵押发行了两笔信托：“华惠79号”和“华惠84号”。
华惠79号全称为“恒盛上海花博中心物业收益权集合资金信托计划”，11月16日发行，规模为8.5-9亿元，收益率为8.5-10.2%，还款来源为尚海湾豪庭11-14号11.6万平方米的销售回款。
华惠84号全称为“恒盛上海威尼斯商街及家乐福物业收益权项目”，11月22日发行，规模为6.5-7亿元，收益率为8.5-10.5%，还款来源为尚海湾豪庭办公楼11.4万平方米的销售回款。
这并不是恒盛第一次抵押尚海湾豪庭。早在2009年，由于财务压力大，恒盛曾以20亿元的价格将尚海湾豪庭的2、8、9、10号楼出售给上实控股，并于2011年12月完成回购。一年不到，为了融资，恒盛不得不再次打起了尚海湾豪庭的主意。

债务危机传闻已久

对于恒盛来说，尚海湾豪庭被降价甩卖和抵押发行信托实属无奈之举。在资金紧张的情况下，恒盛的前任董事会主席，也是创始人张志熔陷入“内幕交易”案，严重影响了公司正常融资。
由于涉嫌提前得知内幕，并透过其间接全资拥有的Well Advantage在中海油收购尼克森的交易中获利，张志熔被判支付总额1,424.53万美元。
对此，摩根大通发布报告，指出张志熔的个人诚信问题中长期或影响恒盛的融资能力，若公司因为大股东之内幕交易案，而未能获取再融资，将对现金流构成较大风险。
11月26日，张志熔宣布辞职。
早先就有媒体曾报道恒盛“年底到底的短期债务约40亿元、第四季度有一笔2.95亿美元离岸银行贷款需要偿还，手头现金仅为34亿元、合肥恒盛坝上街的高度从316米降到260米、多处工地停工”等问题。
首席财务官姜永进亦表示公司财务的最大问题就是短债比率比较高，今年年中的短债占公司债务的65%“非常不合理”。
同时，恒盛今年的销售业绩也并不理想。
恒盛10月月报显示，集团2012年1-10月实现房地产销售额人民币98亿元，同比减少19%，只占全年销售目标130亿人民币的75%；实现房地产销售面积为113.8万平方米，同比减少20%。
在上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区四个分类中，仅上海地区1-10月的销售额和销售面积有所增长，其余数据均有所减少，幅度在21.4-50.7%，《东地产》记者尝试练习恒盛地产相关负责人求证资金问题，但截止至发稿前未收到回应。

库存甩卖成 “救命稻草”

对于困境重重的恒盛而言，融资遇阻、销售乏力，自救方式似乎只剩下一种：降价。
麦格理的一份报告指出，恒盛高利润率应允许该公司通过降价来提高销售，其多元化的土地储备提供了丰富的销售资源。
东方证券港股分析师张奇也向《东地产》记者指出，恒盛最大的优势是其丰富的土地储备。“恒盛有大量低成本的优质土地储备，比如上海徐汇滨江和南京下关区的那两块。资金链是比较紧张，但如果能利用好土地还是有希望的。”
以尚海湾豪庭为例，该项目的拿地楼板价仅为611元/平方米，适当地降价跑量并不会导致亏损。尽管在该区域土地逐渐升值的情况下“割肉”令人“心痛”，但获得的“救命钱”很可能将带动整个公司的周转。
此外，恒盛的1807.8万平方米土地储备中，大多位于二三线城市，拿地成本并不高，均可采取“以价换量”的策略回款。
恒盛也的确开始这样做了。
曾有消息称，恒盛位于北京大兴的恒盛小镇艺墅、合肥的恒盛皇家花园、哈尔滨的恒盛皇家花园等项目今年均推出低首付、特惠价、团购促销等降价或变相降价活动。
11月15日，恒盛在南通的项目则推出了“0首付，总价减10万”的活动吸引购房者。
当房地产市场进入了寒冷的12月，恒盛面临过去“绿城式困局”时，抓住降价这根救命稻草，能否安然过冬，一切有待未来验证。