精装房合同条款务必详细

由于全装修房装修不受业主控制。因此，在购买此类房屋签订合同时，应当务求详尽，特别是对于装修品牌等细节。

东地产  汪露  报道

装修房已成为上海最主流产品，然而遗憾的是，很多装修房都面临着“费力不讨好”的尴尬境地。交房过程往往是买卖双方矛盾频繁爆发的时刻。

精装修房的合同陷阱

近期，位于新江湾城的高端项目九龙仓玺园业主马先生向《东地产》记者透露，其当初最看中的项目的装修标准，体现在合同中却出现了猫腻。

“当时看了样板房非常满意，于是就签了。可是签了合同后没多久，就发现合同中有一些含糊不清的问题。”马先生说。

马先生告诉《东地产》，样板房中电视背景墙是有软包的，可是合同中只提到了墙纸，对于软包只字未提。对此，马先生咨询了项目销售经理，得到的答复是“交房时软包肯定有，绝对有。”马先生疑惑，既然有，合同上就应该把软包这一项添上去，但此要求遭到项目负责人的拒绝。

让马先生不满的还有合同上所有装修清单只提到“某品牌”，并未精确到这个品牌的型号，后面还加了句“或同等档次的品牌”。合同上含糊不清的用词实在让马先生和许多已经签了合同的业主担忧。

律师提醒签订合同学问多

有别于一般毛坯房，虽然精装修房为购房者来带来种种便利，但该类房屋预先带有装修的特殊性，导致房屋单价高于普通毛坯房，且精装修房的装修过程并非受购房者完全控制。

星瀚律师事务所律师张烜在接受《东地产》采访时表示，购房者在签订购买精装修房的合同应当区别于购买毛坯房的购房合同。

张烜说，购房者签订精装修房购房合同时，一定要将装修款体现在合同中或另签一份装修合同,因一般签订的为格式合同，合同中并没有对装修专门约定的条款，因此房屋买卖双方应当在合同中订立补充条款，在补充条款中对装修的质量、期限、保修等方面进行详细明确的约定。

张烜还提醒购房者，要谨慎对待样板房，购房者可以对样板房进行拍照、摄像，将照片及录像作为合同的附件。可与开发商约定，最终收到的成品房与样板房存在差异时，购房者有权解除合同并追究开发商的违约责任；其次要注意住宅的保修，购房者应当在合同中与开发商约定房屋的保修年限，且必须明确维修的主体为开发商，而非物业公司。

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买装修房别忘索要质量保证书

对于购房者来说，要保护自己的权利在购买精装修房签约时就要留心了。

首先，要注意的是装修的责任主体，这直接关系将来的装修责任的承担。按照相关规定，精装修房应当是向房产商购房对于装修的保修责任直接由房产商来承担。目前房地产市场上有一部分商品房虽然打着“精装修房”的旗号，购房者却要签订2份合同，一份是与房产商签订的房地产预售（或销售）合同，另一份是与房产商指定的装修公司签订的委托装修协议，其实质是购房者向开发商购买的还是毛胚房，装修与房产商不直接发生关系，装修的质量问题将来由装修公司承担。购房者在签订这样的合同时不但要注意房产商的实力、资信问题，还要注意装修公司的实力、资信问题。

其次，要注意装修的内容。对于装修内容的约定要尽量细化，甚至细化到具体的品牌，因为这直接关系到将来交房时的验收标准。一般来说，房产商推出精装修商品房时通常都会有样板间的展示，合同中应当约定交付的商品房不低于样板间的装修质量水平。而对于衡量标准的样板间，购房者可以要求在合同中约定交房前不可拆除，以免交房时少了验收标准。

再次，交房时购房者应当要对照合同到现场仔细核验后再签收。同时，不要忘了向开发商索要装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料及物品的生产厂家。如果交房时达不到验收标准，购房者可以拒绝接收房屋，在开发商整改达到验收标准后再收房。如果交房时双方对质量标准有异议，可以协商聘请有资质的鉴定机构鉴定，根据鉴定结论来承担责任。

最后，购房者在交房后还应注意保修期及保修程序的约定。如果在保修期内房屋装修出现了质量问题，购房者应当按照约定及时履行通知义务，通常在履行了通知义务后开发商不保修的情况下，购房者才可以自行维修。当然具体还是要看双方约定情况。

特约律师  陈太贵

上海市律和理律师事务所

房地产法律事务部主任律师

电话：58353898

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谨慎看买卖代理权

【案情回顾】

 2012年1月，赵先生欲出售一套其和其配偶王女士共同共有的房屋，同年10月赵先生与于先生达成买卖意愿并签订了“房地产买卖协议”（以下简称“协议”）。签订协议当日王女士未到场，赵先生承诺已征得王女士的同意，同时王先生出示了该房屋的房地产权证原件、其本人和王女士的身份证原件、私章，结婚证原件等，赵先生还单方面出具了王女士同意出售该房屋的承诺书。于先生因此确信该房屋的所有产权人均同意出售该房屋。同时双方约定于同年2月9日前签订买卖合同，当日，于先生支付了总房款20%的定金。然而在后来短短的二个月时间内，该房屋市值持续上涨，赵先生因此迟迟不肯签订买卖合同，于先生经多次催告赵先生签约事宜未果，遂一纸诉状将赵先生告上了法庭。

【双方主张】

赵先生不愿履行协议的抗辩理由：签订买卖协议时产权人之一王女士未到场，自己的书面承诺书并不能代表王女士本人的真实意思，且事后王女士并不同意出售该房屋。

于先生主张：虽然签订协议当日王女士并未到场，但是赵先生出具了该房屋的产权证、王女士的身份证原件以及私章、结婚证书，由此完全相信王女士同意出售该房屋，赵先生有代理权。

【案情分析】

根据《婚姻法解释（一）》第17条阐释：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”也就是说，为了保护善意第三人的利益，夫妻间形成表见代理关系，即他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

本案中，房屋产权人之一赵先生与王女士基于夫妻关系掩盖了无权代理人无权代理的实质，给他人以假象，且签订协议当日赵先生出具了该房屋的产权证原件、王女士的身份证原件以及私章、结婚证书、书面承诺书。种种表象足以致使善意第三人于先生有理由相信赵先生具有代理权，所以支付了该房屋总价款20%的定金。于先生的行为善意且无过失，这种不知情不能归咎于他的疏忽。赵先生的代理行为构成夫妻表见代理，应确认协议有效。

【笔者建议】

一、签订买卖协议或买卖合同时买卖双方必须全部到场签字确认，以确保所签订的协议或合同合理合法并能顺利履行。

二、若部分卖售人由于特殊原因确实不能参加整个交易流程的，就必须在取得其本人公证委托书后由其代理人签订相关协议或买卖合同并办理后续交易事宜，公证委托书的委托权限应全面明晰。