商业项目亟需成立“业委会”

面对小业主和开发商纠纷不断的困局，像住宅项目一样成立业主委员会有利于双方的协商、沟通机制。

东地产   傅一辰  报道

一边是日益火爆的商业地产投资，一边是越来越多的商业地产业主与开发商对簿公堂。成立商业楼宇业委会能否减少矛盾的发生？或许在不久的将来这会是一种很好的解决途径。

日前，上海市住房保障房屋管理局在回复上海市政协委员的提案答复透露，对本市非住宅物业的发展状况和存在问题进行梳理，尤其在部分商业楼宇矛盾比较集中的业主大会成立、维修资金使用等方面，将选取典型提出切实可行的解决方案。

难产惹纠纷

事实上，在商业楼宇中业主委员会已有存在，但并不像住宅业委会来的普遍。

《东地产财经周刊》（以下简称《东地产》）调查发现，商业地产业委会主要集中在出售型物业，而出租型的相对较少。但即便是出售型物业成立业委会，多半因为发生纠纷事后才会成立。

对此，一家酒店式公寓负责人向《东地产》透露：“不同于住宅物业的业主大会和业委会形式，非住宅物业目前则多按照商业契约进行管理，在付清合同约定的物业管理费外，对物业管理的过程少有参与和监管。”

一些小商铺由于产权混乱、投资者属于管理、业主对于商场是统一招商运营还是各自出租意见不一等原因，更是难以建立起业主大会及业委会。

然而，上海也有部分商业地产自发组成业委会，位于二号线科技馆站的亚太盛汇北广场便是其中之一。

亚太盛汇北广场为分割产权商铺，业主众多，由多经营户参与经营管理。2002年开业后，先是产权问题引发业主不满，开发商最初进行跨行业尝试却数年招商未果，致使亚太盛汇产权业主的投资收益较低，累积了许多矛盾，去年甚至发生了物业人员与业主斗殴的事件致使6人受伤。

纠葛十余年后，亚太盛汇北广场终于在今年1月成立了业主大会，并选举出了由一名主任、两名副主任、一名秘书长和五名委员组成的业委会，开通博客和微博对业委会的工作进行公开。

成立当天，业委会便以在上海上门送达和外地寄挂号信方式召集了本次业主大会，对续聘物业及收回商业管理权分别进行征询意见表决，共收到有效票439张，最终决定续聘深圳盛孚物业管理有限公司，但收回商业管理权。该决定得到了业主和物业公司两方的认可。

纠纷后才想到成立

此后，亚太盛汇北广场的改造、维修、公共部位经营等皆由业委会和物业共同协商决定和签订合同，合同内容、账目、会议纪要等定期公开，保证了业主的利益，也避免了业主和物业间不断扩大的矛盾。

“只要是分割销售的共有产权物业的管理，最佳模式都是成立业主大会、选举业委会，否则共同管理权都没有法定的主体行使。”中国著名物业管理和业主维权专家舒可心指出，商业地产成立业委会的重要性并不比住宅业委会低。

不过，区别于住宅业委会，《东地产》了解到，目前商业地产业委会所起作用不大的原因主要集中在，小业主投资后多以包租为主，招商运营则由开发商或开发商委托的团队展开，一旦出现招商不善，矛盾就会集中体现。

对此，舒可心认为，中国的业主的参与度极低是最大的困难，但商业地产物业的业主可集资聘请专业人士协助组织的运转。