东地产  曾倩文  报道

中海地产长风6B7C地块住宅项目将于12月底封顶，届时或推出单价7万元的精装公寓房。

命运多舛的中海长风地王一个月后将揭开神秘面纱。

《东地产》了解到，该项目精装公寓房预计将定价到7万元/平方米，而双拼别墅与联排别墅定价将在15万元/平方米左右。

2009年9月，中海地产以70.06亿元夺下的普陀区长风6B、7C地块，溢价率129%，平均楼板价为22409.3元/平方米，成为当时的“全国地王”。自2010年3月15日获得《建设施工许可证》后，中海地产开始联合母公司中国建筑斥资122.9亿元开发这一“黄金地块”。

上海市城乡建设和交通委员会提供的项目信息显示，长风6B、7C地块建设规模43.55万平方米，备案产品包括9栋高层公寓、1栋独栋别墅及19栋三层的双拼或联排别墅。其中，别墅面积为42022.9平米，占项目总建筑面积的9.6%。

公寓一平7万，别墅一平15万

近日，《东地产》记者独家探访了长风7C地块建设工地。记者看到，施工现场各种工程机械忙碌地运转着，19-23层的公寓房已经建造到十几层，大部分别墅已经封顶，工人们正在给别墅做屋顶保温层。售楼处已见雏形，用于展示的样板房结构也基本竣工，静静地矗立在木渎港的小河边。

中海项目部工作人员指出，项目已被命名为“中海紫御豪庭”，7C地块上的建筑将于12月底基本完成结构封顶，年底或推出首批房源。由于拿地时的楼板价高，项目走的是高端豪宅路线，定价上也会高于区域内其他楼盘。

据熟悉中海地产的知情人士透露，“中海紫御豪庭”精装公寓房预计将定价到7万元/平方米，双拼别墅与联排别墅定价将在15万元/平方米左右，而唯一的一座独栋别墅则可能开到1.5亿元的总价。

而记者在也从多位总包单位工程师处了解到，全装修的公寓房户型类似于大平层，而别墅也多以精装修为主。其中，独栋别墅27号楼高3层，建筑面积约951.97平米，将作为“楼王”进行特殊打造。

记者多方联系上海中海地产核实，一位不愿意透露姓名的工作人员告诉记者，该项目年前肯定要出售，价格暂未确定。而中海深圳总部的一位高层也向记者透露，“中海紫御豪庭”公寓和别墅的定价会较高，7万一平米是可能的，记者致电中海负责该项目的陈先生，而电话却一直无人接听。

易居中国高级分析师薛建雄指出，由于该项目地块总价高达70.06亿元，加上建安成本、项目运营期间的费用及税金等，建成楼盘的成本价可能超过3.5万元/平方米。“由于是精装修，因此中海长风项目定价在公寓5万元/平方米，别墅10万元/平方米左右是比较合理的。如果项目今年推出，就必须在这个基础上打8折才可能卖得动。”他预测说。

“人造豪宅没那么容易”

汉宇地产市场研究部经理付伟指出：“在容积率2.2的地块上造豪宅需要技巧，在长风这样没有景观资源和地段优势的板块建造出单价10万元以上的别墅，单价5万元以上的公寓也是不可思议的，市场压力将相当大。”

地块规划上的限制，也没有阻止中海建造“人造豪宅”的脚步。记者注意到，上海规划和国土资源局网站上公布的《长风6B7C地块答疑纪要》里指出，由于在虹桥机场净空保护范围内，长风6B地块限高68.5米，7C地块限高78.5米，且绿化率须达到40%。另外，地块还要落实公益性住宅配套、公共服务设施共3270平米的“硬指标”。

“这地块是普通商品房地块，一般是不允许建独栋别墅的，建‘类别墅’也是在打‘擦边球’。在如此多限制之下，项目地块上依然规划出20栋别墅。”付伟对中海长风地块的规划提出质疑。

浙江舜杰建筑集团股份有限公司是中海长风地块的三个施工总包公司之一。记者在7C地块工地发现，浙江舜杰承包的“7C2区-3”工程已经停工，公寓楼与地下车库的施工现场并未看到工人在工作。一位施工员告诉记者，工人最近陆陆续续都离开了，年前不会再开工。记者致电浙江舜杰上海分公司询问，对方称查不到资料，并未作出正面回应。

然而，记者也注意到，与长风7C地块隔一条马路的6B地块有工人在平整土地。现场指挥的上海强劲地基的工作人员指出，目前6B地块正在打地基，年后可能正式进行建设。

“上市遇冷可能性大”

与“中海紫御豪庭”相隔不到100米的地方，一座煤气站的大型煤气储气柜目前仍在使用。丹巴路东面，大片的民居与工厂拆迁留下的瓦砾未见清理。同普路上，渣土车来来不断，烟尘滚滚……长风地王周围脏乱的环境较两年前并未明显改善。

“就像是平民区的千万富翁，太突兀了。”上海中原研究咨询部总监宋会雍这样比喻中海长风地王项目。

宋会雍认为，长风地区今年来虽然有相关规划出台，但是板块开发节奏偏慢，后期投资大多被大虹桥板块分流，导致该地区拆迁、道路、公共设施等都跟不上规划，无法形成特色。而中海的“打破地段概念造豪宅”的理念在实施过程中，必须面对整个区域市场都是中低端小区，没有豪宅居住氛围，没有高端配套设施的尴尬。

中原地产武宁区域经理张文静介绍，长风板块一手房均价约为2.7—3.3万元/平方米，二手房均价约为2.3—2.4万元/平方米。普陀区在售的祥和星宇花园别墅、金沙御墅两项目，均价也在3—3.3万元/平方米。“普陀区整个市场氛围是比较平民化的，别墅价格也没有超过2000万一套的，如果出现一个售价在5万元/平方米以上的公寓项目，买的人可能不多。”她分析。

北孚地产研究所所长刘光东则对中海项目表示看好，他指出，虽然现在长风的发展不够充分，但是未来该地区的教育、交通、规划优势就可以显现出来。同样是“以产品取胜”的豪宅，长风地王项目的地段比闵行星河湾等好得多。只要中海做好产品细节，制定恰当的项目营销策略，加上长风地区豪宅产品的稀缺性，创造良好的销售局面是可以预期的。