地产基金经理在忙碌

地产信托限制下，地产基金成为房地产资金的输血带。

东地产 王媛 报道

楼市调控，谁是最大收益者，恐怕地产基金也能算得上一份。

“地产基金的出现，是房地产市场走向成熟的必然，从阶段性来讲，似乎是政策收紧之后出现的产物。”银海资本创始人之一康家东如是表示。

清科研究中心提供的统计数据印证了这一点，数据显示，今年1-8月，共有12只可投资于中国的私募房地产基金完成募集，募资总额为12.77亿美元(合人民币82亿元)。其中，人民币私募房地产基金11只，募资8.77亿美元，外币基金1只，募资4亿美元。

基金凶猛。

地产缺钱找基金

“现在圈内的朋友都在讨论这事。”

缪百年是宁波一家房地产公司的总经理，他口中的“这事”指的是近期热议的房地产基金。

据wind资讯，自去年年底以来，国内首只商业地产基金高和投资的并购额已达至20至30亿元——上个月底高和刚收购了北京东三环的博瑞大厦。

9月5日，远洋地产旗下非全资附属公司盛洋投资与KKR SPRE共同成立地产基金，后者是私募基金KKR CGF相关的投资工具。

地产与基金的联手，在廖百年看来是未来一大趋势，“贷款难，信托难，看起来投奔房地产基金应该是大势。”缪称，目前他所在的公司尚未开始介入这一领域，但了解到的信息让他觉得，这或许只是个时间问题。

投资人高回报助长高成本

比起银行的低成本，地产基金高额融资让地产公司望而却步。

据了解，目前一些地产基金已经达到了年化收益率20%—30%的融资成本。

裕德资本创始合伙人闫宗成，另一个身份是全国房地产投资基金联盟秘书长。这一刚成立的行业性组织汇聚了盛世神州、高和、世纪桥等各路地产基金业者。

闫宗成算过一笔账，投资人心态都很高，一般要求20%的回报，作为公司，势必要加上成本，这也就使的融资成本必须在20%之上。

不过，在康家东看来，基金相对传统融资渠道存在较大差异，基金一定程度上与开发商利益捆绑，“在传统的开发商看来，找基金要钱，和原来找股民、找银行要钱相比，成本肯定更高，但这不能用传统的眼光来看。从模式来看，开发商和股东的利益是绑在一起的，而且基金灵活的运作方式可以让雪球越滚越大，让更多的资金跟着你走。”

地产基金不是什么都投

一面是地产项目在招手，一面是投资者高回报的压力，在调控关口，地产基金经理人坦言并不是什么项目都值得投资。

骨干多出自一线房企的银海资本团队，将投资方向瞄准高速周转的住宅领域，在康家东看来，快速销售、合理变现能力，定位首次置业或首次改善性购房者的住宅产品值得一投，但必须避开保障房市场。他的理由是，今年万科上半年销售产品中87%是由144平方米以下的主流住宅贡献的。

除了刚需、首次改善住宅产品外，星浩资本总裁助理王庄则将更多目光投向城市综合体：“从国家的政策来看，也是鼓励这个方向的，地产和产业的结合。在中国城市化的进程中，综合体项目的建设其实是滞后的，这几年的建设其实都主要集中在住宅方面，所以它的发展空间也比较大。”