连环套房源最多可省10%

东地产 岳峥 报道

随着一手房的降价风起，上海二手房市场持续7、8月份的不温不火态势，一二手房价倒挂现象蔓延，二手房的议价空间逐步加大。据了解，在近期的成交中，除了首次置业的刚需族，置换型的需求也与日俱增，甚至出现不少“连环套”成交案例。

所谓“连环套”成交，就是置换型客户根据自身情况产生置换需要，而资金有限，为了换取面积大的房子，而卖掉原来的小房子，一个客户产生的2笔交易。

连环套为什么最惠首次置业者，“这些置换型的客户，往往是先看好了房子，选择“先定后卖”，为了尽快促成成交，所以议价空间都比较大，最多可达10%的议价空间。”德佑地产羽山店的经理王安表示，这部分客户，一般都已经预定了心仪的房源，而资金欠缺，需要卖掉之前的房子才能完成置换房源的成交，这些房东一般会接受比市场价格略低的挂牌价格。

案例

碧云板块的陈先生，由于以前的房龄较老，切考虑到小区环境和以后儿子上学等因素，希望置换一套学区次新房。在门店物业的带看下看中了碧云社区品赏碧云的一套122平方米三房。决定之后支付了10万元定金。随后又将自己85平方米的两房老公寓挂牌在中介门店，以求尽快成交。一个礼拜后，陈先生以220万元低于市场水平的价格卖出。汉宇碧云分店经理杨成龙介绍，一般板块内急售的房东降价在2~3%之间，最大的在5~10%，这种房源一般在一个月左右时间就可以成交。

连环套“高发”人群

1、家庭因素，家庭成员的增加等人群

2、工作调动人群

在抽查出的“连环套”成交较多的板块中，大部分置换人群是选择在以前居住的板块置换，小部分因为工作和学区房的因素而置换。但是这些置换比较多的板块中，都是自住人群占到90%以上的居住板块，投资客为零，且生活配套完善、交通便捷。

连环套“高发”板块

1、自住板块

2、学区房

自住型板块

普陀区曹阳板块

曹阳板块二手房成交的客户80%为置换需求，而部分是因为资金有限，需要卖掉小房子才能购买置换需求的房源，这批客户自己的房源的挂牌价格接近市场成交家，有客户为了促成尽快成交，在议价空面会做出5%左右的下浮空间。中原地产曹阳分行经理刘琼介绍，除了板块内的居民置换，也有工作调动而置换于此的客户，由于曹阳板块交通便捷，且综合性价比较高，60~2000万的房子应有尽有，选择性大，更有部分静安长宁区域的客户，以市中心的小房子置换到这边的大房子居住。

目前板块内的次新房3.3万元/平方米。置换的客户倾向于90~100平方米的两房，总价多控制在250万以内。

宝山区共康板块

共康板块的自住人群到达90%以上，其中50%是置换客户，这些置换的客户大部分是将自己的房子先挂牌，然后寻觅合适的房源，签约后再卖掉自己的房子。一般急售第一套房子的客户并不抗拒议价，下浮的空间在5%左右。但是目前的市场低迷，观望心态加重。一般5%的幅度很难短期成交，如果房东按耐不住，希望短期成交，可能需要更大的下浮空间。目前板块的均价在1.9~2.3万元左右。

虹口区凉城板块

凉城板块属于虹口的老城区，配套比较完善，交通便捷。自住人群达到90%以上，而70~80%是置换客户。一般板块成交低迷。而置换的客户较为常见的议价空间在5%左右，也有10~15%幅度的降价，一般这种房源在两个礼拜就能促成成交。而板块内并无一手房的竞争，动迁房数量有限，且动迁房的房东挂牌价格与其他二手房的市场价相差不大。置换的客户大部分是板块内的自主客户，一般多选择90~100平方米的2房次新房，价格在300万以内。目前板块的次新房单价在2.8~3.5万元之间。老公房在2~2.2万元之间。

学区房板块

浦东新区源深板块

源深板块二手房成交客户70%以上是自主人群，其中40%以上是置换的客户，一般置换型房东可以承受的议价空间在5%左右，个案可以达到10%。这些置换客户除了板块内的置换外，大部分是其他板块为了学区房而置换与此，比如福山外国语小学。而板块内的次新房较多，占到总数的50%以上，均价在4万元左右。而老公房价单价在2.8万元左右，部分学区房在3万元左右。而板块吸引外来置换的优势，除了学区房之外，地里位置优势也很明显，其6、9号轨交线等便利的交通为板块吸引很多周边工作的白领人群。

浦东新洋泾板块

新洋泾板块的自住人群90%以上，而置换就占到了70%以上，最近的成交大部分是以刚需置换为主。大部分的客户都选择先买再卖，但是现不过户，以求得在贷款上的便利，而再卖的话，下浮3%的空间，在半月就能够成交。出现大幅度降价的现象并不算多，除非是碰到自己喜欢的房子，第一套房子急于出手，这样的客户才会选择降价3~5%之间。而板块内的老公房和次新房比例相当，非学区房：老公房2.5万元/平方米，次新房3~3.2万元/平方米；学区房：老公房3~3.2万元/平方米，次新房是3.2~3.6万元/平方米。而其他板块为了学区房而置换于此的客户，会选择总价在140万左右的一房。

浦东碧云板块

板块内的置换客户人群占到60~70%，30~40%是外板块入驻进来买学区房，一般是260~270万左右总价的小户型。而区域内大部分的房子是04、05年的次新房，而本地置换的客户多选择120~140平方米的户型，单价平均在3.2~3.3万元。一般置换型房东需要卖到自己原来的房子，降价大多在2~3%。较大幅度的也有，但是不多，最多有5~10%左右，这种房源一般一个月左右就能成交。

建议：

二手房成交低迷的背景下，大部分的置换型客户都选择“先定后卖”，这样有比较大的选择性，而部分房东为了凑齐置换的首付款，之前的老房子一定是诚意出售的，并前时间要求比较高，即所谓的“急抛房”。这类二手房往往议价的空间比较大，而为了促成尽快成交，房东也并不抗拒议价行为。建议投资者和首次置业者有机会可出手。

来客量低端上升高端下降 高端房源面对更大降价压力

九月份以来，二手住宅的成交量环比八月探底趋势明显，短期仍无回升迹象。从上海中原地产多处门店了解，整体上看，业主对于价格无明显松动迹象，议价空间依然有限。挂牌量与前期保持稳定，业主试探心理明显，成交期望值也处于低点。而购房者观望情绪较浓，普遍并不急于出手。值得关注的是，近期在中低端房源上的来客数量继续增长，特别是一些以老公房为主的成熟、低总价住宅区更是如此。相比之下，高端住宅带看量相比上个月继续一定幅度的下滑。虽然都处在交易不旺的境况中，但中低端房源未来的价格仍有更为积极的需求依托，中高端产品价格调整压力则更为明显。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，基于一手住宅对二手住宅价格的引导性，在当前开发企业不断试探市场的过程中，二手房东对于价格跟进的意图并不明确。但购房者对于价格调整的预期已然加深，且因价格调整未达预期，出手步伐日渐缓慢。虽然当前在中低端出现比较积极的来客量增长，但实际质量比较有限，仍需要一些切实的价格突破来引爆。这对于一些积极出售的业主来说，交易机会增多，价格调整的空间也对应会有所收紧，因此，来客量的增长并不能够直接转化为成交放量，整体交易走势仍会平缓有限释放。尽管市场一直推崇高端物业的价格标杆地位，但来客量的进一步萎缩无疑会加大对业主信心的挫伤，加上近期部分高端物业入市，低价策略明确无误，这一导向将很大可能导致个别高端二手房源报价的深度瓦解。

从上海中原光大分行反映，上周来客量环比有显著的提升，增幅达到30%，其中以改善型需求为主，占了60%。挂牌量上有10%的提升，成交上看，门店虽然没有产生实质性成交，但是待看量明显增多，其中80%关注大户型及两户大面积房源。从挂牌价上看，大户型与上月持平，而小户型则有小幅松动，议价空间在2%—5%之间。70%业主普遍并不急于出手，30%业主则是由于被限购原因，急于出手，以获得购房资格。

而从上海中原杨高中路分行了解到，本月的来客量明显减少了30%。门店基本只能靠租赁带动生意，即使过来看二手住宅的，也只是想了解价格的松动情况。需求者出手意愿普遍不强，本月成交持续低迷。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，从近期的政策走势来看，不太会有新的力度政策出台，整个“金九银十”过程中，市场会处于平稳状态中。降价仍会集中在少数个别房源中，对于自住客群来说，寻求所谓的“拐点”、“低谷”多少有些不切实际，把握眼下的议价空间显然更现实一些。特别是在预期中低端来客量继续增长的情况下，业主的议价机会存在很大的波动可能，因此买家在心态上要积极主动一些。相反，在中高端产品上，则要充分发挥来客量不足给供应方信心上的打压，尽量放大议价空间。