房险，谁来买单？

“楼脆脆”的第二种结局

东地产 童丹霞 报道

在“楼脆脆”—上海莲花河畔景苑倒掉的2周年后，上海房地产行业正在酝酿一起时代性的变革。

房屋保险，这个西方国家很普遍的保险险种，将有可能在上海书写新的篇章。

《东地产》了解到，即将报市政府审签和市人大审议的《上海市建设工程质量和安全管理条例（草案）》中，将引入住宅工程质量保证保险制度。

在未来，监督开发商建筑质量的将可能不仅仅是业主，更有保险公司。

在西方国家，房屋保险属于强制投保的险种，不仅二手房买卖需要购买房屋保险，而且开发商在售房的时候，必须为购房者投保。在上海新草案中，还不明确是否强制开发商为购房者投保，但有关专家指出，未来房屋强制投保是个大趋势。

可以想见，如果当初楼脆脆倒塌之前，开发商已经买了保险，那么，在一些列致命的违规建筑过程中，可能保险公司早已涉入，最终这起倒楼的悲剧可以避免。

往事已矣。

在房屋保险即将到来之际，我们或许会多很多遗憾。如果房屋保险早些出台，通过保险法律的健全，保险公司的介入，楼脆脆会发现，要倒楼其实真的很不容易。

然而，在即将到来的房屋保险法律出台之前，无论是业主，还是开发商，似乎都还没有做好准备。很多相关方对房屋保险知之甚少，这个国外最常见的房屋险种，在中国的开始是格外的冷场。

楼脆脆“后房保时代”故事

“药引子”莲花河畔景苑，让政府痛下决心整治工程质量这一顽症。一部《上海市建设工程质量和安全管理条例（草案）》进入报批审核程序，一旦获批，其中将与国际接轨引入保险机制，增加独立第三方监管。

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2009年6月27日上午5时许，莲花河畔景苑7号楼突然整体倒塌，这幢13层高的楼房毫无征兆的倾倒事故引起了多方关注，该楼也被网友戏称为“楼脆脆”。

如果2年前就实施《上海市建设工程质量和安全管理条例（草案）》，或许莲花河畔景苑的悲剧就不会发生。

因为，在本次草案中，明确引入住宅工程质量保证保险制度。虽尚未最终公布投保方式、保险范围以及保险费率细则，但按照国际操作惯例，这也将意味着保险公司为了降低理赔风险，必然提前介入工程前期、勘察、设计和施工等过程，从而可以通过外力督促建设工程参与方履行义务，落实工程质量和安全责任，有效防范和化解建设工程质量和安全风险。

楼脆脆去投保

按照国外工程质量保险机制，多为强制险种，这也意味着开发商必须对所建物业进行投保，且为预付保费。

也就是说，楼脆脆在还未开工前，就得为地基基础工程、主体基础工程、防水防漏等工程做出投保。

其中，地基基础工程、主体基础工程的投保多为终身保险，影响居住质量的防水防漏等工作项目期限多为十年。

而保险公司会根据投保方的资质进行保费核定。

按照楼脆脆所属的上海梅都房地产开发公司注册资金不过800万元，开发楼脆脆自有资金仅占项目的10%不到，完全不符合国务院对开发商自有资金比例不低于35%的规定，仅此一项，楼脆脆就需要交付最高保费。

因为此外还存在拖欠工程款、低价协议拿地等违规行为，这都将让保险公司降低楼脆脆的信用指数。

为此，楼脆脆不可避免地要交保费。以法国为例，保险费为房屋造价的0.5%—10%。

而按照此前披露的莲花河畔景苑7号楼土建及安装造价计669万余元计算，参照法国方式计算，其需向保险公司支付3.3万余元——66.9万余元保费。

相应地，楼脆脆的开发商会将这部分钱转嫁到购房者身上，这会造成当初购买房屋的时候，房价比原来高出一截。但相应地，购房者的权益得到了有效保障，不仅在施工时间房屋质量出问题可以找保险公司。

此外，在承保期间，10年内，房屋有任何质量问题，都可以找保险公司索赔。

楼脆脆的新管家

在未投保前，楼脆脆的管家工作主要是由监理单位来做，但与保险公司发生关系后，保险公司也将成为楼脆脆的新管家。只是与监理单位睁一只眼闭一只眼的管家做法不同的是，保险公司的管家身份更像是监督部门。

在以往，监理单位由开发商聘请，监理费又是开发商支付。因此监理受雇于开发商，两者间存有共同利益，难以真正做到独立监管。

而一旦保险公司介入，从此楼脆脆就像孙猴子套上了紧箍咒。

开工之前，楼脆脆不仅要对建筑工程做全额责任保险，在施工过程中，保险公司还将为此设立技术考核监督制度，对楼脆脆的全过程进行跟踪记录，以保证楼脆脆的质量和安全。

这也就意味着，当楼脆脆要选择在离河道约50米初建高层时，保险公司出于安全考虑或许就会以距离河道过近而投反对意见。

当楼脆脆在大楼主体工程结束后，才开始开挖地下车库，并且随意堆积土方的时候，这种好比“自杀性”的工程差错监理单位无人制止，但保险公司可能就会出面干预，因为如果事故在交付使用后发生，保险公司就要倾家荡产。

当然，在保险公司的强制监管下，楼脆脆一词或将成为历史。

楼脆脆的新赔偿方案

如果在保险公司的强烈干预下，开发商还是一如既往地进行原来的违规操作，最终导致了楼房的倒塌。

那么，一出新的赔偿方案会重新出台。

按照原来的赔偿方案，所有的赔付金额由开发商上海梅都房地产开发有限公司承担。而在新的房保时代，开发商、保险公司将委托第三方的鉴定机构，对事故本身进行鉴定，赔偿的大头，很可能将由保险公司来承担。

在赔偿工作结束后，万科托管了莲花河畔景苑，由万科来解决该楼盘的后续开发，以及解决未倒楼的合同问题。

但在房保时代，可能这些所有的后续收尾工作，都将由保险公司来料理。因为投保的房源也包括未倒楼。保险公司在这个楼盘上将偿付巨额的赔偿金额。也因此，在房保时代，保险公司将会比购房者，更在意楼盘的建设质量。

谁阻碍了开发商的投保热情？

“去年年底，曾就房屋质量保险展开过调研，但从调查来看，开发商意愿并不高，以致此事当时有所搁置。”沪上一位行业协会人士向《东地产》透露，曾与保险公司、开发商等相关部分展开调研，但开发商投保意愿不高。

按理说，房屋出现质量问题开发商可直接让业主与保险公司对接，省去纠纷麻烦，何乐而不为。

“相似性保障已有，且房屋质量牵涉细节重重，保险公司又如何界定房屋质量问题等等都是现实问题。”沪上一位开发商在接受《东地产》采访时认为。

重复收费

尽管上海是第一次将住房质量，并对交付使用后，业主遇到房屋质量纠纷作出一个跨越，但事实上，在以往类似保险险种已有，只是并未普及。

早在1979年，建筑工程一切险和安装工程一切险就引入了我国施工行业。如今20多年过去了，面对商业保险这种能够有效转移风险的市场化方式，建筑业在推进建筑工程保险时却处处“步履蹒跚”。

上海除对世博建筑进行过强制保险要求外，据了解，大多数房地产项目都未进行投保。

此外，我国从2002年10月开始试行Ａ级质量住宅保险，建设部对住宅质量本身就有相应要求，只要评上A类住宅意味着房屋质量已经不错。而投保将增加成本，在市场接受不明朗的情况下，广大开发商不急于跟进。

此法不行后，相关部门再度推出建筑工程质量保险，北京、上海等14个城市成为首批试点城市，但最终该险种，也在开发商的冷淡对待面前不了了之。

上海三湘股份建筑装饰公司副总经理贺涛向《东地产》记者说出了他的看法，“上述保险了解并不多，也很少听到同行有提及。此外，一些负责任的开发商对于房屋质量上也有各自机制，有自建售后服务部门，专门处理房屋质量问题。”

此外，贺涛还提及涉及到小区公共设施，也有维修基金进行修整。

成本顾虑

除类似的重复险种，及开发商业内未有普及外，对于成本顾虑也是开发商不积极投保以往险种的原因之一。

在国外，目前，法国住房质量保证保险的年保险费收入达到7.6亿欧元；英国住房质量保证保险的年保险费收入达到7000万欧元；西班牙为1.5亿欧元；澳大利亚为3750万欧元。

而在国内，以万科年销售额就达到1000亿元。以此前推行的建筑工程质量保险，每平方米30元的保费，就足以让开发商承担一笔不小的费用。

对此有开发商认为，“主要因为这么做成本太高，并且目前对于商品房后期出现的一些质量问题如何界定尚存争议，随着住房使用年限的增加，业主在使用过程中可能造成的人为损坏也是导致问题出现的原因之一，这个责任由谁来负实际上很难说清。如果建筑工程质量险是强制险，那我们也只能购买。”

贺涛同时称：“比如水管发生损坏，是前期规划时就存在问题，还是施工时发生纰漏，或者是业主使用过程中出现问题，这都是需要作出界定。”

而对于开发商而言，目前房产开发实施项目公司制，也让其有空可钻。

我国的《建筑法》等虽然规定了房地产开发公司应承担的保修责任，但由于开发公司与购房者签订的保修期时间较短，有的楼盘开发完毕后，开发公司可能就注销了，因此这一规定对房地产开发商缺乏约束力。

保险公司为何对房保蛋糕望而却步？

在严厉的房地产宏观调控和“限购令”的背景下，中国房地产开发投资依然热情不减。国家统计局最新数据显示，今年前七个月，中国房地产开发投资3.19万亿元人民币，同比增长33.6%。全国商品房销售面积52037万平方米，增长13.6%。

增长的房地产开发、销售面积数据，保险公司从中难分一羹。

除开发商对房地产险种的投保意愿不高外，保险公司对也因为非强制险种，以及新险种投入费用高、专业团队缺乏等原因裹足不前。

而正在审议的《上海市建设工程质量和安全管理条例（草案）》，对于是否是强制保险，目前仍未有定数。

“如果不能实行强制保险的话，对于开发商而言恐将再度成为一纸空文，而对保险公司来说，投入新险种能否在一定时期内能否做到成本回收，也是一个重要的考核依据。”一位不愿具名的保险公司人士透露。

按照建筑工程质量险、房屋保险等险种的投保方式，前者投保主体为开发商，后者投保主体为个人，投保方式均非强制保险。因此，在保险公司的收入占比中，与房地产相关的险种收入少之又少。

对于《上海市》中的房屋保险进行强制收入，各界认为，除非进行强制收取，否则又将重蹈覆辙以往房地产险种的套路。

但是一旦采取强制征收，由于目前仅是上海地区进行实施，这使得保险公司仅能在一地进行使用，降低了投资回报率。

即便强制征收，对于保险公司而言，组建专业团队也成为必不可缺的一步，而究竟专业团队的评估能力如何，这同时也是让投保主体开发商不信任所在。

中外对比 五问房屋质量“抢救手术”

近几年，房屋质量纠纷迭起，保险公司的介入能否真正解围业主。

对于投保主体的开发商，在诚信机制无法通行下，意图通过强制征收的方式，是否能真正回归良性循环的质量轨道？结合国外及以往与房地产相关险种，可以管窥一二。

一 投保费用如何计算？

法国、澳大利亚在质量保险开展之初，保险费率偏低导致此项业务普遍亏损，很多保险公司因此而倒闭，但过高的费率很难为投保人所接受。因此尽管各保险公司已意识到这一新业务领域的广阔前景，却都非常谨慎，并未采取积极的态势。目前，法国质量保险的保费为房屋造价的0.5%—10%。

在我国，有分析认为可以通过对国内建筑质量缺陷维修的有关数据的统计分析来拟合质量保险索赔频率和索赔额的分布，作为质量保险费率厘定的依据。

此外，我国目前已存在工程质量监督、施工图审查、工程监理等机构，与质量保险制度的质量检查机构存在职能上的重复，因此对于建设单位而言，存在着重复交费的疑问和顾虑，这也是我国建立质量保险制度所面临的独特问题之一。

二 付费方式是否一次性预付？

是一次性预付，还是预付部分，尾款再结？

保费的付款方式在上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平看来，这是一个关键问题：“目前监理单位之所以未能尽职，一部分原因就是其受雇于开发商，收入来源于开发商。因此，如果保险公司介入，必须形成真正独立的第三方，这也就是付费方式的意义所在。如果还有尾款在开发商处，保险公司难免处处受制。所以，一方面付款方式最好能做到一次性预付，同时形成隔离机制，开发商即便投保，保险公司也能做到独立。”

三 理赔项目是否做到分门别类？

杜跃平律师指出，保险公司对房屋质量理赔项目必须细化，不防参考国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

而在日本对住宅的质量和性能，运用保险提供最长达10年的长期保证制度。

四 险种是否为强制险？

据了解，国外质量保险制度开展得成功的国家多是采取直接或间接强制措施来推行质量保险制度的，比如法国、西班牙、澳大利亚和意大利通过法律确立质量保险为强制保险，英国国家房屋建筑委员会则通过将保险与贷款条件挂钩使质量保险成为实质上的强制。

目前，《上海市建设工程质量和安全管理条例（草案）》暂未下定论，杜跃平认为若根治房屋质量问题，必须对房屋质量的险种进行强制征收。或者采取其他方式如审批优先、贷款优先等行政和经济手段来推动质量保险制度的建立。拿不到保单也就拿不到开工资质，将不正视工程质量缺陷的开发商挡在建筑市场外。

五 理赔周期是否快速？

按照工程质量保险，中国人保有关负责人表示，根据目前设计的保险产品看，房屋质量上保险理赔的程序和“车险”基本相同，报险后，首先会由相关部门进行质量鉴定，随后按照程度不同赔付不同的费用。这个周期一般在7到10天左右。如墙体裂缝等小问题一般两三天就能赔付，而大的主体结构问题则因为鉴定时间较长，因此赔付周期也相对长一些。

各国工程质量保险制度对比

实施强制工程质量保险（包含业主损失保险和建造者责任保险）的国家	法国和西班牙	法国制定了一套复杂的建筑技术评定检查机制，在技术评定检查过程中发现的问题，只要建筑商没有按要求整改，技术评定检查机构就有权要求工程停工。
实施强制建造者责任险的国家	西班牙、意大利、芬兰、澳大利亚的维多利亚省，加拿大的大不列颠哥伦比亚省、美国新泽西州、阿尔及利亚等	西班牙建筑工程质量保险承包责任主要是建筑结构安全，建筑功能仅限于隔声、隔热等。
没有实施强制工程质量保险，但是存在工程质量保险市场的国家	美国、比利时、日本、科威特、塞内加尔等	美国监督检查人员都直接参与每道重要工序和每个分部分分项工程的检查验收，在由他们认定质量合格后，方可进行下一道工序。对工程材料、制品质量的检验都由相对独立的法定检测机构检测。
没有实施强制工程质量保险，也不存在工程质量保险市场的国家	德国、阿根廷魁北克、荷兰、约旦、菲律宾等	德国政府对工程质量的监督管理，主要采取由州政府建设主管部门委托或者授权，由国家认可的质监工程师组建的质量监督审查公司，代表政府对所有新建工程和涉及结构安全的改建工程的质量实行强制性监督审查