“金九银十”刚需产品抄底季？！

东地产 岳峥 报道

据不完全统计，在9、10月份，上海预计将推量的新盘有50个以上，而嘉定区域的推盘项目就达到了全市的五分之一。嘉定区开盘项目大部分为刚需住宅产品，目前的价格都未定。其他如浦东、闵行、青浦等外环区域开盘项目也以中低端的刚需类住宅为主。

金九银十如何购房？有哪些需要注意的事项？《东地产》总结出了金九银十购房六大定律。

一看政策

上海鹏欣集团营销管理部总经理汤亮表示，目前已经没有金九银十的概念，自调控以来，金九银十反而成为国家的重点调控期。

今年金九银十是否会出台新的住宅调控政策，上海绿地某项目营销总监表示，接下来的几个月应该不会太会出现政策的调控，一般调控出台是为了控制销售旺季，而今年看来，9、10月份及整个下半年的市场都会比较平稳。

二看懂数据

往往全市商品住宅成交均价并不能体现当个项目的价格走势，举例来说，一旦出现高端项目的上市成交，全市均价不可避免就会被拉升，其中浦东星河湾的多套成交，就拉高了市场数周成交均价。

而在金九银十预计推量的项目中，《东地产》发现，除了嘉定区集中推量以外，静安区、杨浦区、闸北区等市区也将有14个项目集中推量。

虽然大部分的项目暂未定价，但是静安区的协和城，以10万元的均价，位列榜首，其次是该区的静安豪景苑也预计10月初开盘，当前的报价为7.5万元/平方米。“高端住宅的入市，可能会拉高全市平均的成交均价。”德佑地产研究主任陆骑麟表认为。

此外，之前开盘的“大华锦绣华城”和“始尚佳苑”两个项目的开盘情况看来，这些项目的实际交易价格与开盘前报价相比分别有10%和15%的落差。

三看开发商

万科引领房企降价，富力宣布降价10% 近日，万科、碧桂园、龙湖等开发商纷纷高调宣布对新开楼盘进行降价促销，如果这一轮房企的试探性降价见效，预计将有更多的楼盘低价推出，楼市价格战将拉开帷幕。新聚仁品牌部总经理沙立松表示，在下半年，资金紧张的开发商可能会率先降价，下浮范围在10%左右，但是不会出现整体的下调，只限于开发商自身情况不同而下调。

四看项目推盘期数

同策咨询研究总监张宏伟指出，往往第一次推盘的价格是最便宜的。“第一次开盘，均会以低价去试探市场的反应，以此成功打响第一炮。”这一作法通常被外界解读为“低开高走”的营销策略，即每一次加推房源，售价都会比前一次有所抬升。

而嘉定区域的步阳御江金都、路劲翡丽湾等项目，都是预计9月份开盘的全新项目。

五看产品实力

汤亮认为，目前上海一手市场整体成交量的主要障碍，价格是一个主要的因素，但是市场的需求依然比较旺盛，只要开发商愿意释放一些利润空间，市场的反应还是相当积极。另一方面，开发商也要注意自身产品力的提高。“不动脑筋随意设计、随意造房，最后还能一卖而空的时代已经过去。”汤亮表示目前的市场背景，只有开发商注重提高自身产品力并愿意释放一定利润空间，还是可以实现好的销售。

金地艺境项目营销经理李伟文也认为，目前的购房人群，多把产品的要求放在首位。好的刚需产品还是很具备市场竞争力。

六看供需表现

按照目前看来，大部分的推量都集聚郊外，特别是嘉定等积量较多的区域，“这些区域目前在售的项目大多都属于同类产品，区域竞争也比价厉害，如果不出现降价行为，会很难构成成交。”陆骑麟对嘉定新城成交价格下浮充满肯定。而截止8月23日，统计数据显示，嘉定新城的成交套数259套，成交均价14945元已经是板块今年月成交的最低点。

在9、10月份开盘的项目中，别墅仅占很小的比例，且开盘日期都不确定。21世纪不动产上海区域分析师邱丹认为，别墅产品受众较窄、且受政策影响大，未来即使有降价潮出现、销售也仍将存在问题。

李伟文 金地艺境项目营销经理

汤亮 上海鹏欣集团营销管理部总经理

Q =《东地产》 A = 汤亮 李伟文

Q1：从目前的市场背景来看，您对今年“金九银十”有怎样的预测？

汤亮：其实现在已经没有什么金九银十的概念了，自调控以来金九银十反倒成了国家的重点调控期，比如去年10月7日就出了第一次的限购令。只有项目具有产品力，销售和策略得当，自身定位和目标清晰应该就能卖好。今年的第四季度我认为并不好过，一方面贷款政策持续收紧，另一方面部分自身定位不清晰的产品，销售已经遇到困难。

Q3：在您看来，区域市场“金九银十”期间一手房价格走势如何，是否会出现价格下调？如果出现，价格多出现怎样的浮动范围？

汤亮：金九银十期间价格预计不会上涨，一些小幅度的让利促销手段到会频繁出现，但个别销售前期低价入市的项目，在实现主体销售完成后也会出现价格上调的可能。

李伟文：一些中端的项目为了完成销售目标，可能会出现降价，下浮范围在5%左右。

Q4：是否会在金九银十期间，对所在楼盘进行促动销售的营销活动？如何与同区域同类型楼盘进行差异化竞争？

汤亮：我们目前在上海处于热销期的项目有一品漫城和白金湾府邸，一品漫城我们主体销售预计在8月底9月初就能完成，所以在金九银十期间不会有大的促销动作，我们的项目一直是区域内的标杆楼盘，无论从产品价值还是地理位置各方面都具有标杆性，而且目前开发到第三期，每一期都比前期的产品力有显著提升，跟竞争楼盘的差异还是比较明显的。

李伟文：暂时没有这个想法，因为艺境在区域内的吸引力足够大。虽然目前的价格并不是区域内最便宜的，但是对前期的购房者来看，产品是关键。目前购房的人群，把对于产品的要求放在首位，我们的价格也是符合产品的打造。

Q5:对于还可以购房的置业者，有什么建议，什么时间买入最合适？

汤亮：对于自住客户，我认为不必太在意购房时机，而应该看中产品本身的产品力和自己的需求，无论是自身的居住舒适度还是今后转让时的升值价值，产品力高的项目始终占有先机。而且就长期而言，我对未来的房地产市场的上升空间还是相当有信心的。

李伟文：我们的产品定位是刚需加改善，所以这类人并不太关注市场的预期和变化，只关心房子和未来生活的变化。目前来看，还是根据自己的需求，该买就买，因为后期的市场和政策都是无法预估的。