卢湾退场 适时加仓

《东地产》 梁继贤 报道

再见，卢湾

期待新生的你

还能再看见 优雅依然

至于你的名字

留在心里 默默想念

再也不见

2009年5月份，南汇区被宣布将从上海行政地图上消失，从此那片一直被称为上海远郊的区域与陆家嘴一起被称为“大浦东”。

2年后的6月份，卢湾这个名字也将成为历史，从此，新天地、外滩都被将一个叫做“新黄浦”的行政身份所包纳。

历史不断被重复着，2006年当南汇被并入浦东时，南汇楼价即时急升。在感叹历史变迁之时，《东地产》也深入调查，以南汇当年为鉴，看黄浦的房屋是否因合并而重入市?何时入市?

镜头回放：2009年3-6月

浦东传

南汇“傍”浦东:

好风凭借力，送我上青云

被遗忘的城市角落

并入大浦东，能够和陆家嘴，花木甚至未来的迪士尼(虽然当时这个游乐园还在用几乎看不见的速度缓慢进展)共享同一行政区名称，对于南汇这样的上海远郊地区来说，不仅仅是有面子那么简单的事情。

并入大浦东之前，那里随处可见的，不是上海市区的高楼广宇，而是一片片绿浪翻滚的农田——在10多年前“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的日子里，南汇和浦东的其他区域并无区别。

但随着浦东区在陆家嘴的率先发展下体现出的强劲冲击力，与浦西一江之隔的浦东，开始有了翻天覆地的变化——地铁2号线的过江贯通，让浦东已发不可收拾的辉煌起来：陆家嘴的江景豪宅已经卖到了10万元/平方米，500强已经在金茂、国际金融中心日夜奋斗……浦东，彻底翻身了。而相连的南汇，却如同被遗忘的城市角落，若不是09年并入大浦东的新闻，南汇至今留给人们的印象还是那个乡下的桃花源。

合并！南汇房价一个月内疯涨48%

消息传来，对于浦东和南汇来说，都是一件值得庆幸的事情：浦东新区由此成为上海最大的行政区，而南汇，贡献了土地面积的同时，也将在未来的规划发展中得到平等的提携。

这对于投资者来说，简直是最直接的利好消息。

在房价走势已经明显加速的09年，能够找到一个题材，一块刚刚苏醒的处女地，市场总会第一时间表现自己的兴奋：来自当时的媒体报道称，位于南汇的配套条件相对较好、最临近浦东的周康板块，在南汇并入浦东的消息确定后的一周内，房价涨幅居然一下子突破了10%!而整个大区的表现更是让人瞠目结舌——上海同策房产咨询机构调出当年的房市数据显示，在09年4、5月期间，南汇的成交均价还在7000-8000元/平方米徘徊，但6月份，就激增到了11500元/平方米左右，成交均价上窜48%!而供应面积却由4月份的1.15万平方米激增到5月份的19.37万平方米，在6月份下降到16.11万平方米!市场表情变化之快犹如四川变脸魔术，而需求量，却从4月份开始，不断地向上增长，4月份需求量还尽在13.55万平方米，到了6月份，则增到了23.36万平方米!涨幅约在95%以上!需求量井喷式爆发。

同策研究机构告诉《东地产》：并区为南汇带来的未来无限发展可能性以及以浦东为标杆的发展前景，是这个区域房市疯狂变奏的重要原因。

合力！大区域带来大局观

虽然两区的合并，看上去给南汇的房市带来了最直接的短期刺激，但这并不代表并区的影响仅限于此。而一直被“傍”的浦东，也因此获利不少。

对浦东而言，新区的面积扩大一倍左右，最大好处就是整个区域的未来发展可能性何区域内产业结构的丰富都有了足够的成长空间，例如房地产的开发，上海财经大学教授、上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华教授曾对媒体表示，房地产的本质是土地的合理利用，而这次南汇并入浦东后，也将在两区土地使用出现瓶颈的时候，为开发商提供更多的选择机会……而这些因素的对房市的影响更容易体现在房价的长期走势上——开发商的开发力度加大，意味着投向市场的产品可供选择的数量和类型，也在不断提升。

同样是来自于同策定的报告数据称，从合并之前到2011年的现在，原南汇地区和原浦东地区的房价都在波动中增长。南汇从并区前的8000元/平米到目前均价已是高居19000元/平米。浦东成交均价从20000元/平米上涨至目前的35000元/平米。两个地区在一年内，分别涨幅达到137%和75%。

东主张：看准未来式加仓

如今的大浦东，已经全面进入了“2万元时代”，而随着交通轨道线路的逐步深化铺设，业内人士也表示纷纷看好大浦东未来的发展——其逐步建立的庞大生活配备网络和相对市区还有期待的开发空间，让购房族和开发商，都深感此处大有可为。

那么，为了未来向潜力区加仓，算是一个不错的出手理由。

一句传奇

周浦汇丽苑：某业主被媒体曝光其92平方米的毛坯房，合并前原先挂牌价是75万元。在两区合并之后，立刻将房源提价至82万元。

临港新城绿地东岸涟城：某业主自曝其09年3月份在南汇买的房是63万元，到6月初就增值到了75万，足足涨了12万。

编辑短评：政策是神，是天使和魔鬼共有的化身——09年，某时某地，天使到人间。

南汇价格变动表

浦东价格变动表

镜头刻度：2011年5-6月

黄浦与卢湾：

梅须逊雪三分白，雪却输梅一段香

对视！两区房价目前并无异动

“再见了！我的310103身份证……”

卢湾与黄浦合并的消息一经媒体披露，网络上迅速刮起了一股“怀旧风”：从身份证号码到事业单位的名字，从“卢湾人”的称呼改变到两个区域的差异争论……就连媒体也惊呼：合并唤醒了老城厢记忆。

但一直期待再次看到房价异动的投资者们或许要失望了——与南汇当年的强烈反应不同的是：不论是卢湾，还是看上去应该“得了便宜”的黄浦，其房市反应一直平平：市场似乎忽视或者忘记了这场联姻。

来自于同策研究咨询机构的数据显示：黄浦区近半年来平均房价一直维持在6-7 .5万元/平方米的水平，而卢湾，除了2011年4月-5月之间，市场成交均价一下子从4万多元/平方米窜到11万元/平方米左右外，开年以来其他几个月的均价与黄浦区差异并不大，浮动也多在正常值内。

同策咨询分析师赵炎告诉《东地产》 ：卢湾区4、5月的均价差距并非来自于对区域合并的反应，而是“由于今年5月份卢湾区成交量中有7成以上是由淮海中路板块的高端项目翠湖天地完成的，该项目的成交单价均在13万以上，因此带动了该区5月成交均价从之前4月的5万上升到12万。”

换言之，在一手市场，这两个同属市中心区域，同样拥有过硬区域品牌的行政区，棋逢对手，各有春秋，到目前为止并没有受到来自合并政策的影响。

房地产行业知名人士杨子江表示：由于黄浦拥有外滩、豫园等地，卢湾则拥有淮海路、新天地，双方的差距并没有南汇和浦东那么明显，因此，这次的合并是一个强强联手的过程，不应该对同样优秀的区域进行强硬的等级划分。

黄浦更有升值空间

那么，这是不是意味着，此次的两区合并，真的就对房市投资产生不了任何影响呢?

中原地产翠湖御苑分行经理芮宝珠对《东地产》表示：两区正式合并后的一两个月市场就会有所反应。

“我觉得黄浦的房价到时候肯定会被拉升!”芮宝珠称，虽然两个区各有特色，但从细节上看人员素质以及周边相应配套，卢湾区的确胜于黄浦区一筹。例如由于卢湾本身的格调起点高，因此，其楼盘，特别是集中于淮海路新天地处的豪宅楼盘，如翠湖天地等因为生活便利且整体周边氛围格调协调而颇为受到市场关注。芮宝珠称：目前，该楼盘在二手房市场颇为受到欢迎的是单价在10万-15万/平方米的房源。

但处于同等价位的黄浦区外滩九里项目则相对略为逊色：虽然二手房市场的报价也多在10-16万/平方米，与卢湾相差无几，但放出的房源去化相对较慢。“一个月1两套吧。”芮宝珠分析：主要原因正是在于项目周边的豪宅氛围相对还有待改进，形成了有价无市的尴尬场面。

因此，在芮宝珠看来，相对更需要进步的老黄浦，甚至是南卢湾等尚未完全开发的区域，将成为两区合并后的第一波房价增长动力的受益者。

德佑地产市场中心研究主任陆骑麟也发表评论表示：“对于一直以中高端豪宅开发建设为主的两区，其合并带来的旧城改造、滨江建设、商业规划，将使得其高端市场的地位必然会得到进一步的巩固。”

东主张：看准需求加仓

卢湾如今已经相对成熟且土地鲜少，而黄浦，则面临着建设上海新名片“新黄浦”的重担，我们不难想象，在未来，新天地依然是新天地，外滩还是经典的外滩。

因此，投资这样的区域的购房者如果不做需求细分的话，也不会产生太大差异。

但或许问题就在这里：几步之遥是卢湾新天地，为什么一定要买黄浦?或者黄浦同样便利的交通和生活配套下，为什么一定要选价格高企的新天地?

其实很简单，自住还是纯投资?其实对于动辄出得起几千万购买豪宅的人来说，资产的快速滚动似乎已经不是在目前市场环境下，他们大多数人所想——拥有一套老上海中心的住宅，拥有一份老上海情结，相应的似乎更值得考虑：对于这些以享受生活，兼带保值的购房者而言，或许豪宅氛围更为成熟的卢湾新天地板块更为合适。

但是，若是等着加仓抄底的投资者而言，如何在短期内做到最大收益的同时能够尽量靠近黄金地段才是考虑的重中之重，那么，新天地辐射圈最近的现黄浦区范围内的地段、黄浦区相应气氛已经在进行培养的地段，则是他们抄底的好去处。例如同策分析师赵炎则推荐投资者关注南黄浦区域——由于该区域一些项目开发时间早，在小区内部景观以及房型设计上优势较小，因此价格也一般都在5万元/平方米以下，在两区合并实现资源共享之后，会迎来一波价格上扬的机会，有不错的投资价值

可见，同样是加仓，但选择，仍需要准确计算。

卢湾价格变动表

黄浦价格变动表