五大行激战投资业务
开发商和投资方各有所需，这正是五大行投资物业部大展身手的时机。

文/《东地产》童丹霞

    如果中国房地产调控不见松懈，如果中国购房者继续被限购，开发商现金流就会出现问题，开发商的下一步动作就是出去找钱。
    这是国际房地产五大行的生意经，在中国房地产调控面前，他们的日子反倒过得不错。因为现在开发商不再像以往摆出一副“不差钱”的表情。
    而更让国际五大行兴奋的是，现在除了境外投资机构在加大对中国房地产的投资业务外，中国本土资金投资需求同样蓬勃。

招兵买马进行时
    沈凯乐，世邦魏理仕中国区投资物业部执行董事，在新加入世邦魏理仕不到3个月，他就又马不停蹄地为自己团队网罗了2位新同事。
    “中国的资本不断激增，因此我们预计将会涌现出更多的投资机遇。”沈凯乐认为中国房地产的投资物业正处于一个大幅增长的机遇，所以扩大团队刻不容缓，且招兵买马的计划还在继续。
    五大行的另外一家仲量联行也对投资物业团队做出了调整，原担任商业部董事的李凌改任投资物业部总监。
    今后，李凌的主要工作职责将放在为各路资本寻找适合投资的房地产项目，而不仅限于原来的写字楼领域。
    五大行对投资物业表现出的亢奋不是没有理由。
    来自商务部的备案显示，3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷，截至3月24日已高达39家。不仅是外资，内地约5000亿元保险资金还箭在弦上，预计将在未来1-2年内成为市场的主导力量。
    另一边，当调控成为“持久战”，开发商的资金链危机再次成为焦点。
    公开资料显示，先期披露年报的30家上市开发商中，现金流量锐减500亿元，至少14家开发商的负债率同比上升。
    开发商和投资方都各有所需，这正是五大行投资物业部大展身手的时机。
    戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。

重点转向二线城市
    沈凯乐将商业地产业务分得更细，其重点是放在二线城市，为此他一年之中常有一半的时间是在中国二线城市逗留。
    在他看来，“一线开发商通常有非常多的融资渠道，但对于中等型开发商，在房地产调控面前，他们对资金最为敏感，因此也就最需要我们的帮助。”沈凯乐分析一线开发商不愿多和投资机构分享物业，而投资者又担心小型房企风险，所以中等型房企最有可能和投资机构达成合作。根据他的判断，中型房企在二线城市最为集中。
    向二线城市进军，李凌也在加快运作，他发现综合体项目正受到投资者欢迎。
    李凌对2010年一二线城市商业投资类别做过分类，看到在过去的一年，综合体项目大受投资者欢迎，投资热情度甚至赶上了传统的写字楼，“综合体和写字楼均达到37%，其后是商铺21%。”
    最近，李凌就碰到这样一件事，其发现在二线城市一位开发商乐意将一副综合用地中的商业部分交与投资机构，即解决了资金问题，同时也引入了商业地产运营管理团队。
    不过，投资者对于商业项目占比也提出要求。李凌给出一个数据：“一般30万方的地块中，商业占到6万方左右，投资者才会比较感兴趣。”
    这样的势头，沈凯乐也已察觉。为此，近期他也将考察的重点放在那些中等房企所拥有的综合性地块项目上，试图说服开发商将商业部分与投资者合作开发运营。

险资蓄势待发
    境外投资者正在遭受本土资金的竞争，五大行投资物业部早已意识到，尤其是在保险资金允许投向房地产之后。
    保险资金投资房地产的开闸，让五大行加强与险资的业务往来。李凌表示，近一年，仲量联行与险资的合作更为紧密。
    险资是未来中国投资市场上的一大买家，从仲量联行给出的数据发现，2010年9月，中国的保险公司最终获准参与房地产投资，投资上限为公司资产总额的10%。他们因此有可能成为投资市场的主导力量。
    尽管截至2010年底，中国保险公司的资产总额已突破5万亿元人民币（约合7700亿美元），并且每年在以20%的速度稳定增长，但目前尚未有大额投资交易活动出现。
    “保险资金最近也在扩充团队，在1年半到2年后，险资进入投资领域的表现会更为明显。”李凌认为。