市中心高档房成交火热

置业主旋律：买大！买贵！

文/《东地产》万云选
    来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2011年3月份全市共有1.3万套二手房成交，超过2010年1.29万套的月均成交水平。
    二手房的回升速度比去年国四条出台后快许多，仅在2月短暂回落后便恢复至1万套水平以上；而去年国四条出台时，市场在5-7月间持续成交低迷，用了3个月时间才恢复至1万套水平以上。
    21世纪不动产上海区域分析师罗寅申分析，3月份二手房成交总体迅速出现量价齐升的情况，主要是2月份量价齐跌促使部分潜在观望购买力借机入市。

中心城区房源集中成交
    21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，从行政区角度观察，中心城区成交量较上月有显著回升，黄浦、长宁本月成交套数分别为232套和547套，较上月环比大幅增加194.44%和108.78%，在成交增幅排行榜上分别位于第一名和第三名。而静安区本月成交套数为150套、环比增加85.19%，在成交增幅排行中位列第五名。
    上海永庆房屋总经理陈史翎分析，3月高档住宅成交上涨一枝独秀，成功逆转2月高档房成交急速下跌的颓势。主要原因是各地的限购政策均已出台，高档房投资者2月被大范围限购和转入观望，3月在投资需求仍被限购的情况下有所行动，倾向于一步到位——买大、买贵。

高价房成交反弹
    在成交结构上，根据另一家二手房机构台庆房产的数据，总价800万元以上的住宅成交表现抢眼，成交139套，环比2月的44套，上涨215.9%。成交量涨幅较大的还有200-300万元总价和300-500万元总价二手房，均有108.6%的涨幅。其他总价段位二手房成交量涨幅相对较小，但也有60%-90%的涨幅。由此可见，3月成交量涨幅最大的二手房主要集中在高总价段位，这部分成交是拉动3月均价上涨的主力。
    上海永庆房屋总经理陈史翎认为，综合近两个月的量价变化情况，上海市二手房价的再度下跌的可能性较小。3月成交价格反弹到去年下半年水平、涨幅回补前两个月跌幅也并未偶然。因为短期内二手房月成交量从7534套迅速回升到1.2万套水平，足以支撑二手房均价止跌。

二手办公楼、商铺成交回升明显
    在二手高端住宅成交回升的同时，二手办公楼及商铺市场由于受新政影响较小、成交回升更为明显，本月分别有293套和334套房源成交，成交环比增幅分别为95.33%和283.91%。
    21世纪不动产上海锐丰虹口区区域经理张刑涛表示，在目前限购的情况下，一些二手的商铺是投资的“蓝海”。
    张刑涛指出，商场柜台是小资金投资的首选，一般在主题商场内，如赛博数码广场，百脑汇，以及一些电子商场。投资此类商铺，要挑靠电梯或出入口的位置。此位置的铺位，人流量大，出租率高，挂牌租金也较高。而商场角落的铺位，相对投资潜力较弱，不宜选择。同时，商场的地段、客流量，也是选择柜台商铺时需要考虑的主要因素。处于路口，公交枢纽位置的商场柜台，有一定的人流量，出租回报率较高，空置期较短。
    此外，小区裙房的回报率低于商场柜台，但是随着大面积的配套成熟住宅小区的增多，此类商铺也普遍受到关注。裙房销售一般与新盘推出同步推出，房东买入后少有挂单再卖。21世纪不动产上海锐丰鞍山路分行经理黎红飞《东地产》，裙房商铺选址最好是靠近商圈、大卖场或多年发展的大中型老社区，这样的地方人流量密集，可以租个好价钱。
    黎红飞分析，小面积30㎡以下裙房的投资回报较为稳定；较大面积的裙房投资，可以选择周边车位较多的商铺，这样可以满足开餐饮或美容院的商家的租赁需求。