降价多少才算降？
开发商： 10%以内只能算盘整

文/万云选
    在一系列新政调控之后，上海房价持续下滑，并于3月第一周跌破2万元关口，为19216元/平方米。这是近32周以来的新低。
    上海房价是否已经开始普降？
    《东地产》调查发现，尽管楼市成交量不断下滑，但上海大多数楼盘价格还是很坚挺，降价只是部分楼盘的促销行为。而成交均价下跌，更多是低端楼盘集中成交拉低了楼市整体均价。
    上海嘉城兆业房地产有限公司副总裁周国平对《东地产》表示，楼市目前价格并未出现松动，今年上海房价会在上下10%的范围内盘整，这并不算是降价，而是楼市调整期的正常状况。

观察一：
降价大多是低价房
    现象：3月5日，位于普陀的陕西北路1688推出20套优惠21-30万元的婚房。这批面积在55-74平方米左右的房源之前售价高达4.5-5万元之间，如今报价降到4-4.5万元之后又有21-30万元的优惠，实际成交价降到了3.7-4.2万元之间。与最高峰相比有20%左右的降幅。
    观察：“低价开盘”是近期一些楼盘的“暗降”措施之一。除了陕西北路1688，位于康桥的中海御景熙岸也采用这种方式开盘，结果房源销售一空。该盘以2万元的均价推盘，但周边二手房的价格已经在2.3万。
    《东地产》注意到，目前打折促销措施较大的楼盘，大多数都是中低价楼盘。而楼盘的买家主要集中在刚需购房者中。德佑地产市场中心分析师余仁花分析，目前刚需购房者的购房需求还是很大，而且他们对于价格比较敏感，一旦市场上有大的价格折扣，就会吸引这部分购房者入市。

观察二：
降价并非救市良方
    现象：德佑地产数据显示：整个2月全市单价5万元/平方米以上的豪宅累计成家仅有29套，其成交套数仅为1月份的10%；并且内环内的成交也出现了明显的回落，其2月的成交49套，环比1月减少了90.49%。在一片惨淡的高端市场中，不乏优惠多达50万元的暗降措施，但成交依旧惨淡。
    观察：相比低价房能通过降价迅速拉动消费，中高端房源成交量剧降更多源于“限购令”。
    此前，招商地产上海公司总经理吴粤曾表示，限购令使得高端物业的70%-80%的准客户无法购房。金地集团高级副总裁陈必安也表示，限购令对开发商的影响是最大的。
    中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，高端楼盘降价并不会对销售起到明显的作用。“高端楼盘的购房者不是买不起、或者嫌价格贵的问题，而是根本无法购买。所以降价也没有用。”
    在此情况下，很多高端楼盘均采用推迟开盘的方式，试图避过调控的影响。而一些开盘的高端房源，价格甚至相比去年有所上升。如去年大卖的仁恒怡庭项目，报价却从去年的6万元/平方米上升到目前的6.9万元/平方米。

观察三：
限购对别墅影响会逐步消失
    现象：自2月份以来，上海别墅销售跌到了冰点。据佑威房产研究中心数据显示，2月份7成以上别墅项目零成交。但别墅价格依旧坚挺。别墅在售项目仅有个别项目有一些促销措施。
    观察：周国平对《东地产》表示，相对于住宅市场而言，别墅是个比较特殊的市场。由于资源稀缺，别墅的“奢侈品”特性比较明显，未来公寓房受到保障房的冲击会比较大，甚至中心区的高档公寓也会受到部分冲击。但别墅会是个例外。周国平预计，别墅会逐步消化掉限购令的影响，成交会逐步上扬。

观察四：
房价降幅在缩小
    现象：一方面，陕西北路1688和中海御景熙岸的个别楼盘暗降幅度达到近20%，另一方面，2月份取得预售证的大多数楼盘并未有大的降幅，折扣大多在10%以内。
    观察：中房信分析师薛建雄认为，目前楼市已经度过了春节前后严厉调控的冰冻期，在开发商售价和营销策略调整之后，，新一轮调控后的房价底部已现，多数开发商可能视市场情况调整价格推盘，这意味着短期内会有更多楼盘降价或压低预期售价推盘，但是随着成交量的回升，房价的降幅可能会逐步缩小。
    周国平也表示，全年房价会比较平稳，在10%以内盘整震荡。

降价多少你买房？
购房者：30%-50%
    楼市低迷期，房价成为购房者和开发商博弈的一个重要因素之一。降价多少你买房？在《东地产》和上海热线房产频道联合进行的网络调查结果显示，56.65%的网友认为，30-50%以上的房价降幅，才会考虑入市。这和目前的市场状况还有较大差距。

截至目前共有 549 人参与了本次调查
1.  你认为今年房价会降多少幅度？
           1-5%          7.28%(40)
           5-10%        8.56%(47)
           10-20%      19.30%(106)
           20%-30%   34.24%(188)
           30-50%      30.60%(168)

2.  房价降幅达到多少你会入市买房？
           1-5%          2.18%(12)
           5-10%        3.64%(20)
           10-20%      9.47%(52)
           20-30%      26.04%(143)
           30-50%      58.65%(322)