德育手则

接受购房者再教育

 

3·15楼市道德普查（一）

在3·15维权日，《东地产》联合上海热线房产频道、市民频道推出“购房者给开发商的德育守则”投票活动。购房者踊跃发挥主人翁精神，票选出6条开发商一定应遵守的“清规戒律”。

守则1:拒绝暴利不捂盘

守则2: 杜绝虚假宣传

守则3：做有社会责任的企业公民

守则4：创新产品改善人居

守则5：好物业、好服务、好社区

守则6：履行合同承诺，杜绝欺诈

 

3·15楼市道德普查（二）

开发商应该遵守什么样的道德？多位观察者认为，开发商只需要遵守商业道德，并不需要背上道德包袱。房价并不能成为衡量开发商的标准。

 

房价是衡量道德唯一标准吗？

文/万云选  童丹霞  张婧逸  岳峥

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成：做慈善、捐款是好的，但不是开发商主要去做的。不然，在房地产中谋取了高利润，再去捐款、慈善，依旧是羊毛出在羊身上，社会大众也不需要这样。

华东师范大学商学院房地产系主任华伟：市场经济，挣钱是本能，只要不违法，不违规的，挣再多的钱都是合理的。我们只能靠教育引导，而不是强制。

同济大学文化批评研究所副教授王晓渔：经济和道德并不能直接挂钩。开发商只要把属于他们自己的问题解决好就行。

话题一：开发商也要维权 

“开发商身上应该流着道德的血液”。今年的3·15消费者维权日，购房者手中除了这一周得天独厚的优势外，更多了一根“道德大棒”，开发商如坐针毡的日子开始了。

然而，作为普通消费者中的一员，开发商在“灰头土脸”地接受批判的同时，其实也有权利需要维护。

1：公平竞争权

2010年3月16日，多家央企发威，一天之内连出3个地王。与此同时，许多私企开发商只能望洋兴叹。

在“财大气粗”且融资渠道得天独厚的央企地产商面前，很多民营企业地产只能向二、三线城市转移，甚至退出房地产市场。

2：公平交易权

2010年底，在北京、上海等一线城市，不断有媒体爆出单价超过3万元/平方米的楼盘预售证审核遭到“卡壳”的现象。

当时由于房价迅速上涨，为了防止豪宅成交拉高房价，一些豪宅被相关部门推迟上市，有些房源因为错过最佳销售时机，最后出现滞销状况。

 

评论>>>

尹伯成：民企和央企就处于不公平竞争中，因为央企有优势，财大气粗，资金充沛，融资能力也比民企强。而政府本身就不应该让央企进入到房地产行业来，央企应该做的是建设国家公共建筑这些薄利的事业。

华伟：国家对房地产开发商的支持力度是不一样的。例如银行，对民营企业贷款，一直贷不出来，国企钱又多到没地方用。两者之间的竞争并不公平。

王晓渔：现在民企开发商和央企开发商的竞争都很不对等，像去年说的几十家央企退出房地产市场，其实也没有做到，这肯定对自由竞争的市场经济是不好的。

 

话题二：土地之祸？土地之惑？

地价占到房价在比率多高？房地产业的利润到底有多高？《东地产》从沪上一大型开发商黄先生处了解到，房价主要包括土地成本、建安成本、税费以及开发商利润等，最终，“开发商净利润率约在15%—20%”

黄先生计算该公司目前在浦东惠南的一个项目，楼板价大概在3000元/平方米，起初售价为1万元/平方米，按此计算土地成本占据了总房价的30%。虽然目前售价在1.2万元，但土地成本仍旧占了25%。

除土地成本占据一大部分外，黄先生向《东地产》表示，建安成本主要是人工和建材等，每平方米的建安成本约在3500—4000元/平方米，也就是说建安成本在总房价的占据了30%左右。此外是税费成本。各种税费成本大概占房价的10%左右。

最后，企业的融资成本、财务成本、管理成本，以及设计、广告和营销等成本，“财务成本、融资成本是各项目摊派的，大概占到总房价的10%。营销费用和管理费用大概占到10%。”按黄先生的说法计算下来，虽然目前房价高企，但开发商最终利润也只是房价的15%左右。

 

评论>>>

尹伯成：这方面开发商是有冤枉的地方，因为地方政府拉高地价，才导致房价的上涨。而开发商在拿地的时候，就应该知道那高价地有风险，但是为什么还是挤破脑袋去争去抢。因为有利可图。如果不是暴利在其中，开发商怎么会去争夺高价的地皮，所以说两者都对高房价有责任。

王晓渔：目前社会对于高房价非常不满，但很多人并不清楚，这些问题的大头不是开发商而在于地方政府，高房价的背后还有政策、税收、土地等因素，这些并不是完全由开发商所造成。公众之所以指责开发商，让开发商成为众矢之的，是因为公众买房，他是直接和开发商打交道的，他并不清楚背后的东西。

 

话题三：开发商社会责任是否只限于慈善？ 

开发商身上是否流着道德血液？开发商的自辩更多从慈善出发。

作为慈善活动“大户”，社会对开发商的指责似乎站不住脚。在日常的企业品牌宣传中，开发商也往往热衷于通过慈善活动提审品牌形象。

然而，无论开发商如何挥金如土，公众似乎很不领情，觉得开发商做得不够多。另一方面，开发商觉得很委屈：我已经做了足够多，还要我怎么样？

 

2009年8月份，万科上海公司宣布托管上海倒楼“莲花河畔景苑”的后期建设。万科的这一行为，博得了公众的一致赞扬。这一事件说明，开发商做“房地产慈善”比做广义的慈善有时候更能赢得公众认可。

现在，一些开发商参与到保障房的建设中，虽然保障房的利润率比商品房更低，但开发商仍然显示出积极态度。

万科是这方面的先锋企业，近年来万科已经参与了公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房的实践。除万科外，还有城开集团、绿地集团、保利地产、远洋地产、招商地产等企业积极介入了保障房建设。

 

评论>>>

尹伯成：保障性住房应该是归给央企去做，不应该把压力转接给民营企业，不然要央企干嘛？而民营企业积极去参与，这样的姿态也是对的。但是如果过多的参与，保障住房的价格就不能保证给到人们是最低价格或者质量过关。

华伟：保障性住房严格来讲就是政府的事情，凭什么要靠企业的支持和社会其他援助？即便援助，一方面打压着房地产市场，另一方面希望开发商介入保障房建设。开发商是慈善家还是企业家？

 

3·15楼市道德普查（三）

品牌房企道德答卷

在这个物欲横流的世界，公众对于企业的感性认识越来越多地影响到他们的购买决定。响应总理号召的时候到了，想要成就百年品牌，先要让自己的行为契合公众的期望。从下面的问卷开始，为自己验验血吧！

问题一：总理提出问题后，有没有做出深刻检查、检讨，并做出限期体检承诺？

所有开发商：无 

问题二：有没有对员工进行过诸如“四有新人”之类的思想道德教育培训？

所有开发商：无

问题三：有没有“嫌贫爱富”、只卖豪宅给有钱人的行为？

仁恒房产：有

星河湾：有

龙湖地产：有

问题四：有没有欠钱不还、拖欠公家的钱物（土地出让金+各类税款）？

保利地产：有

富力地产：有

碧桂园：有

恒大地产：有

问题五：有没有调皮捣蛋、带头涨价的行为?

所有开发商：无

问题六：有没有爱出风头，带头拍地王的行为？

金地集团：有

仁恒房产：有

招商地产：有

保利地产：有

龙湖地产：有

中海地产：有

富力地产：有

华润置地：有

世茂房产：有

珠江投资：有

绿城房产：有

万达地产：有

恒大地产：有

问题七：有没有热爱大自然，倡导大家一起绿色环保，争当“环保小先锋”？

万科集团：有

金地集团：有

朗诗地产：有

招商地产：有

问题八：有没有昧着良心，拖欠农民工工资？

碧桂园：有

问题九：有没有虐待员工，让员工经常无偿加班？

所有开发商：有

问题十：有没有瞒着领导，悄悄囤地？

保利地产：有

碧桂园：有

远洋地产：有

中海地产：有

富力地产：有

恒大地产：有

绿地集团：有

问题十一：有没有发扬“牺牲小我，成全大我”的精神，带头降价？

万科集团：有

恒大集团：有

绿地集团：有

问题十二、有没有爱说谎话，打广告的时候搞虚假宣传的行为？

所有开发商：无

问题十三：有没有不按时完成作业，该交给业主的房子，一拖再拖？

珠江投资：有

朗诗地产：有

世茂房产：有

碧桂园：有

问题十四：有没有爱学习，爱劳动，努力探索房地产行业的科学文化知识？

万科集团：有

朗诗地产：有

星河湾地产：有

龙湖地产：有

问题十五：有没有“砸锅卖铁”，从存钱罐里掏硬币做慈善的行为？

所有开发商：有

问题十六：有没有感情不忠，拿地又退地之类始乱终弃的行为？

富力地产：有

金地集团：有

招商地产：有

问题十七：施工时候，有没有对地球空气造成污染，有没有对人类耳朵造成污染？

所有开发商：有

链接>>> 部分开发商公益活动

公司	公益活动
珠江地产	“珠江地产爱心助学”“1+1”活动
万科集团	万科震后援建汶川震后遵道学校宿舍楼、实验办公楼
星河湾集团	星河湾援建汶川第一小学
金地集团	援建大别山希望小学
绿地集团	出资2亿元设立上海最大规模企业慈善专项基金绿地集团向“11·15”火灾受灾群众捐款100万
恒大集团	恒大地产集团捐款500万 助玉树人民重建家园
万达集团	主席王健林捐款10亿建寺庙
凯德	“为明天”——牵手2010·千名儿童看世博大型公益活动
保利	其所属母公司成功回购多件流失海外的国宝级文物
明泉	“王云慈善基金”“上海明泉青少年发展基金”“四川蓬安教育奖励基金”