文_《东地产》张婧逸

    新政一个月，上海星河湾成为上海楼市的亮点。
    来自搜房网的数据统计显示，10月上海商品住宅共成交11134套，环比9月份的11739套略减5%。而在10月份上海市商品住宅成交面积排行榜中，位于闵行颛桥板块的上海星河湾以47998元/平方米的均价成交156套，成交面积48262平方米，登上月销售榜第二位。
    除了星河湾，另一位于颛桥板块的项目也在此时机获得了热销。招商雍华府三期于10月31日下午正式开始选房，第一批99套房源在开盘后两小时内即被订完。不过，以小户型房源作为特色的招商雍华府并没有在价格上向邻近的星河湾靠拢，2.1万/平方米的价格也让其拥有了更多吸引力。
    上海星河湾让人们把目光投向闵行颛桥板块，别墅群的出现和星河湾的入驻为此地贴上了更多的高端标签。但类似招商雍华府的楼盘也提醒了投资者，星河湾并非颛桥的代表性项目，板块的升值亦不能单靠某一特殊的个案。

热销前的炒作
    “闵行的上海星河湾和去年浦东星河湾一样，对于颛桥板块的影响是开盘前带动比较大，开盘后相对小点。”中房信房产分析师薛建雄在接受《东地产》采访时指出。
    据此前媒体报道，在去年6、7月份，浦东星河湾项目开盘之前，有大量的投资客入市购买位于浦东花木板块的其它楼盘。今年3月，闵行星河湾项目尚未开盘，附近的公寓楼盘“夏朵小城”就集中成交了243套房源。
    据报道，这批房源是被一温州投资团队收购，以求短线炒作。品牌楼盘的热销可能会带动板块整体房价的上涨，因此，在开盘前以低价吃进周边楼盘，等水涨船高之后再抛出也是投资客惯常的做法。
    但开盘后的状况并非之前那样火爆。在浦东21世纪不动产上海锐丰颛桥店经理李普介绍，闵行的星河湾项目开盘之后，周边的二手房价依然比较稳定，未见明显的涨价。“对于颛桥而言，豪宅和高端住宅的成交一直是比较稳定的，星河湾的开盘并没有对其它楼盘产生比较大的影响。”在二手房方面，李普也对《东地产》介绍，房东的心态也一直比较平稳，没有出现较多的惜售、跳价的现象。

板块品质有待提升
    “事实上，颛桥板块从整体上来说并非是一个高端豪宅板块。其它楼盘和星河湾的差距依然很大。”上海市中原房产研究咨询部经理马冀分析道。
    颛桥板块位于闵行的南部地区，属外郊环区域，离市区较远。但轨道交通5号线则为区域带来了发展契机。颛桥板块内有不少别墅的聚集，北部都市路是一个开发较早的别墅区，配套较为完善。中部地区拥有天籁别墅、圣得恒业等项目，也逐渐形成一个新的风情别墅区。南部靠近北桥板块也有复地?北桥城等项目。
    但是，尽管有这些别墅的存在，颛桥板块在整体上依然还有需要提升的空间。根据《东地产》的观察，在板块内很大的一个范围，主打的楼盘依然是中低端的公寓。而在配套和市容建设上，颛桥板块显然不如市中心的高端楼盘坐拥大型商业中心和高端消费区。
    据李普介绍，在颛桥板块，目前二手独栋别墅的总价多数是在1200万元到1400万元之间，最高也不超过1500万元，这和星河湾的差距较大。薛建雄也对《东地产》表示：“目前周边楼盘的品质已经定死，再怎么升值，跟星河湾还是会有很大价差空间。”
    在分析人士看来，要想板块得到长期的升值，需要周边品质的跟进。“如果在周边能有更多的高品质楼盘的跟进，形成聚集效应后，板块才会拥有真正的竞争力。”马冀说。

投资不只是看星河湾
    在关注豪宅项目的同时，颛桥板块另一个特质也值得注意：这里也是个较大的动迁房基地。
    据李普介绍，像日月华城、绿九苑这样的小区都属动迁房，并且品质不错。新政出台后，动迁房“解禁”，满3年即可上市交易，而颛桥板块的动迁房多数还有一年半的时间就可以上市交易了。“这一部分会带来很多客户。”
    目前，颛桥的老公房均价在1.4万元/平方米左右，新房公寓则在每平方米1.8万元到2万元之间。“其实这边公寓的性价比很高，经过近几年的开发，颛桥这边基本的生活配套都已较为成熟，交通方便。”李普说，颛桥的发展仍可以看好。据他介绍，颛桥日前也正在吸引越来越多的大型房产中介公司的入驻。21世纪不动产上海锐丰颛桥店不过近一个月来刚开始营业，“我爱我家也在装修。”李普说。
    而对于豪宅项目来说，薛建雄给出的投资建议是长线持有。“要等区域更多高档产品跟进后整个区域价值的提升。”马冀也向记者表示，若要以高端项目聚集地来提升板块房价，则需要进一步的规划和建设的跟进。“星河湾是一个比较特殊的拥有自身品牌价值的产品，单靠一个项目来拉动整体板块肯定不行。”马冀对《东地产》解释道。