2010年年初至今，各项针对楼市的调控政策接二连三出台。

    买房人在观望。开发商在纠结。

    《东地产》在采访多位购房者，多家销售代理公司和开发商时了解到，除观望外，各方都在计划下一步行动，买家意欲见机砍价，开发商也纷纷祭出各样招式为年底业绩冲刺。

文_《东地产》童丹霞

    上海新增供应在新政后急速萎缩，9月后两周还一度上市24个项目，但10月11—24日的两周时间内，上海新增供应项目仅7个。

    “外环外单价2万元以上的部分开发商开始观望，开盘时间延迟的同时，也计划加大促销力度。”同策咨询和研究发展中心总监夏宇告诉《东地产》。

    不止是中低价位的住宅，沪上中心城区高档公寓近期也放缓开盘节奏，从原来因预售证难批而被迫推迟开盘，但如今主动延迟推盘，并计划不再开盘而是转为租赁。

开发商拿证不开盘

    同策咨询与发展研究中心统计数据显示，10月11—24日的两周时间内，上海外环外新增楼盘仅有7个项目共计1380套商品房，与新政前的9月20—10月3日新增供应24个项目共计5465套商品房相比，整整缩减了17个项目。

    事实上，并不是开发商拿不到预售许可证而延迟开盘，《东地产》了解到，截至10月24日，本月共拿到40张预售证，但开盘的项目只有28个，其中21个楼盘是在10月1日至10日开盘。

    只拿证不开盘，开发商对市场的观望在不断蔓延，原定23日开盘的浦东外环外一联排别墅项目，《东地产》从售楼处获悉开盘时间已延后，售楼人员告知预计要到10月底才能开盘。

    比起开发商，购房群体中的观望情绪更浓，《东地产》对三位原计划买房的购房者采访时获悉，新政后，买房计划还会进行但要先看市场走势再定，目前以观望为主。

    “政策出台后购房者也需要一段时间的消化，因此在今年年底前，一手市场很难重现8、9月份新开楼盘日光盘现象。”中原地产营销代理部总经理唐振东告诉《东地产》，因预知要出新政，一些开发商纷纷在政策出台前开盘。

    在“抢跑”过后，受不断加码的新政影响，开发商后期推盘量开始萎缩。据统计，截至10月20日，2010年11、12月预计开盘90个，同比去年最终开盘量减少74个。而在10月上旬，取得商品住宅预售许可证的楼盘共21个，推盘面积共39.75万平方米，与上月同期相比也表现出下降势头，环比缩幅约两成。

外环外单价2万元楼盘最悬

    在上海全市新增供应大幅萎缩之下，外环外开发商延迟开盘最为明显，《东地产》从同策咨询与研究发展中心获悉，9月后两周外环外新上市项目共有20个，共计4406套。但新政后两周外环外新增供应马上萎缩，仅有7个项目，共计1380套。

    其中新政后的两周时间内，单价2万元/平方米以上的楼盘仅有4个。

    “外郊环2万元以上楼盘受政策影响最为明显，开发商也纷纷采取观望态度，看市场如何走，再决定何时开盘，以怎样的价格开盘。”同策咨询和研究发展中心总监夏宇认为，这部分楼盘的购买者主要以改善型需求为主，购房者可买可不买的态度让开发商很头疼。

    而部分新政后开盘的外环外单价2万元以上楼盘不得不做出调整，闵行一项目负责人表示，会在总价基础上给出优惠让利，但不会降低底价。

高价房从被迫到主动延迟开盘

    9月中旬，针对沪上高价房，一项内部文件要求上海最新申请的销售单价超过3万元的新盘预售许可的审批，将送交由上海市一级部门完成，沪上高价房被迫延迟开盘。

    世邦魏理仕对上海中心区域高档房跟踪发现，第三季度上海高档公寓新增供应量与二季度持平，杨浦新江湾、徐汇滨江区域及南卢湾皆有新增供应面试，总共仅为473套。

    然而，不断加码的楼市调控政策，导致高价房开发商从被迫延迟开盘到主动延迟开盘，世邦魏理仕认为在经历了半年的观望期和信贷调控后，对项目集中在中心地段豪宅的开发商而言，观望将继续成为下个季度的主调。

    “部分中心地段的豪宅开发商已经计划转售为租，”陈炜告诉《东地产》，“从长期角度，豪宅开发商是看好的，但对于短期楼市，他们并没有信心能够卖出好成绩。”

购房者问卷调查

投资客不买了

    近日，《东地产》对三位不同需求的购房者调查发现，原定本月买房的时间表将因新政缘故，会有所推迟，而是否在年底前买房，将视市场成交以及开发商采取的策略而定。而其中一位投资型购房者则明确表示年内不再买房。

《东地产》：原计划在哪买房？

刚需型购房者：已看过松江的绿地蔷薇九里、嘉定中信泰富又一城、嘉定悠活城等外环外小户型公寓，计划是在外环外靠近地铁口的地方买房。

改善型购房者：因为朋友家买在杨浦新江湾，所以一直计划在那买套房，国庆节也特意去看了看仁恒怡庭、九龙仓玺园、华润橡树湾，但了解下来单价都非常高，优惠幅度也不大，现在全家还在考虑是否买在新江湾。

投资型购房者：平时一有时间就在考察楼市，也去过很多地方，有嘉定新城板块的一手房，也有松江大学城板块，远的地方也去过奉贤海湾板块，只要价格合适，有投资潜力，之前都是有考虑购买。

《东地产》：新政后年内还会出手买房吗？

刚需型购房者：对于我们来说，买房是迟早的，年内是否要买现在还不好说，不过我们是已经打算再等一等看，看市场成交情况，也看开发商打折优惠幅度，如果价格还是没有降的话，就会择机入市。

改善型购房者：要看两方面情况，一是我们现在的房子能不能卖个好价钱，二是改善的房子有没有合适的出现。如果卖不出好价钱，就会推迟买房。如果找不到符合我们预算的房子，也会推迟买房。

投资型购房者：年内不会出手买房了，限购令下我们家只有一个名额，不能这么轻易用掉，我的计划是去外地看看是否有机会。