《东地产》特约撰稿李晓东

资深房产信托基金投资专家，现任建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长

    10月20日，央行突然宣布近三年来首次上调金融机构人民币存贷款基准利率。在通胀压力下中国终于加息，第二天海外大宗商品价格应声下跌，全球股市、汇市同时受到中国加息影响出现波动。10月24日，国家统计局公布的数据显示继8月份CPI创下22个月以来新高后，9月CPI再度同比上涨3.6%，创出了23个月来的新高。前三季度，居民消费价格同比上涨2.9%。通胀老虎来了！

    通胀时代来临，资产如何保值？

    在中国，由于医疗、养老等社会保障体制的不完善以及传统的观念，多数老百姓还是趋向于储蓄而非消费。可是如今的银行存款利率即使加息后，仍然远远赶不上物价上涨的水平。面对广大居民刚性的资产保值增值需求，急需开拓更多的投资渠道。在上一期中我曾逐一分析了实业投资、股市、收藏市场、商品市场和房地产等五大投资方向的利弊，相比之下对多数人来说房地产仍然是最为现实和可行的投资选择。

    从房地产行业对整个经济的拉动贡献，到过去几年房地产价格和房地产投资远高于同期GDP的增长速度，从因城市化进程和生活水平的提高而形成的巨大市场需求，到土地资源和拆迁难度造成的供给短时间内无法快速增长。实践证明投资房地产行业是财富保值增值的一个较好的途径。举一个实例，1980年代初，为了要筹500元买一台凭票供应的进口黑白电视机，我的父母以几千元人民币的价格卖掉了在老家的一套房子，当初买的电视早已不知去向，但如果房子留到现在，价值已经上百万了。

    然而，今年以来的房地产调控为房地产投资埋下了阴影。在金九银十的销售旺季，在房地产略有回暖的时候，新一轮调控政策的颁布时机耐人寻味，严厉的措施充分显示了政府打压高房价的决心，也预示着未来投资性购房保值之路必定充满艰辛。加息、上调公积金利率以及最近出台的停止第三套房按揭贷款、部分城市的限购政策等，均对直接投资购买房产投资保值构成了重重障碍。此外，房产税的出台只是时间问题，早已没有悬念。房产税出台后的“打击面”仍属于未知数，但有一点可以预期：投资、投机购房群体受政策的影响必定远大于刚性自住购房群体。

    调控政策不仅限制了直接购买商品房投资，更增加了这类投资的投资成本、持有成本和风险。房地产调控和通胀的双重压力让许多原先投资房地产的投资人急于寻找新的投资渠道和方式。因为投资方式和风险收益性的双重比较优势，房地产基金投资必将成为投资房地产的最好渠道。以有限合伙形式设立的房地产基金因其具备有限合伙在基金管理和税收上的制度优势，以及房地产投资的双重属性，更是成为房地产投资市场的新贵。

    以建银精瑞旗下的房地产私募有限合伙基金为例，根据拟投资房地产项目的具体情况与投资者风险偏好共设计、开发了三类不同系列的基金供投资者选择。第一类稳健收益系列主要是固定收益产品，适合注重资产安全的投资者，每年享有10-15%不等的固定收益，足以抵御通胀造成的贬值压力。基金在投资房地产项目时，注重合作开发商的实力和操盘能力，设置多重安全保障措施，要求合作方提供充分的资产保障，确保基金投资安全；第二类价值成长系列主要是保底浮动收益型产品，这类产品是在坚持稳健收益系列对项目安全性的严格要求基础上，针对部分既想分享房地产开发利润又想获得一定保底收益的风险收益偏好较高的客户需求而开发，基金投资时除了要求保障投资者享有一定的固定收益外还有一部分收益跟未来的项目销售价格挂钩，如果价格上涨还可以分享一部分的上涨收益；第三类精英投资系列主要为房价挂钩浮动收益型产品，适合大部分以前习惯炒房投资的风险偏好型投资者，在基金到期前投资者可按原始投资金额根据事先测算约定的略高于成本的价格换购投资项目的房产，即投资资金直接转为购房款，投资者可以提前锁定项目房产的购买资格和价格，分享项目开发利润和房产增值收益，当然也要相应承担房地产市场下跌的风险。投资者也可以将拟换购的房产委托项目公司统一出售，扣除相应税费和手续费后直接获取房产增值收益，比自己买进再卖出省掉了很多的麻烦和一部分双重缴纳的税费。

对付通胀老虎，选择省心、省力、合适的投资方式是“看家”的本领。

活动预告：

2010年10月29日星期五“智慧投资环球生活”理财讲座将于上海展览中心·西一馆二层举行

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投资点评： 普益财富