6月份79套，7月份66套，8月份112套……
上海千万级豪宅在经历半年低谷期后，开始快速爬坡。金地格林世界、汇景天地成交量迅速上扬。
受一手市场影响，二手豪宅房东开始闻风提价。豪宅迎来大反击阶段。
9月、10月，预计上海千万级豪宅新增项目超过20个，上海豪宅市场会是艳阳依旧，还是昙花一现？

提着钱箱买房
上海豪宅买家无惧三套房贷

文_《东地产》 万云选 周夏雯
    上海豪宅正逐步走出“遍地皆是零成交”的岁月。
    根据中国房地产信息集团的统计数据，8月上海千万豪宅全月成交量在112套左右，比7月份66套的总成交量上升了70%。
    与此同时，9月份第一周3万元/平方米以上的中高端项目开始出现较大幅度的成交回升，其比重从8月初的10%出头到目前已达到15%。
    “目前中国富豪阶层的购买力还是很强劲的，手里闲钱多，又怕通胀，所以只能买房。影响他们买房决策的主要是市场时机，而不是付款方式。三套房贷不能放行，就全额付款，这样的群体不在少数。”中房信分析师薛健雄表示。

豪宅不言降价
    值得关注的是，8月份上海豪宅绝大多数没有降价举动，成交量大幅上升显示出豪宅买家的信心在逐步回升。
    千万级的别墅中，8月成交套数第一名的金地格林世界别墅共成交了17栋，价格并没有出现异动，第二名的御涛园共成交了8栋别墅，其中大户型高总价别墅因为团购下调6.8%外，其它价格也保持平稳。
    千万级的公寓中，成交套数排名第一的汇景天地共成交了6套房源，该楼盘价格也没有大的波动。第二名的外滩九里成交的4套房源均价更是高达105345元/平方米，继汤臣一品和中粮海景之后，成为第三个实际成交均价突破10万的楼盘。
    据中房信分析师薛建雄称，网上房地产高端项目的成交数据通常会滞后1个月左右，豪宅市场是7月份就出现了一轮大幅反弹。预期随着9月份新一轮豪宅的集中上市，积压的千万豪宅购买力会再次爆发。

买家大多全额付款
    8月金地格林世界成交了17套千万级别墅，金地上海公司营销总监白玉臣对《东地产》表示，买金地格林世界别墅的业主，很多是企业老板，本身就具备较强的支付能力，因此在付款方式中，全额付款占据了一定比例。
    此外，白玉臣分析，在豪宅买家中，一部分是用于改善型自住的业主，这一部分人对信贷政策比较敏感。另外一部分资产更雄厚的业主，购买房源不在乎近期升值，而在于长期的升值保值，这部分人支付方式更为灵活。“有些业主是为家庭成员买，有些业主是为亲戚朋友买，他们都能合理规避信贷政策风险。”
    8月份销售套数最多的千万级豪宅为卢湾区的汇景天地，其开发商华丽家族营销总监方勇对《东地产》表示，汇景天地全额付款的业主占到了3/4，选择贷款买房的业主只有1/4。
    方勇称，受政策影响，一些按揭贷款的买家被挡在了门外，但很多买家的支付能力还是很强，直接选择全额付款。
    薛健雄也分析，在三套房贷基本关闭后，很多买家选择全额付款，或是通过房产证上其他家庭成员名字的方式来规避贷款政策，甚至有些转而申请消费贷贷款。

怕涨价成买家入市理由
    《东地产》了解到，豪宅买家在观望数月后开始出手，主要还是基于害怕后市房价会再次上涨。
    方勇分析，之前受政策影响，买家都处于观望期，总是希望看到降价，但豪宅一般都不太会主动降价。现在经过几个月时间的比较之后，买家也觉得不会降价了，而且真正可以选择的豪宅也是有限的。所以品质、风格符合了他们的标准，他们就会出手。
    白玉臣也表示，购买金地格林世界的业主都是长期积累的客户，对楼盘跟踪了很长时间。“看的时间多了，买家也能体会到政策最终会对房价起到多大程度的影响，而考虑到未来一段时间房价不确定性，甚至有可能上涨，所以业主也会趁机入市。”
    值得关注的是，8月豪宅的主要购买力量还是改善型自住客。白玉臣表示，金地格林世界的买家目前以自住客为主。方勇也表示，汇景天地的客群中，境外身份和上海本地改善型客户的比例为1：1，单纯投资客比较少。

金九银十豪宅竞争空前
    《东地产》了解到，金九银十上海豪宅将迎来一轮推盘高峰。
    在上海的西南腹地，上海绿城玫瑰园、御涛园、星河湾三个重量级豪宅都预期在9月推出一批新房源。在大虹桥佘山一线，也有上海晶园、圣安德鲁斯、金地天御等大型高档豪宅即将上市，另外新江湾城和黄浦江沿线也有大量新增项目和在售项目要推后继房源。
    中房信统计数据显示，目前在售千万级项目有83个之多，其中25个公寓项目，58个别墅项目。预期会在9、10月新上市的千万级项目在20个左右，这将使千万级豪宅竞争压力大增。
    在千万以上豪宅中，1-2千万项目达到50个之多，而2千万以上项目只有33个，4千万以上项目更是只有9个。这意味着，总价越朝上的项目竞争对手越少，特别是4千万以上的公寓仅汤臣一品。但是，如何让客户感觉到高价产品物超所值，是高价项目需要面临的营销难题。