险资入市远离商品住宅

文_《东地产》童丹霞

9月5日，保监会公布了《保险资金投资不动产暂行办法》通知（以下简称《办法》），明确规定了保险资金投资不动产的投资标的和方式。

《办法》称，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。

其中保险资金可以采用股权投资方式投资土地储备外四种类型不动产，可以以债权方式投资五种类型不动产，可以以物权方式投资两种类型不动产。这一切仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。

禁止险资设立地产开发公司

继8月份《保险资金运用暂行管理办法》出台后，此次出台的《保险资金投资不动产暂行办法》明确了相关操作细则。

《办法》明确，险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)。保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

市场分析认为，保监会在放开渠道的同时，借鉴了后金融危机监管经验教训，为了防范风险，将投资全过程纳入监管视野中。而不与民争利服务国家大局成为保险资金投资不动产法规的精髓。

《东地产》了解到，根据2010年1-7月保险业经营数据显示，保险公司资产总额 456568496.89万元，按投资于不动产的账面余额不高于上季末总资产的10% 计算，保险资金可投资不动产的规模达到4500多亿。

而如此大规模的资金流入到不动产，在仲量联行投资部董事贾梁看来，如果管理不当，恐将导致楼市流动性资金过剩。据了解，引起去年房价大幅上升的一个原因便是流动性资金过剩。

补缺保障房所需资金

不过，在中山证券的一位分析师看来，保险资金进入不动产领域对商品住宅影响甚小，其中的原因主要有保险资金投资不动产领域的方向主要是保障性住房和商业地产，除此以外，保险资金投资楼市概念已被炒作多年，增值效应已被提前消耗。

此前，保监会新闻发言人袁力曾多次表示，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。

据了解，今年我国保障房建设所需资金大概4700亿元，资金的来源渠道主要是中央财政支出1000亿、住房公积金增值收益400亿 、10%的土地出让收入可达1300亿，存在的资金缺口大概在2000多亿，其他渠道，如住房公积金贷款可达500亿、土地增值税或可补充地方政府资金500多亿，以此推算保障房资金实际缺口达1000亿。

对此，同策咨询与研究发展中心认为，保险资金放开后，保障房资金缺口就可以得到有效解决，有利于其建设速度的加快和规模的扩大。

而对商品房市场的影响，同策咨询与研究发展中心认为主要体现在两个方面：一是从住宅的需求结构上看，保障性住房对商品房需求的冲击有限，保障性住房主要是针对中低收入家庭，所以对商品房市场的冲击也将主要集中在中低档次的住宅类型上；二是从土地的供应上看，保障性住房大规模建设对商品房市场的冲击将主要体现在对商品住宅供地的挤压上，在土地供应总量不变的情况下，保障房建设的加快必然挤占商品房建设用地。

商业地产被看多

除对保障性住房提供资金外，保险资金被认为最有可能的另一用途是商业地产。

对此，同策咨询与研究发展中心认为，保险资金可投资不动产的规模达到4500多亿，结合保障房1000亿的资金缺口，可知保险资金大概会有1/4流入保障房建设，其他的大部分资金将可能流向商业地产。

不谋而合的是，在今年商品住宅遭遇调控风险之时，商业地产却“幸免于难”，部分投资客从住宅市场转战商业地产，致使上海8月份的商铺成交均价比7月上涨超过10%，而国内开发商也纷纷加大商业地产物业的配置。

《东地产》从21世纪不动产上海区域市场中心了解到，8月初一投资者以200万卖掉了其位于普陀祁连山路的一套3房住宅房源，后在七浦路买下了一套20平方米、总价157万元的商铺。现在，该投资者已经将该商铺出租，租金为6.2万元/年；同时，该投资者仍在寻觅合适房源，准备再入手一套店铺作为投资。

不仅是个体投资客将目光转向商业地产，房地产企业也纷纷增加商业地产物业的配置。

其中万科、保利明确了发展商业地产的意图。保利称，将稳步加大商业地产投资。万科则在专注住宅市场18年后，重新转战商业地产领域，不过预计近期商业地产份额不超过10%。