怡和洋行、益丰洋行、洛克外滩源等纷纷加紧招租

文_《东地产》童丹霞 梁继贤

    上海世博会开园过半，刺激上海社会消费品零售总额在7月份达到505.98亿元，创下上海市零售额单月历史次新高，同比增长18.1%。
    骄人成绩下，上海一些尚未开业的零售物业近期纷纷上市，其中尤以上海标志地段外滩的零售物业最为明显。
    继外滩豫园内的豫城时尚（原豫龙坊）8月初开业后，外滩的另一零售物业十六铺码头商铺也将在8月底对外营业，该项目地下商铺15元/平方米/天的租金，将外滩商铺租金又一次向上推高。紧随其后的还有怡和洋行、益丰洋行、以及洛克菲勒外滩源一期项目等。
    业内人士表示，预计仍然可能会有超过20万平方米的零售商业物业将在下半年进入市场，而这些新增供应仍然将较多聚焦在核心商圈周围区域。

十六铺历经3年首开业
    一度因改造原因历经3年“封锁”的外滩十六铺，有望在近期对外运营。《东地产》从十六铺招商负责方上海申江资产经营管理有限公司处得知，十六铺的招商工作已经接近尾声，并将在8月底9月初正式对外开放。
    作为连接外滩和豫园功能的中间地带，十六铺承担起部分旅游休闲职能。《东地产》在现场看到，十六铺亲水观景台已经全部完工，甚至有小型豪华游艇停驻其中。在靠近中山南路的十六铺起始点，世博水门和前往东昌路的轮渡口还在行驶功能，但另一块“上海十六铺旅游中心（筹）”的牌子也赫然在目。
    据位于十六铺附近的居民介绍，十六铺此次翻新的沿江工程共长约1公里左右，其中地下两层的商铺装修目前正在紧张施工中。
    来自申江资产管理有限公司的消息称，目前十六铺的商铺只租不卖，租金均价为15元/平方米/天，物业费68元/平方米/月，目前出租率已经超过了90%，仅剩下地下二层临近楼梯处还有不到20套左右的商铺在待租，并且在8月底左右，地下商业休闲街就将对外营业。

外滩商铺招租大战
    除十六铺将在8月底开业外，位于南京东路中山东二路周边的商铺也正在紧张招租过程中，以期能赶上世博会末班车。
    《东地产》在6月份时了解到外滩27号（怡和洋行）首层在引进劳力士品牌外，目前该项目的二、七、八楼以及露天平台已在近期进行试运营。另据五大行人士透露，该项目还有剩余楼层正在招租中。
    与外滩27号相连的益丰洋行也同样忙于招租，负责该项目招租的仲量联行商铺部总监邓汝舜介绍：“定位中高端的益丰洋行主要面向的人群是在外滩上班的白领，因此商户结构上既有餐饮，同时还包括休闲购物和娱乐，其中餐饮的人均消费层次是在100元上下。”
    除此之外，外滩还另有一位招租大户，位于圆明园路、北京东路、苏州南路、虎丘路的合围地带之内的洛克菲勒外滩源一期目前也马不停蹄地展开招商工作。
    该项目运营方——百仕达控股首席财务官李福军此前表示，洛克外滩源整个项目涉及楼面近10万平方米，目前仍然在建，料新建楼宇部分需待2011年预售；项目中的艺术馆、会馆及部分商店，则作翻新，可望赶在2010年世博会期间启用。
    此外，处于外滩下游的豫园区域，因豫城时尚的重新定义，招商过程中也吸引了大批看客。《东地产》探访发现，该地区商铺已经吸引了ZARA、马克华菲、Motivi、OVS、Asobio、H&M的进驻，而从7月份开始的招租直至发稿日，其地下一层、地上一层的商户入住几乎盈满，但从现场看来，地上二层的上下电梯被封，三楼原打算做餐饮的商铺位也尚未有开业迹象。

底租之外更重提成
    外滩零售物业为赶世博商机，虽然外滩在整修后面貌一新，但据仲量联行商铺部总监邓汝舜透露：“租金变化并不大，因为目前租金收取方式更倾向于保底租金加商家营业额提成。”
    虽然租金变化并不大，但保底租金加商家营业额提收租方式却会随着零售额的增长而上升，因此对于高品质零售物业业主来说，也更倾向于和商户签订这一收租协议。但相反面向大众品牌的商铺更多的是采取仅收租金的方式。
    据了解，外滩27号、洛克菲勒外滩源一期等项目将目标客群面向高端品牌，益丰洋行更多的是中高端商户，而十六铺以及豫园区域则更多的将商户面向于大众品牌。
    十六铺零售物业的招租工作人员告诉《东地产》，由于该项目定位为针对旅游休闲消费，因此，对于品牌的要求相对不高，与外滩奢侈品争霸的情况有所不同的是，此地的消费水准可能更加接近于南京路步行街。不过，在世博会期间，外地游客对类似于十六铺商铺零售的拉动明显。
    对于底租加商户业绩提成这一收租方式，邓汝舜认为这需要物业业主加大市场前期的培育和管理，在形成商业气氛的基础上，才能提高业主的回报率。
    《东地产》了解到，目前底租加提成的收租方式在上海核心零售物业非常普遍，南京西路、淮海西路以及上海城市副中心的商业项目内很普及，但对于一些商业气氛还不完善的地段，物业业主更多选择固定租金方式获取稳定收益。