文_《东地产》 童丹霞

    尽管上市房企中报中的实现营业收入、净利润、每股收益等指标一片走红，但这并不代表上市房企日子就很好过。
    截至8月15日，共有38家地产企业发布了半年报。其中，有28家地产企业经营活动现金流净额为负值。
    中报数据显示，房地产的“四大家族”现金流纷纷告急，保利地产以-233.48亿元现金流居首，万科现金流为-95.14亿元，金地集团现金流为-45.36亿元，招商地产现金流为-19.99亿元。除此以外，8月13日发布中报的首开股份，现金流为-29.06亿元。
    “上半年业绩大增，多是因为去年基数较低或者亏损，这是由于房地产结算时点要滞后预售1年左右的规则。”券商分析认为，“融资遇阻、拿地增加支付、开工建安成本、销售遇冷等因素导致房企现金流告急。”
    对于紧张的现金流状况，光大证券不得不调整其对房企资金压力的预判，“在保证短期负债偿付的情况下，测算房地产企业2010年可容忍的销售额下滑幅度为35%，目前来看有一定的资金压力。”
    在对47 家主流上市房企进行跟踪和研究后，国泰君安认为2010年净利润增速从2009年底预期的45%平均增速下调到31%。
    现金流告急，净利润恐将下调，这更加考验着上市房企下半年的每一项决策，更何况下半年房企不得不面临政策的一贯严厉、购房者的犹豫观望、以及项目的扎堆上市，不容乐观的市场需要上市房企清醒应对，在近期公布的中报上市房企报告中，《东地产》发现他们对下半年无论是销售市场还是拿地扩张准备都各有一套应对措施，但究竟能否顺利过关还需拭目以待。

策略一：降价
    尽管中海地产表示有信心完成下半年的销售任务，但中海地产主席孔庆平也称，下半年中海判断中央的调控政策不会放松，但也不会推出更加严厉的措施，下一步可能主要是落实和深化已台的调控政策，在这样的环境下，房价回调的幅度也会在10%以内。而在此前的7月份，中海已对旗下的部分楼盘价格进行下调。下一阶段，孔庆平表示中海会根据市场积极调整销售策略，顺应市场完成全年任务。
    对于计划降价策略的不只有中海一家，招商地产、保利地产也纷纷针对下半年市场做出判断，并称将随市场形势进行价格调整。
    针对招商地产以及保利地产上半年完成全年销售目标不到30%的业绩，中山证券房地产分析师告诉《东地产》：“大量项目集中供应，降价不可避免会在下半年出现。”
    而在经历过2008年“拐点论”之说的万科，此番对降价却表现的异常谨小慎微，本轮万科的降价低调且隐秘——官方极力否认是集团统一行为，并称是新盘低价入市而非老盘降价促销。
    对此国泰君安预估下半年12 个典型城市房价跌幅25%左右，全国可能出现负增长。

策略二：卖刚需房
    在严厉的差别化信贷政策面前，以期通过银行贷款来撬动房地产收益的投资者不得不退出市场，这也促使开发商在下半年销售对象上做出调整，更多的针对刚性需求买房者。
    在投资者会议上，万科就明确提出，“未来万科的重心仍旧是普通住宅，我们在拿地的时候，144平方米以下中小户型要做到不低于80%，在今年的特殊情况下，这个比例会进一步提高，要达到90%。上半年的销售情况表明，高端的大户型去化速度就比较慢。”万科副总裁肖莉称。
    除万科外，《东地产》此前在采访金地集团上海分公司营销总经理白玉臣时，其表示金地上海分公司将延续2008年主推刚需房的策略，2010年下半年也将主推性价比高的刚需房。
    与此同时，在今年上半年销售面积处于第一位的恒大地产，在今年下半年也将继续上半年的销售策略，该公司董事局副主席、总裁夏海钧称：“我们主要是布局中国的二三线城市，这些城市的刚性需求比较强劲，楼价比较低，基本上中国老百姓还是负担得起。”

策略三：补库存
    2009年火爆的房地产市场，导致部分房企提前消化了今年上半年库存，但下半年新增供应却依旧充裕。《东地产》统计发现，在全年计划中，完成50%销售任务的仅恒大地产一家，万科接近50%，而其余开发商相去甚远，但对于全年计划，目前为止暂没有一家上市房企做出缩减计划，这也就意味着，下半年上市房企的推盘量将远远大于上半年。
    在保利地产的中报中可以看到，保利地产下半年公司将有足够房源供应，预计下半年新增可销售资源200 万平方米，而这将给保利地产下半年销售带来压力。
    金地方面同样表示下半年公司将有足够房源供应，预计下半年新增可销售资源200万平方米。 金地董秘徐家俊早前表示，金地今年仍维持开工388万平方米的原计划，不会大规模调整。受调控影响，预计最差的销售量有可能跌到原有的三分之一，但也不会影响金地的推盘进度。