文_《东地产》 梁继贤

    上海停车难，停车费贵。然而，《东地产》调查发现，由于车位没有独立产权，易发生发法律纠纷，投资者对这一块的热情也仅限于望梅止渴的阶段。

沪上车位成投资鸡肋
    《东地产》经调查发现，目前上海新开盘的项目车位比大多并不“紧张”，多维持在1:1的状态，有些该段项目的车位比甚至是1:2，也就是说，只要在自家小区内，业主大多数暂时还不会碰到无车位停车的尴尬。但是，随着上海乘用车的数量逐步递增，仅靠原有车位或者新小区车位进行补充可能远远不够，这对于投资者来说，面对疲软的楼市和狂躁的股市，这的确是一种新的“刚需型”选择。
    但来自温州的资金炒房客李昊（化名）却表示自己对此“不太感兴趣”：“上海炒车位就是鸡肋。”他表示，在大陆炒车位，并非港澳地区或者国外那么简单。
    福建私营主刘毅告诉记者，由于车位产权都是和物业捆绑在一起，没有独立产权证，炒车位者多为租户与车位主人、买家与卖家之间的简单协定。但这其中的风险很大，因此，大笔投资者还不是很多，只是单个热门区域的车位在一定时候会被炒出高单价。“这并不是整个市场的行情，大陆的车位投资如今还在萌芽阶段。”
    在上海，车位投资多属于业主对自身需要进行的投资，且由于购房者在自家小区内停车，很多开发商为了吸引客户，常常打出低价租金甚至送车位的诱饵。
    居住在徐汇区的白领高管王琪说，徐汇区的居住小区停车费并不是很高，多在600元/月以下。“少的干脆就象征性收点或者免费泊车。”她说。
    而商业项目，如办公楼等地则会比住宅贵一些，《东地产》来到闸北区的企业大厦调研，这里的车位租金已经达到1000元/月左右，不少车主不得不将车停到马路上的停车位上，或者其他地方。
    在企业大厦上班的邱先生告诉记者，由于租金太高，企业大厦的租户十分不满，但有人看到了这种情况，将企业大厦对面的一个废弃将拆的工棚区打开租给了附近的车主。“200元/月，而且还有大门，还有人，不比企业大厦的差。”邱先生是最先为此买单的一批车主。
    温州某项目代理公司销售总监王娜对《东地产》说：“炒车位最大的问题是没有产权证。一切只能是口头或者简单约束，不具备大范围操作性；而且，一般小区内车位都是不卖或者卖给业主的；若车位不卖，物业则可以以收租的方式增加一笔收入；而卖给业主的，业主因为自己需要才买，很少再会想倒手，因为外来车辆进入小区停车一般不会被物业所允许；而且按照现在的车位租金来看，投资回报市场不大。”
    而代理过此类车位使用权案件的方律师告诉《东地产》：由于我国《物权法》中有针对车位等公建面积会让业主优先使用的规定，且车位没有独立产权证，因此，购买车位的投资客也面临不少法律风险：首先，若业主在事后提出疑异公诉，法律上讲对于投资者是不利的；再者法律上基本认定车位的购买未类似于“长期租赁”性质的使用权认购，无独立产权不好转卖的同时也限定了车位招租的便利性。
    即便如此，王娜仍然认为车位的投资价值仍在，但按照目前的情况，她建议：“如果投资者有大笔资金可以直接拿地建停车场或许还具有可行性……但是，这对地段和周边物业要求很高，而且，专门为停车场去拿地开发，在上海房地产界，仍然是空白领域。

香港等地车位投资已成产业
    有增值就有投资价值。惯于做资产配比的香港人早已看到车位的投资潜力。来自香港的Jack告诉《东地产》：在香港，车位投资和房产投资一样具有理财价值。
    鉴于香港车位一直很紧张，港内车位投资活动早在2000年前就被媒体所关注过。最著名的便是被称为“停车场天后”的廖太（廖创新家族成员廖烈正夫人廖汤慧霭），据港媒人士透露，廖太的炒车位史至少可以追溯到98年之前，到了2002年时，这位“车位女王”手上握有市值将近2亿港币（折合人民币约为1.8个亿）的车位，共约600多个。
    Jack 称，由于香港的住宅居住密度太大，而港民持车量却在与日递增，因此，很多小区的车位配置可能达到1:3,1:4左右，高的甚至可能达到1:5到1:7！但同时，香港的车位之争却也相当“惨烈”。这就给廖太这样的炒车位者带来了商机。有消息称，廖太曾在09年时大笔购入香港红磡黄埔花园的93个车位，当时入手价是34万港币/个（折合人民币约30万元/个），但事后抛出价为38万元港币/个（折合人民币约为33万元/个），约有12%的利润可得。
    据悉，此类投资方式在欧美地区的私家车大量使用国时有发生。而在我国除香港之外，大陆的东南沿海发达城市也曾发生：福州、厦门、深圳、广州、东莞等地都曾曝出投资客入仓车位的消息。而南京的车位曾被爆炒至40万元/个，不仅超过了02年时候的香港，即使在现在的上海，这个价格也是正常车位价的3倍左右；据《东地产》了解，目前上海中档小区车位价多在10-15万/个左右，而上海静安区的顶级项目远中风华园车位预售价则在55万/个。