文_《东地产》梁继贤

    在上海投资一套房的成本是多高？
    去年的答案是平均177万每套，今年上半年的答案是260万每套，半年内投资上海房产的成本套均上涨83万元，上海房产投资成本越来越高。
    根据中国房产信息集团CRIC系统数据显示，2010年上半年上海一手商品住宅成交29642套，成交金额共计774.97亿，平均每套住宅售价约260万。
    中国房地产信息集团去年的统计结果是，09年上海一手商品住宅的成交量达到16万套，1830万平方米，成交金额高达2826亿元，市民购买的房屋平均每套达到177万元。
    中房信分析师薛健雄表示，今年上半年尽管成交量下滑，但房价仍然在快速攀升，导致购房成本越来越高。
    “保守一些计算，上半年上海郊环外普通住宅（剔除别墅）的均价也达到了113万/套，这就是说，在上海买套房子，最低的成本也超过100万了。”薛健雄表示。
    今年1-6月份全市共新推出448.84万平方米新房源，环比下滑45%，成交353.18万平方米，环比下滑64%；虽然成交量大幅下滑，但是随着之前市场上低价房源销售殆尽新上市高价房源越来越多，去年上涨的房价还是逐步获得体现，上半年平均成交价格上涨了23.7%，达到21882元/平方米，套均售价260万元。
    薛健雄分析，新政作用在数据上的体现远远大于其对普通购房者心理上的影响。史无前例的严厉政策使得普通购房者对房价下降的期望很高。但是，在等待了两个月之后，尽管楼盘降价打折促销的吆喝声不断，6月的房价也已经较5月时的最高水平大幅回落了19%。多数购房者还是觉得房价依然很高。中房信数据显示，政府调控使得目前的房价水平经过上半年的高涨之后应声回落到去年12月的水平。这就意味着，本轮调控已经把一季度经济过热带来的房价过快上涨部分剔除。但就去年年底的房价来说，它与普通购房者的购买力和工薪家庭的收入之间，还存在很大的距离。
    随着大量新盘的低价上市和在售楼盘的逐步降价，预期在金九银十来临之时房价就将盘整到位；同时大量供应的积压和政策对需求的压抑作用，将使得楼市保持在供大于求状态，四季度成交量上升后价格还有望保持平稳。从08年的经验来看，预期套均房价会从260万下跌到略高于去年下半年的210万/套，因此房价平均跌幅应在20%以内，但是年初上涨过快的楼盘可能会下跌30%以上。