担心烂尾，
“准地王”也沦落到邀标的境地

文_《东地产》童丹霞

    房价开始下跌、楼板价高出房价、国土部酝酿提高拿地保证金至3成、融资不再容易……在政策和市场的一逼一控下，地王们战战兢兢。
    不仅是地王，土地方的日子也不好过，推出地块申请人寥寥无几，而今年年初拍出地王的苏河湾再推新地，也因为市场的冷清转变为防止流标的邀标制。

地王破发
    近日，中原地产对13家上市标杆房企现金流压力测试发现，依据一季度末数据，截至到今年7月底现金流安全的仅有7家，而一旦房地产市场继续恶化、融资继续收紧情况下，今年年底将会有3家上市房企可能出现资金短缺现象。
    而在这13家标杆房企中，不乏去年高价拿地创造地王的房企。
    不幸的还有，来自佑威及楼市专评网的数据显示，自2009年6月至今年6月，开发商在上海购入的多幅高价“地王”周边的房价已经接近或已经跌破“地王”楼板价。
    其中，以近日领跌上海楼市的绿地集团周边地块最为明显。上期《东地产》曾报道上海绿地位于松江的蔷薇九里，该项目6月份成交均价仅为12890元/平方米。
    与蔷薇九里相隔不远的是，北方城投今年5月份在上海松江新城以18.4亿元总价获得广富林2-6地块，折合楼板价13724元/平方米。而这并非孤例，今年2月26日，招商地产摘牌的松江广富林2-4号地块，楼板价达到16378元/平方米。
    除此以外，一直被热炒的新江湾城C6地块更是被“破发”，其成交楼板价为32484 元/平方米，远高于该区域上个月26608元/平方米的新房成交价。
    一向被热炒的迪斯尼概念地块，在去年11月份被上海象屿置业以11.9亿元，溢价率高达264%，楼板价14024元/平方米一举拿下浦东新区川沙新市镇A08—03地块，然而，从中原地产统计数据来看，新政后该板块成交价格已下跌6.78%。

融资求解
    地王不仅有可能遭遇被破发的尴尬，还要为解决后期开发寻求资金，否则2年内不开发就面临被没收的可能性。然而，在一轮举国对房地产调控声音下，开发商的融资难上加难。
    根据中原地产发布的上半年市场研究报告显示，近期房企融资渠道基本叫停，资金面临压力。
    而日前，招商地产发布公告称，由于受经济环境和政策变化影响，公司股价大幅下挫，公司董事会拟撤销非公开发行股票方案。据估计，招商地产原定希望通过股市融资不超过50亿元资金，但无奈收盘价不到增发价，而被迫取消，50亿元的融资也成泡汤。
    除此以外，今年年初被96亿元拍出的上海外滩金融中心8—1地块，也面临着要在9月之前，筹集并支付余下近50亿元地王土地款。
    好在该高价地块是由上海证大与上海复地、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同拍的，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%，这也就意味着四方需分别提供贷款为25.72亿元、10亿元、8.58亿元和1.873亿元。
    尽管对融资的金额负担有所分散，但眼下上海复地却也不得不通过卖股来获得开发资金。6月底，上海复地发布公告称，其母公司复星将以16亿元收购复地持有的被外界认为是为外滩地王“量身定做”的合资公司的30%股权，并斥约7.21亿元认购复地新内资股。

 “准地王”邀标
    房地产调控政策甫一出台，以上海为代表的土地交易市场即显交投冷清。
    最明显的代表便是，近日推出的苏河湾41、42街坊，因评估总价较高，而被土地方采用更为保险的邀请招标制度。
    而就在今年2月份，苏河湾41、42街坊的“邻居”——苏河湾1号地块，采用招牌挂形式，被华侨城以70.2亿元竞得，楼面均价高达52783元/平方米，一举加冕全国单价“地王”。
    相关人士指出，在土地频频流拍的背景下，邀请招标的方式或许也是无奈之举。而一些开发商在“弱市”下，拿地小心，拍下的土地为了延迟开工甚至临时改造成停车场。“邀请招标等于是对开发商的资格预审，从某种程度上说，这也是为了保障优质土地不致流拍并且避免烂尾楼的有效方式。”