在最坏的年头过上最好的日子，
是一个成熟房企的“范儿”

文_《东地产》梁继贤

    尽管地王“弱市”折戟，但部分开发商却纷纷加大在“弱市”中的淘地计划。
    其中，以不做地王为口号的万科最为明显，今年前4月，万科新增土地建筑面积达913万平方米，居各房企之首。而在市场出现急剧下滑的5月份，再次出手买入8个新项目，截至6月底，万科已在各地新增35个土地项目。这一数量远超过万科去年1—10月份的拿地量。
    一直因为2008~2009年错失了很多抄底机会而耿耿于怀的万科，在今年冷清的土地市场抄底行动激起了业界反思。

带头淘地
    值得注意的是，尽管今年上半年万科纳入35幅地块，但其土地款却只有188亿元，主要原因就是大多数土地集中在二三线城市。
    相对于一线城市土地市场的冷清，二三线城市因为地价相对较低，而引起开发商关注。更重要的是，二三线城市在本轮调控中，受影响程度相对于一线城市较低。
    “如果是全国性的开发商，在现阶段我们建议先卖二三线的房子，如果是多元化的开发商我们建议先卖商业物业。”中原地产负责一手代理业务的总经理唐振东告诉《东地产》。
    不过，虽然二三线城市地价普遍低于一线城市，但仍有部分开发商愿意扎堆大城市，一个主要的心态就是不惜代价拿好地，只是在弱市行情，做地王的风险无处不在。

先见之明
    2009年上半年全国房地产成交量价齐升，一时间导致下半年土地市场开发商竞相买地，地王接二连三出现。
    不妨来看这样一组数据，2009年上海一手商品住宅的成交量达到16万套，成交金额高达2826亿元。连带着2009年上海土地收入创出新高，达到1043亿元，同比增加115%，这也就意味着上海土地每天吸金高达2.86亿元。
    从以上数据中不难发现，当房地产交易市场出现回暖，开发商资金变得充裕，就有冲动前往土地市场拿地，而这也就推高了地价的上升。反过来，地价的上升又再一次推高的房价。
    但万科此时却坚持一贯的 “不囤地，不捂盘，不当地王”，正确的策略，使万科具备了良好的抗压性，并且有能力借市场调整来扩大份额。
    在中国指数研究院发布的2010年上半年房企拿地排行榜上，万科占据总价以及总面积两榜榜首。而在销售额的排行榜上,万科同样把持着老大的位置。
    万科在市场调整前后的姿态，的确表现出一个成熟房地产企业的“范儿”。
    回头看调控刚刚开始的一季度，万科虽然也出现了经营性现金净流出0.62元，但资产负债率和净负债率仍保持在68.1%和36.4%的低水平上，手持货币资金179亿元，此时的万科，已经为下半年土地市场调整时逢低买入做好了准备。

看好后市
    一旦房地产出现降温，土地市场则马上出现蝴蝶效应，2008年和2010年4月过后就是一个明显的例子。
    2008年金融危机导致2007年拿地的地王们，一时间资金链全面收紧。2007年绿城以1.25万元每平方米的高价，拿下当时还是荒郊无人烟的新江湾，从此来开新江湾高价地序幕，但谁知道2008年的金融危机，绿城负债率连连告急，一度要通过高息借贷来维持，最终当年拿下的新江湾地块，也在2009年上半年低价卖给了九龙仓。
    有趣的是，现阶段土地市场却暗潮涌动，和万科在今年上半年接连拿下35幅地块有着一致步调的是，保利地产今年上半年新增20幅地块，中海也已新增了450万平方米的土地储备，央企中铁建也先后在天津、广州高调拿地，土地总价达53.3亿。
    业内人士认为这主要是因为房企仍旧看好后市，不惧拿地，这也就意味着开发商对1年后的房地产市场依然看好。